נסח טאבו 2026: איך מוציאים באינטרנט, כמה עולה ואיך קוראים כל חלק

מה זה נסח טאבו ולמה צריך אותו

"טאבו" הוא הכינוי העממי לפנקסי המקרקעין שמנהלת הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין במשרד המשפטים. הנסח הוא העתק של הרישום הזה. לפי דף השירות הרשמי, הנסח כולל את הבעלים הרשומים, שעבודים, משכנתאות, עיקולים, צווים שיפוטיים והגבלות, והמידע בו נכון ליום שבו הופק.

החשיבות שלו נובעת מחוק המקרקעין. סעיף 7 לחוק קובע שעסקה במקרקעין נגמרת רק ברישום, וסעיף 125 קובע שבמקרקעין מוסדרים הרישום הוא ראיה חותכת לתוכנו. במילים פשוטות: מה שכתוב בנסח הוא מה שקובע מבחינה משפטית, גם אם המוכר מציג לכם חוזה או קבלות. לכן מזמינים נסח בכל אחד מהמצבים האלה:

• לפני קניית דירה, מגרש או נכס מסחרי.
• לפני מכירה, כדי לדעת מה צריך לנקות (משכנתא, הערה ישנה).
• לפני לקיחת משכנתא, כי הבנק יבקש נסח עדכני.
• בהליך ירושה, גירושין או פירוק שיתוף במקרקעין.
• כדי לבדוק שאף אחד לא רשם משהו על הנכס שלכם בלי ידיעתכם.
• לפני חתימה על חוזה שכירות ארוך, כדי לוודא שהמשכיר הוא אכן הבעלים.

איך מוציאים נסח טאבו באינטרנט: שלב אחר שלב

1. מאתרים גוש, חלקה ותת חלקה. בלי המספרים האלה אי אפשר להפיק נסח רשמי (פירוט בהמשך).
2. נכנסים לאתר "מקרקעין ברשת" של משרד המשפטים, דרך עמוד השירות ב-gov.il. לא צריך הזדהות ולא צריך להיות הבעלים.
3. בוחרים סוג נסח: רגיל מלא, היסטורי או מרוכז.
4. מקלידים את פרטי הנכס ובודקים שוב את מספר תת החלקה.
5. משלמים בכרטיס אשראי באתר התשלומים הממשלתי.
6. מקבלים את הנסח למייל תוך דקות, כקובץ PDF עם חתימה אלקטרונית מאושרת.
7. בודקים את הנסח מיד. אם מצאתם טעות ברישום, מגישים בקשת תיקון ללשכת הרישום.

חשוב: הנסח נחשב מסמך מקורי רק בצורתו הדיגיטלית. עותק מודפס כבר לא נחשב נסח רשמי. אם בנק או עורך דין מבקשים "נסח מקור", שלחו להם את קובץ ה-PDF עצמו ולא צילום או הדפסה.

אם האתר לא מצליח להפיק את הנסח, למשל בנכס עם רישום חריג, פונים במייל ללשכת הרישום שבה הנכס רשום. לתמיכה טכנית: מוקד *8653, בימים א'-ה' בין 08:00 ל-16:00, שלוחה 7 ואחר כך שלוחה 1.

כמה עולה נסח טאבו ב-2026

האגרות קבועות בתקנות המקרקעין (אגרות), התשל"ה-1974, ומתעדכנות כל 1 בינואר לפי מדד המחירים לצרכן. אלה הסכומים לשנת 2026:

יש נסח טאבו בחינם?

נסח רשמי בחינם אין. מה שכן אפשר לקבל בלי תשלום:

• בדיקת הנכסים שלכם במרשמי רשות המסים (מס רכוש ומס שבח), אחרי הזדהות באזור האישי. השירות ניתן ללא עלות, אבל הוא לא נסח טאבו.
• הודעה על רישום זכויות מרשות מקרקעי ישראל, לנכס שמנוהל גם על ידי חברה משכנת. היא חינמית, אבל אין לה תוקף של אישור זכויות.
• טאבו-נט: שירות התראות חינמי לבעלי נכסים רשומים (פירוט בהמשך).

אתרים פרטיים מציעים "נסח טאבו לפי כתובת" או "לפי תעודת זהות" במחיר גבוה בהרבה מהאגרה. בסוף, גם הם מפיקים את אותו נסח מאותה מערכת. אם יש לכם גוש וחלקה, אין סיבה לשלם יותר מ-18 ₪.

סוגי נסחים: איזה נסח להזמין

טעות נפוצה היא להסתפק בנסח מרוכז לפני קנייה. הוא לא מראה את כל המשכנתאות וההערות על הדירה הספציפית. לפני קנייה מזמינים נסח רגיל מלא של תת החלקה.

איך מוצאים גוש, חלקה ותת חלקה

• באתר המרכז למיפוי ישראל (GovMap): מקלידים כתובת ומקבלים גוש וחלקה.
• בחשבון הארנונה של הנכס.
• בחוזה הרכישה הקודם, בשומת מס רכישה או בנסח ישן.
• תת חלקה: מספר תת החלקה בטאבו אינו בהכרח מספר הדירה בבניין. אם אין לכם אותו, הזמינו נסח מרוכז של הבניין, חפשו את שם הבעלים, או התקשרו למוקד *8653.

"גוש" הוא שטח גדול שמחולק לחלקות. "חלקה" היא יחידת הקרקע, למשל המגרש שעליו הבניין. "תת חלקה" היא הדירה בבית משותף רשום. בבית פרטי שאינו בית משותף אין תת חלקה, ומפיקים נסח של החלקה כולה.

איך קוראים נסח טאבו: כל חלק בנפרד

כותרת ותיאור המקרקעין

בראש הנסח מופיעים לשכת הרישום, תאריך ושעת ההפקה, גוש, חלקה ותת חלקה. בחלק "תיאור המקרקעין" רשומים שטח החלקה הרשום, ובבית משותף גם מספר המבנים, אם לבניין יש תקנון מוסכם או שחל עליו התקנון המצוי, ותיאור הדירה: קומה, כניסה, שטח רשום, והחלק ברכוש המשותף (למשל 15/400). השטח בטאבו לרוב שונה מהשטח בארנונה או בחוזה, כי הוא נמדד בשיטה אחרת. פער גדול כדאי לבדוק עם מודד.

הצמדות

חניה, מחסן, גג או חצר שהוצמדו לדירה מופיעים עם סימון (אות או צבע) לפי תשריט הבית המשותף. אם המוכר מבטיח חניה צמודה והיא לא מופיעה בנסח, מבחינה משפטית היא חלק מהרכוש המשותף. הסבר מלא על ההבדל תמצאו במדריך לרכוש משותף בבית משותף.

בעלויות

זה הלב של הנסח. לכל בעלים רשומים: סוג השטר (מכר, מכר ללא תמורה, ירושה, צוואה, פירוק שיתוף), מספר השטר ותאריכו, שם, מספר זהות, והחלק בנכס (למשל 1/2 לכל אחד מבני הזוג). בדקו שהשמות ומספרי הזהות זהים לאלה של המוכרים, ושסכום החלקים הוא 1. אם רשום בעלים שלא חותם על החוזה, למשל אח או יורש, העסקה לא תושלם בלעדיו.

חכירות

בנכס על קרקע מדינה, הבעלים הרשומה היא לרוב רשות מקרקעי ישראל או קק"ל, והרוכש רשום בחלק "חכירות" כחוכר. כאן מופיעים שם החוכר, תקופת החכירה, תאריך הסיום והחלק בנכס. בדקו את תאריך סיום החכירה, ואם היוון החכירה שולם. חכירה לדורות היא חכירה לתקופה של יותר מ-25 שנה (סעיף 3 לחוק המקרקעין).

משכנתאות

כל משכנתא רשומה מופיעה עם שם הבנק או בעל המשכנתא, דרגה (ראשונה, שנייה), סכום ותאריך השטר, והחלק בנכס שעליו היא חלה. הסכום בנסח הוא הסכום המקורי ולא היתרה בפועל. את היתרה מבררים במכתב כוונות מהבנק של המוכר. משכנתא רשומה לא מונעת קנייה, אבל מחייבת מנגנון תשלום שבו חלק מהכסף עובר ישירות לבנק ההוא.

הערות

החלק שבו מסתתרות רוב הבעיות. סוגי ההערות הנפוצים:

• הערת אזהרה (סעיף 126): מישהו התחייב לו המוכר בעסקה, למשל קונה קודם, בנק, או קבלן בעסקת קומבינציה. כל עוד ההערה רשומה, אי אפשר לרשום עסקה נוגדת בלי הסכמת בעל ההערה או צו בית משפט. הסבר מלא במדריך להערת אזהרה בטאבו.
• עיקול: מהוצאה לפועל, מבית משפט או מרשות המסים. עיקול מונע העברה של הנכס עד שיוסר.
• צו מניעה או הערה לפי צו בית משפט (סעיף 130): סימן שיש הליך משפטי על הנכס.
• הערה על הגבלת כשרות (סעיף 129): למשל כשמונה אפוטרופוס לבעלים.
• הערה על ייעוד לצורכי ציבור או הערה של ועדה מקומית, למשל על היטל השבחה או בנייה בלי היתר.
• זיקות הנאה: זכות מעבר, תשתית או שימוש של שכן או של הציבור בחלק מהקרקע.

מה לבדוק בנסח לפני שקונים דירה: צ'קליסט

• הנסח הופק ביום החתימה או יום לפניה, ולא שבועות לפני. רישום יכול להשתנות בכל יום.
• גוש, חלקה ותת חלקה בנסח הם אלה שמופיעים בחוזה.
• הבעלים הרשומים הם המוכרים, וכל אחד מהם חותם על החוזה.
• סך החלקים של המוכרים הוא כל הנכס.
• אין עיקולים, צווים או הערות אזהרה לטובת אחרים. אם יש, החוזה קובע איך ומתי הם יימחקו.
• המשכנתא של המוכר מטופלת במכתב כוונות ובתשלום ישיר לבנק.
• ההצמדות שהובטחו (חניה, מחסן, גג) רשומות בנסח ובתשריט.
• השטח הרשום סביר ביחס לשטח שמוצג לכם.
• בנכס על קרקע של רמ"י: החכירה בתוקף, ואין חובות או הגבלות.
• הזמנתם נסח היסטורי אם יש משהו חשוד: מכירות רבות בזמן קצר, ירושה טרייה, ייפוי כוח.
• אחרי החתימה רושמים מיד הערת אזהרה לטובתכם, ומזמינים נסח חדש כדי לוודא שנרשמה.

נסח נקי הוא תנאי הכרחי, אבל הוא לא מראה הכול. הוא לא מראה חריגות בנייה, חובות ארנונה או ועד בית, תביעות שלא נרשמה בגללן הערה, או מצב תכנוני. את כל אלה בודקים בתיק הבניין בעירייה, במידע התכנוני ובשאלות למוכר. על הבדיקות המשלימות כתבנו בבדיקות לפני רכישת דירה ובליווי משפטי בעסקת נדל"ן.

הנכס לא רשום בטאבו: מה עושים

הרבה דירות בישראל עדיין לא רשומות על שם בעליהן בפנקסי המקרקעין. לפי משרד הבינוי והשיכון יש שלוש סיבות עיקריות: הפרצלציה (חלוקת הקרקע לחלקות) עוד לא הסתיימה, הבית המשותף עוד לא נרשם, או שהזכויות של הרוכשים עוד לא נרשמו. במצב כזה הזכויות מנוהלות אצל גוף אחר, והמסמך שמחליף את הנסח בא ממנו:

לפי דף השירות של רמ"י, אישור הזכויות המקוון כולל את תיאור הנכס, בעלי הזכויות ומהות זכויותיהם, שעבודים והערות. בדיוק כמו בנסח, הוא נחשב מקור רק בצורתו הדיגיטלית. מצב רישום של דירה בפרויקט של משרד הבינוי אפשר לבדוק גם באתר "בדיקת מצב רישום הדירה" של המשרד.

קנייה של דירה לא רשומה אפשרית ונפוצה, אבל דורשת יותר בדיקות: רישום משכון במרשם המשכונות במקום הערת אזהרה, אישור מהחברה המשכנת שאין מניעה להעברה, והתחייבות לרישום. כאן כדאי במיוחד שעורך דין מקרקעין ילווה את העסקה.

טאבו-נט: התראה חינמית על כל פעולה בנכס שלכם

הונאות נדל"ן נעשות לא פעם בצו ירושה מזויף או בייפוי כוח מזויף. שירות טאבו-נט של משרד המשפטים שולח לבעלי נכס רשום התראה במייל או בנייד כשנרשמת פעולה בנכס, והוא ניתן ללא עלות. נרשמים באינטרנט עם הזדהות לאומית, אם הזכות רשומה לפי תעודת זהות ישראלית, ובלשכה בתור מראש אם היא רשומה לפי דרכון או מסמך זר. מספר הזהות שלכם צריך להתאים בדיוק לזה שבנסח, ולכן לפני ההרשמה כדאי להפיק נסח. ההתראה לא מונעת את הרישום, אבל מאפשרת לפעול מהר. זה במיוחד שווה להורים מבוגרים ולבעלי דירות להשקעה.

טעויות נפוצות עם נסח טאבו

• לסמוך על נסח שהמוכר שלח. הפיקו נסח בעצמכם, זה עולה 18 ₪.
• להקליד את מספר הדירה במקום תת החלקה, ולקבל נסח של דירה אחרת.
• להזמין נסח מרוכז במקום נסח מלא לפני קנייה.
• להדפיס את הנסח ולשלוח לבנק, כשמה שנחשב מקור הוא הקובץ הדיגיטלי.
• לשלם לאתר פרטי פי כמה מהאגרה על אותו מסמך.
• לחשוב שנסח נקי מחליף בדיקה משפטית ותכנונית של הנכס.
• לא לבדוק נסח שוב ביום ההעברה, אחרי שעברו שבועות מהחתימה.

מתי צריך עורך דין ומתי לא

להפקת נסח אין צורך בעורך דין. לבדיקה ראשונית של דירה שאתם שוקלים לקנות, לשליחה לבנק או לבירור מי הבעלים, תסתדרו לבד. עורך דין נחוץ כשמגיעים לחתימה, ובמיוחד כשבנסח יש הערות אזהרה לטובת אחרים, עיקולים, בעלים רבים, ירושה שלא נרשמה, חכירה של רמ"י, או כשהנכס לא רשום בכלל. גם אחרי החתימה, עורך הדין רושם בשבילכם הערת אזהרה, מטפל במס רכישה ורושם את הבעלות. במדריך עורכי הדין שלנו תמצאו עורכי דין מקרקעין לפי עיר.

שאלות נפוצות

מקורות

• הפקת נסח טאבו מפנקסי המקרקעין – הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין
• תקנות המקרקעין (אגרות), התשל"ה-1974, סכומים מעודכנים ל-2026 – ויקיטקסט
• אישור זכויות – רשות מקרקעי ישראל
• טאבו-נט: התראות על פעילות בנכס – משרד המשפטים
• בדיקת נכסים במרשמי מס רכוש ומס שבח – רשות המסים
• בדיקת מצב רישום הדירה – משרד הבינוי והשיכון
• חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 – ויקיטקסט

המידע במאמר כללי, נכון ל-31.10.2026, ואינו ייעוץ משפטי. האגרות מתעדכנות כל ינואר והנהלים משתנים מעת לעת. לפני עסקה במקרקעין כדאי לבדוק את המידע העדכני ולהתייעץ עם עורך דין.