שטר מכר: חתימה, רישום בטאבו והגשה מקוונת (2026)

התשובה בקצרה

שטר מכר הוא הטופס הרשמי שבאמצעותו מבקשים מלשכת רישום המקרקעין (הטאבו) לרשום את העברת הבעלות בנכס מהמוכר לקונה. הוא אינו החוזה עצמו: החוזה יוצר התחייבות, והבעלות עוברת רק ברישום, לפי סעיף 7 לחוק המקרקעין. כדי לרשום את השטר צריך לצרף אישורים מרשות המסים על מס שבח ומס רכישה ואישור מהעירייה על היעדר חובות. ההצהרה למס שבח ולמס רכישה מוגשת בתוך 30 ימים מיום העסקה. בפועל עורך הדין של הקונה מכין את השטר, מאמת את החתימות ומגיש אותו, ובדרך כלל אפשר להגיש היום גם באופן מקוון.

מה זה שטר מכר

שטר מכר הוא מסמך בנוסח קבוע שקבעה הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין. הוא מפרט את הנכס (גוש, חלקה ותת חלקה), את המוכר והקונה, את החלקים שעוברים ואת סוג העסקה, ונחתם על ידי שני הצדדים. מטרתו אחת: לשמש בקשה לרשום את העסקה בפנקסי המקרקעין.

חשוב להבין את ההבדל בין שלושה מסמכים שנוטים לבלבל ביניהם:

מסמך	מה הוא עושה	מי מכין
הסכם מכר (החוזה)	יוצר את ההתחייבות למכור ולקנות, קובע מחיר, תשלומים ומועד מסירה	עורכי הדין של הצדדים
הערת אזהרה	מגינה על הקונה בתקופה שבין החתימה על החוזה לבין הרישום	עורך הדין של הקונה
שטר מכר	הבקשה לרשום את העברת הבעלות בטאבו	בדרך כלל עורך הדין של הקונה

לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין, התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב, וזה החוזה. לפי סעיף 7, עסקה במקרקעין טעונה רישום, והיא נגמרת ברישום. עד שהשטר נרשם, הקונה מחזיק בהתחייבות בלבד, ולא בבעלות. הסבר רחב יותר על העקרונות האלה תמצאו במדריך חוק המקרקעין.

סוגי שטרות ומתי צריך שטר מכר

שטר מכר משמש במכירה של זכות בעלות או חכירה שרשומה בלשכת רישום המקרקעין. יש כמה מצבים שבהם התמונה שונה:

מקרקעי ישראל: כשהנכס בבעלות המדינה ומנוהל על ידי רשות מקרקעי ישראל, משתמשים ב"שטר מכר במקרקעי ישראל", טופס מאוחד שאסור לשנות את נוסחו. את הטפסים אפשר להוריד מעמוד הטפסים של רשות מקרקעי ישראל.
מתנה וחליפין: יש שטרות נפרדים לעסקת מתנה (למשל העברה בין הורים לילדים) ולעסקת חליפין.
דירה שלא נרשמה בטאבו: כשהבית עדיין לא נרשם כבית משותף, הזכויות רשומות לרוב בחברה משכנת או אצל הקבלן, ושם ההעברה נעשית מול הגוף הרושם ולא בשטר מכר בטאבו.
ירושה: כשהמוכר קיבל את הדירה בירושה, צריך בדרך כלל לרשום קודם את הירושה על שם היורשים, ורק אחר כך לרשום את המכר.

לפני כל עסקה כדאי להוציא נסח טאבו עדכני. ממנו תדעו איך הנכס רשום, על שם מי, ואם יש עליו משכנתא, עיקול או הערות שיעכבו את הרישום. אם הבית רשום כבית משותף, כדאי להכיר גם את תשריט הבית המשותף, שמגדיר את גבולות הדירה ואת הצמדותיה.

איתור עורך דין בתחום המקרקעיןהשוואה בין משרדים באזור ופנייה ישירה, ללא עמלה.

עורכי דין בתחום המקרקעין ←

מה כתוב בשטר מכר

פרטי הנכס: גוש, חלקה, תת חלקה, וגודל החלק הנמכר (למשל "בשלמות" או חלק יחסי).
פרטי המוכרים: שם מלא ומספר זהות, בדיוק כפי שהם רשומים בנסח.
פרטי הקונים: שם, מספר זהות, והחלק שכל אחד מקבל. אם קונים יחד, צריך להגדיר את חלוקת הבעלות, למשל חצי לכל אחד.
מהות העסקה: מכר, ובמקרים מסוימים מכר בכפוף למשכנתא.
התמורה: הסכום ששולם, כפי שדווח לרשות המסים.
הצמדות: חניה, מחסן או גג שמוצמדים לדירה, ככל שהם רשומים.
חתימות ואימות: חתימות המוכרים והקונים, ואימות שלהן על ידי עורך דין או גורם מוסמך אחר.

הפרטים בשטר צריכים להתאים במדויק לרישום בטאבו ולהצהרות שהוגשו לרשות המסים. אי התאמה קטנה, כמו ספרה שגויה במספר תת החלקה, מספיקה כדי שהבקשה תוחזר.

שלבי החתימה וההגשה בלשכת רישום המקרקעין

חתימה על החוזה ורישום הערת אזהרה: מיד אחרי החוזה, עורך הדין של הקונה רושם הערת אזהרה לטובת הקונה.
הצהרה לרשות המסים: בתוך 30 ימים מיום המכירה, המוכר והקונה מגישים הצהרה על העסקה לפי סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין.
חתימה על שטר המכר: לרוב כבר במעמד החתימה על החוזה, הצדדים חותמים גם על שטר המכר, ועורך הדין מאמת את החתימות ומחזיק בשטר בנאמנות עד השלמת העסקה.
תשלומי מס ואישורים: הקונה משלם מס רכישה, המוכר משלם או מקבל פטור ממס שבח, ורשות המסים מנפיקה את האישורים לטאבו.
אישור עירייה: המוכר מסלק את החובות לעירייה, והעירייה מנפיקה אישור לטאבו.
הסרת משכנתא קיימת: אם יש משכנתא של המוכר, הבנק מנפיק מכתב סילוק והמשכנתא נמחקת, או שהעסקה נרשמת בכפוף לה.
הגשת הבקשה לרישום: עורך הדין מגיש את השטר עם כל האישורים, ומשלם את האגרה.
רישום וקבלת נסח: אחרי שהרשם בודק ומאשר, הקונה נרשם כבעלים, ואפשר להוציא נסח שמראה את הרישום החדש.

בעסקה עם משכנתא חדשה, בדרך כלל נרשמים יחד המכר והמשכנתא לטובת הבנק של הקונה, והבנק ידרוש לראות נסח אחרי הרישום.

שטר מכר מקוון: הגשה דרך האינטרנט

הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין במשרד המשפטים מפעילה את השירות מקרקעין ברשת, שבו אפשר להגיש בקשות לרישום עסקאות ופעולות בפנקסי המקרקעין. השירות כולל בדיקת תקינות של הנתונים בכל שלב, הפקה אוטומטית של טופס הבקשה ואימות דיגיטלי של החתימות. חלק מהפעולות, כמו הגשה חוזרת והשלמת מסמכים בבקשות מקוונות, מיועד לעורכי דין מייצגים בעלי כרטיס חכם.

מה היתרונות של הגשה מקוונת

אין צורך להגיע פיזית ללשכת הרישום.
המערכת מזהה שגיאות בנתונים כבר בשלב ההזנה, ולכן פחות בקשות מוחזרות.
אפשר לעקוב אחרי מצב הבקשה ולהשלים מסמכים באופן מקוון.

שימו לב: בעסקאות במקרקעי ישראל חלק מהתהליך מול רשות מקרקעי ישראל עדיין מתבצע בנפרד, ולכן לא כל עסקה מסתיימת כולה במסלול המקוון. את המצב העדכני לגבי העסקה שלכם כדאי לברר עם עורך הדין.

הקשר בין שטר המכר להצהרה למס שבח ולמס רכישה

רשם המקרקעין לא ירשום מכר בלי אישורי מס. לפי סעיף 16 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), מכירה לא תירשם אלא אם המנהל אישר שהיא פטורה ממס, או שהמס שולם, או שניתנה בטוחה מתאימה במצבים שהחוק מגדיר.

נושא	מס שבח	מס רכישה
מי חייב	המוכר	הקונה
מועד הגשת ההצהרה	30 ימים מיום המכירה (סעיף 73(א))	30 ימים מיום הרכישה (סעיף 73(ג))
מה נדרש לטאבו	אישור שהמס שולם או שניתן פטור	אישור שהמס שולם במלואו
מדריך מורחב	מס שבח במכירת דירה	מדרגות מס רכישה

בעסקה שבה הקונה משלם במזומן, לפי סעיף 15(ב) לחוק הקונה נדרש להעביר לרשות המסים מקדמה על חשבון מס השבח של המוכר, ככלל בשיעור 7.5% מהתמורה. פרטים נוספים בכל זכות: תשלום מקדמת מס שבח על ידי הרוכש. על הליך תשלום מס הרכישה ראו כל זכות: תשלום מס רכישה.

מכיוון שהשטר וההצהרה מבוססים על אותם נתונים, כל הבדל ביניהם, למשל בתמורה או בחלקי הבעלות, יוביל לעיכוב. אם אתם חולקים על שומת המס, הגישו השגה בזמן. ראו השגה על שומת מס שבח.

אגרות ותשלומים

האגרות ברישום מקרקעין נקבעות בתקנות המקרקעין (אגרות), והן מתעדכנות ב-1 בינואר בכל שנה לפי שינוי מדד המחירים לצרכן. לפי נוסח התוספת המעודכן לשנת 2026:

רישום הערת אזהרה: 188 ₪.
מחיקת הערת אזהרה לבקשת הצדדים: 127 ₪.
רישום משכנתא: 188 ₪.
נסח מאושר אלקטרוני חתום בחתימה אלקטרונית מאובטחת: 18 ₪.

אגרת רישום המכר עצמה נקבעת באותה תוספת. לפני ההגשה בדקו את הסכום המעודכן באתר הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין, כי הוא משתנה עם המדד.

האגרות עצמן נמוכות יחסית. העלויות המשמעותיות בעסקה הן מס הרכישה, מס השבח (אם אין פטור), שכר הטרחה של עורך הדין, ולעיתים היטל השבחה לעירייה. על היטל ההשבחה ראו היטל השבחה: מתי משלמים, כמה ופטורים.

מי מכין את שטר המכר ולמה צריך עורך דין

על הנייר, כל אדם יכול למלא שטר מכר. בפועל, כמעט בכל עסקה עורך דין מכין אותו. הסיבות:

אימות חתימות: החתימות על השטר צריכות להיות מאומתות בידי גורם מוסמך, ובדרך כלל זה עורך הדין שמייצג את הצדדים.
הגשה מקוונת: המסלול המקוון בנוי סביב עורכי דין מייצגים עם כרטיס חכם.
תיאום מול רשות המסים, העירייה והבנקים: עורך הדין מגיש את ההצהרות, מקבל את האישורים ומתאם את סילוק המשכנתא.
אחריות לנכונות הפרטים: עורך הדין בודק שהפרטים בשטר תואמים לנסח ולחוזה.

בדירה חדשה מקבלן מקובל שעורך הדין של הקבלן מטפל ברישום עבור כל הקונים, ויש הגבלה על שכר הטרחה שהקבלן רשאי לדרוש עבור הרישום. ביד שנייה, עורך הדין של הקונה הוא שבדרך כלל אחראי להגשת השטר. כדי למצוא עורך דין מתאים, חפשו עורך דין מקרקעין באזור שלכם. מה עוד עורך הדין בודק לפני העסקה, תמצאו במדריך ליווי משפטי בעסקת נדל"ן.

טעויות נפוצות שמעכבות את הרישום

הטעות	מה קורה	איך נמנעים
פרטי נכס שגויים	הבקשה מוחזרת	להעתיק גוש, חלקה ותת חלקה מנסח עדכני
שם או מספר זהות שאינם תואמים לנסח	הרשם לא מזהה את המוכר כבעלים	לעדכן קודם שינוי שם או פרטים בטאבו
ירושה שלא נרשמה	המוכר אינו רשום כבעלים	לרשום קודם את צו הירושה או צו קיום הצוואה
משכנתא או עיקול שלא הוסרו	אי אפשר לרשום מכר נקי	לתאם מכתב סילוק ומחיקה לפני ההגשה
אישור עירייה חסר או שפג תוקפו	לפי סעיף 324 לפקודת העיריות, אין רישום בלי תעודה על היעדר חובות	לסלק חובות ולבקש אישור סמוך להגשה
אי התאמה בין השטר להצהרה למס	עיכוב באישורי המס או ברישום	לבדוק שהתמורה וחלקי הבעלות זהים בכל המסמכים
הערת אזהרה לטובת צד שלישי	צריך הסכמה בכתב או צו בית משפט	לבדוק בנסח לפני החתימה על החוזה

מצבים מיוחדים, כמו מכירה על ידי קטין או אפוטרופוס, מכירה על ידי מנהל עיזבון, או מכירה של חלק בנכס משותף, דורשים לרוב אישורים נוספים, ולעיתים אישור של בית משפט. כשהמוכר חותם באמצעות ייפוי כוח, ייפוי הכוח צריך להיות בנוסח ובאימות שהרשם מקבל, ולפעמים נדרש אימות של נוטריון, במיוחד כשהוא נחתם בחו"ל.

מה אם… תרחישים נפוצים

מה אם חתמנו על שטר מכר אבל הוא לא הוגש?

החתימה לבדה לא מעבירה בעלות. עד הרישום, הקונה מוגן בעיקר באמצעות הערת האזהרה. לכן חשוב שהערת האזהרה תירשם מיד, ושהשטר יוגש ברגע שכל האישורים מוכנים.

מה אם המוכר נפטר לפני הרישום?

אם השטר נחתם ואומת והעסקה הושלמה, אפשר בדרך כלל להמשיך ברישום, אבל הרשם עשוי לבקש מסמכים נוספים. במצב כזה כדאי להיוועץ בעורך דין שמכיר גם את דיני הירושה. ראו גם ירושת דירה: מיסוי ומכירה.

מה אם הרישום נדחה?

הרשם מפרט את הסיבה. ברוב המקרים מדובר במסמך חסר או בטעות בפרטים, ואפשר להשלים או לתקן ולהגיש מחדש, כולל באופן מקוון.

מה אם קונים יחד עם בן זוג, הורה או שותף?

כל הקונים מופיעים בשטר, וצריך להגדיר את החלק של כל אחד. החלוקה שתירשם בטאבו היא זו שתקבע מי הבעלים ובאיזה חלק, ולכן היא צריכה להתאים גם לחוזה וגם להצהרה לרשות המסים. אם הקונים אינם נשואים, או שאחד מהם מממן חלק גדול יותר, כדאי לשקול הסכם שיתוף או הסכם ממון לפני הרישום.

מה אם הקונה מבקש לרשום את הדירה על שם אדם אחר?

השטר צריך לשקף את העסקה שדווחה. רישום על שם מי שלא היה צד לעסקה, למשל ילד במקום ההורה שרכש, הוא עסקה נוספת שעשויה לחייב דיווח ומס נפרדים. אל תשנו את שמות הקונים בשטר בלי לבדוק את ההשלכות עם עורך הדין.

רשימת בדיקה לפני ההגשה: נסח טאבו עדכני, שטר חתום ומאומת, אישור מס שבח, אישור מס רכישה, אישור עירייה בתוקף, מכתב סילוק משכנתא (אם יש), ייפוי כוח או צו ירושה (אם רלוונטי), ותשלום האגרה.

שאלות נפוצות

מה ההבדל בין שטר מכר להסכם מכר?

הסכם המכר הוא החוזה בין הצדדים, ויוצר את ההתחייבות. שטר המכר הוא הבקשה לרשום את העברת הבעלות בטאבו. הבעלות עוברת רק ברישום.

האם אפשר להגיש שטר מכר באופן מקוון?

כן. הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין מפעילה את השירות "מקרקעין ברשת" להגשת בקשות לרישום עסקאות. השירות מיועד בעיקר לעורכי דין מייצגים בעלי כרטיס חכם.

תוך כמה זמן צריך לדווח לרשות המסים על העסקה?

לפי סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין, המוכר והקונה מגישים הצהרה בתוך 30 ימים מיום המכירה או הרכישה.

אילו אישורים צריך לצרף לשטר המכר?

בדרך כלל אישור מס שבח, אישור מס רכישה, אישור עירייה על היעדר חובות, ובמקרה הצורך מסמכים על סילוק משכנתא, ייפוי כוח או צו ירושה.

מי משלם את אגרת הרישום?

זה נקבע בחוזה. ברוב העסקאות הקונה נושא בהוצאות הרישום, כי הרישום נעשה לטובתו.

האם חייבים עורך דין כדי לרשום שטר מכר?

החוק לא מחייב זאת בכל מקרה, אבל החתימות צריכות אימות של גורם מוסמך, וההגשה המקוונת והתיאום מול רשות המסים, העירייה והבנק נעשים בפועל על ידי עורך דין.

מה קורה אם יש טעות בשטר המכר?

הרשם יחזיר או ידחה את הבקשה ויפרט את הסיבה. אפשר לתקן את השטר, לעיתים בחתימה מחודשת של הצדדים, ולהגיש שוב.

המידע במדריך כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי. עודכן: אוקטובר 2026.

שטר מכר: מה זה, איך חותמים ומגישים לטאבו ומה עם הגשה מקוונת