מס רכישה הוא מס שמשלם מי שקונה זכות במקרקעין, לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963. נכון לאוקטובר 2026, מי שקונה דירה יחידה לא משלם מס על החלק שעד 1,978,745 ₪, ועל החלק שמעל משלם במדרגות של 3.5%, 5%, 8% ו-10%. מי שקונה דירה נוספת משלם 8% מהשקל הראשון ועד 6,055,070 ₪, ו-10% על היתרה. המדרגות של דירה יחידה הוקפאו עד 15.1.2028, והשיעורים לדירה נוספת קבועים בהוראת שעה שתוקפה עד 31.12.2026. את ההצהרה מגישים בתוך 30 יום מהעסקה, ועל מס שלא שולם בתוך 60 יום מיום המכירה מתווספים הפרשי הצמדה וריבית.
מה זה מס רכישה ומי משלם אותו
מס רכישה מוטל על הקונה, לא על המוכר. הוא חל על כל רכישה של זכות במקרקעין: דירה, בית, מגרש, חנות או משרד. בעסקה של דירת מגורים, גובה המס תלוי בשני נתונים: שווי הזכות שנרכשה, ושאלה אחת מרכזית – האם זו הדירה היחידה של הרוכש.
המס נקבע בסעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין. שיעורי המס לדירות מגורים מופיעים בסעיף קטן (ג1ג), והשיעורים לדירה שאינה יחידה מופיעים בהוראת השעה שבסעיף קטן (ג1ו). רשות המסים מפרסמת בתחילת כל שנה הוראת ביצוע שמרכזת את הסכומים המעודכנים. הנתונים במדריך הזה לקוחים מהוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026, שפורסמה ב-18 בינואר 2026.
המוכר משלם מס אחר, מס שבח, על הרווח שלו מהמכירה. שני המסים מדווחים לאותו משרד מיסוי מקרקעין, ולעיתים קרובות באותה הצהרה משותפת. לחישוב מס השבח של המוכר אפשר להיעזר במחשבון מס השבח.
מדרגות מס רכישה לשנת 2026
מס רכישה מחושב במדרגות, כמו מס הכנסה. כל חלק במחיר מחויב בשיעור של המדרגה שהוא נמצא בה. השיעור הגבוה לא חל על כל המחיר, אלא רק על החלק שעובר את הסף.
דירת מגורים יחידה
| חלק השווי | שיעור המס |
|---|---|
| עד 1,978,745 ₪ | פטור |
| מ-1,978,745 ₪ עד 2,347,040 ₪ | 3.5% |
| מ-2,347,040 ₪ עד 6,055,070 ₪ | 5% |
| מ-6,055,070 ₪ עד 20,183,565 ₪ | 8% |
| מעל 20,183,565 ₪ | 10% |
המדרגות האלה חלות על רוכש שהוא יחיד ותושב ישראל, בעסקאות שנעשות מ-16.1.2025 ועד 15.1.2028. לפי סעיף 9(ג2) לחוק, הסכומים לא מתואמים למדד בשנים 2025 עד 2027, ולכן הם זהים בכל התקופה הזאת.
דירת מגורים שאינה יחידה
| חלק השווי | שיעור המס |
|---|---|
| עד 6,055,070 ₪ | 8% |
| מעל 6,055,070 ₪ | 10% |
השיעורים לדירה נוספת קבועים בהוראת שעה שתוקפה עד 31.12.2026. מי שמתכנן לקנות דירה נוספת בתחילת 2027 צריך לבדוק מה נקבע לגבי התקופה שאחרי מועד זה, כי נכון לאוקטובר 2026 המדרגות לשנה הבאה עוד לא פורסמו בהוראת ביצוע.
איך מחשבים מס רכישה: דוגמאות
הדוגמאות הבאות מחושבות לפי המדרגות של 2026. הסכומים מעוגלים לשקל.
דוגמה 1: דירה ראשונה ב-2,400,000 ₪
- על 1,978,745 ₪ הראשונים לא משלמים מס.
- על החלק שבין 1,978,745 ₪ ל-2,347,040 ₪, כלומר 368,295 ₪, משלמים 3.5%: 12,890 ₪.
- על החלק שמעל 2,347,040 ₪, כלומר 52,960 ₪, משלמים 5%: 2,648 ₪.
סך מס הרכישה: 15,538 ₪.
דוגמה 2: דירה יחידה ב-3,500,000 ₪
המדרגה של 3.5% מגיעה שוב ל-12,890 ₪. על החלק שבין 2,347,040 ₪ ל-3,500,000 ₪, כלומר 1,152,960 ₪, משלמים 5%: 57,648 ₪. סך המס: 70,538 ₪.
דוגמה 3: דירה נוספת ב-2,000,000 ₪
בדירה נוספת אין מדרגת פטור. משלמים 8% מכל המחיר: 160,000 ₪. אילו הייתה זו דירה יחידה, המס היה 744 ₪ בלבד, כי רק 21,255 ₪ עוברים את סף הפטור.
דוגמה 4: דירה נוספת ב-7,000,000 ₪
על 6,055,070 ₪ הראשונים משלמים 8%: 484,406 ₪. על 944,930 ₪ שמעל משלמים 10%: 94,493 ₪. סך המס: 578,899 ₪.
הדוגמאות מראות כמה גדול הפער בין דירה יחידה לדירה נוספת. לכן השאלה אם הדירה נחשבת לדירה יחידה היא בדרך כלל השאלה החשובה ביותר בעסקה. לחישוב מהיר של הסכום בעסקה שלכם אפשר להשתמש במחשבון מס הרכישה.
מתי דירה נחשבת לדירה יחידה
הגדרת "דירה יחידה" בסעיף 9(ג1ג)(4) לחוק היא דירת מגורים שהיא הדירה היחידה של הרוכש בישראל ובאזור. כמה כללים משלימים קובעים מה נספר ומה לא.
בני זוג וילדים נחשבים לרוכש אחד
לפי החוק, רוכש, בן הזוג שלו והילדים שלהם שטרם מלאו להם 18 נחשבים לרוכש אחד. לכן אם לבן הזוג יש דירה, הרכישה שלכם לא תיחשב לרכישת דירה יחידה. החריגים: בן זוג שגר בדרך קבע בנפרד, ילד נשוי, וילד יתום מאחד מהוריו או משניהם.
דירות שלא נספרות
- שכירות מוגנת: דירה שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני 1.1.1997 לא נספרת.
- חלק קטן בדירה: החוק מפנה לסעיף 49ג(3). לפי הסעיף הזה, דירה שחלקו של הבעלים בה אינו עולה על שליש לא נספרת, ובדירה שהתקבלה בירושה – חלק שאינו עולה על מחצית.
מי שמוכר את הדירה הקודמת
מי שיש לו דירה וקונה דירה חדשה במקומה יכול ליהנות מהמדרגות של דירה יחידה, אם הוא מוכר את הדירה הקודמת בתוך התקופה שקבע החוק:
- קנייה רגילה: מכירה בתוך 24 חודשים מרכישת הדירה החדשה.
- קנייה מקבלן: מכירה בתוך 12 חודשים מהמועד שבו הייתה אמורה להימסר החזקה בדירה החדשה לפי ההסכם עם הקבלן. אם המסירה מתעכבת מסיבה שאינה בשליטת הקונה, המועד נספר ממסירת החזקה בפועל.
התנאי הוא שהדירה הקודמת הייתה הדירה היחידה שלכם עד מועד הרכישה. אם הדירה הקודמת לא נמכרה בתוך התקופה, הרכישה החדשה תחויב כרכישה של דירה נוספת.
תושבות
המדרגות של דירה יחידה חלות על יחיד תושב ישראל. לפי ההגדרה בחוק, גם מי שבתוך שנתיים מיום הרכישה נעשה לתושב ישראל לראשונה, או לתושב חוזר ותיק, נחשב לתושב לעניין זה.
תרחישים נפוצים: דירה יחידה או דירה נוספת?
הכללים שלמעלה נשמעים פשוטים, אבל בפועל רוב השאלות עולות במצבים משפחתיים מורכבים. הנה כמה תרחישים שכיחים, ואיך החוק מתייחס אליהם.
זוג צעיר, ולאחד מבני הזוג יש דירה מלפני הנישואים
מאחר שבני זוג נחשבים לרוכש אחד, הדירה של בן הזוג נספרת גם אם היא רשומה רק על שמו, ונרכשה לפני הנישואים. אם הדירה החדשה מחליפה את הדירה הזאת, ובן הזוג מוכר אותה בתוך התקופה שבחוק, אפשר ליהנות מהמדרגות של דירה יחידה. אם בני הזוג מתכוונים להשאיר את הדירה הישנה ולהשכיר אותה, הרכישה החדשה תחויב כרכישה של דירה נוספת.
הורים שקונים דירה לילד
אם הדירה נרשמת על שם ההורים, והם כבר בעלי דירה, זו רכישה של דירה נוספת. אם הדירה נרשמת על שם ילד בגיר שאין לו דירה, הבדיקה נעשית לגבי הילד. ילד שטרם מלאו לו 18 נחשב לרוכש אחד עם הוריו, אלא אם הוא נשוי או יתום. כשההורים מממנים והילד רושם את הדירה על שמו, כדאי להתייעץ לפני החתימה על האופן שבו העסקה תתועד.
חלק בדירה שהתקבל בירושה
מי שירש עם אחיו את דירת ההורים, וחלקו אינו עולה על מחצית, יכול לקנות דירה ולהיחשב כרוכש דירה יחידה, כי חלק כזה לא נספר. מי שירש יותר ממחצית, או שקנה מאחיו את חלקם ועבר את הסף, כבר נחשב לבעל דירה.
דירה מקבלן שהמסירה שלה מתעכבת
מי שקונה דירה מקבלן ומחזיק בדירה קיימת נדרש למכור את הדירה הקיימת בתוך 12 חודשים מהמועד שנקבע למסירה בהסכם. אם המסירה מתעכבת בגלל הקבלן, המועד נספר ממסירת החזקה בפועל. לכן כדאי לשמור את כל המסמכים על מועד המסירה, ובהם פרוטוקול המסירה ותכתובות עם הקבלן.
הקלה לעולים חדשים
תקנות מס רכישה נותנות הקלה לרוכש שמוגדר "עולה". ההקלה חלה על רכישה בתקופה שמתחילה שנה לפני העלייה ונגמרת שבע שנים אחריה. לפי הוראת הביצוע של 2026, עולה שקונה דירת מגורים יחידה בתקופה שמ-16.1.2025 עד 15.1.2028 משלם לפי המדרגות האלה:
| עולה – דירת מגורים יחידה (תקנה 12א) | שיעור המס |
|---|---|
| עד 1,978,745 ₪ | פטור |
| מ-1,978,745 ₪ עד 6,055,070 ₪ | 0.5% |
| מ-6,055,070 ₪ עד 20,183,565 ₪ | 8% |
בדירה ששוויה עולה על 20,183,565 ₪ ההקלה הזאת לא חלה. לפי תקנה 12, עולה שקונה בית עסק משלם 0.5% עד 1,988,090 ₪, ו-5% על היתרה.
דוגמה: עולה שקונה דירה יחידה ב-3,000,000 ₪ לא משלם מס על 1,978,745 ₪ הראשונים, ומשלם 0.5% על 1,021,255 ₪: 5,106 ₪. רוכש רגיל היה משלם על אותה דירה 45,538 ₪.
יש בתקנות הקלות נוספות, למשל לנכים, לעיוורים ולנפגעים לפי תקנה 11, ולרוכשי משק חקלאי לפי תקנה 16. התנאים של כל הקלה שונים, וכדאי לבדוק אותם לפני העסקה ולא אחריה.
הצהרה, תשלום ומועדים
הגשת הצהרה
לפי סעיף 73(ג) לחוק, הרוכש מוסר למנהל מיסוי מקרקעין הצהרה בתוך 30 יום מיום הרכישה. בהצהרה מפרטים את הזכות שנרכשה, את פרטי העסקה, את התמורה ואת סכום המס ודרך החישוב. בדרך כלל עורך הדין שמלווה את העסקה מגיש את ההצהרה.
מי שלא מגיש הצהרה במועד צפוי לקנס לפי סעיף 94א. נכון לתקופה שמ-16.1.2026 עד 15.1.2027, הקנס על אי הגשת הצהרה הוא 310 ₪ לכל שבועיים של פיגור, לפי הוראת הביצוע של רשות המסים.
מועד התשלום
לפי סעיף 94 לחוק, על מס שלא שולם בתוך 60 יום מיום המכירה מתווספים הפרשי הצמדה וריבית, מהיום שאחרי תום התקופה ועד יום התשלום. המנהל רשאי לפטור מהם במקרים מתאימים, אבל אין לסמוך על כך. לכן בפועל מתכננים את תזרים הכספים כך שהמס ישולם בתוך 60 יום מהחתימה.
טבלת מועדים
| שלב | מועד | מקור |
|---|---|---|
| הגשת הצהרת רוכש | 30 יום מיום הרכישה | סעיף 73(ג) |
| תשלום המס בלי הפרשי הצמדה וריבית | 60 יום מיום המכירה | סעיף 94(א) |
| השגה על שומה | 30 יום ממסירת הודעת השומה | סעיף 87(א) |
| ערר על החלטה בהשגה | 30 יום ממסירת ההחלטה | סעיף 88 |
השגה וערר על שומת מס רכישה
אחרי ההצהרה, משרד מיסוי מקרקעין יכול לקבל את שווי העסקה שהצהרתם או לקבוע שווי אחר. אם אתם חולקים על השומה, אפשר להגיש השגה בכתב בתוך 30 יום ממסירת הודעת השומה. בהשגה מפרטים את הנימוקים, את סכום המס שלדעתכם מגיע ואת דרך החישוב.
את הסכום שאינו שנוי במחלוקת משלמים בתוך 30 יום ממסירת השומה, לפי סעיף 91(א). מי שלא מרוצה מההחלטה בהשגה יכול לערור לוועדת ערר בתוך 30 יום. המנהל רשאי להאריך את מועד ההשגה אם הוכח שהייתה סיבה סבירה לאיחור, למשל היעדרות מהארץ או מחלה.
המחלוקות הנפוצות הן על השאלה אם הדירה היא דירה יחידה, על שווי הנכס בעסקאות בין קרובים, ועל זכאות להקלה. בכל אחת מהן כדאי לצרף להשגה מסמכים: חוזים, נסחי רישום, הערכת שמאי או אישורי תושבות.
טעויות נפוצות
- לשכוח את בן הזוג. דירה שרשומה על שם בן הזוג נספרת. רבים מניחים שהם קונים דירה ראשונה, ומגלים שהרכישה מחויבת ב-8%.
- לפספס את מועד המכירה של הדירה הקודמת. 24 חודשים עוברים מהר, ובדירה מקבלן התקופה קצרה עוד יותר: 12 חודשים מהמסירה. מכירה באיחור של יום אחד עלולה לעלות עשרות אלפי שקלים.
- לחשב את כל המחיר בשיעור הגבוה. בדירה יחידה המס מחושב במדרגות. מי שמכפיל את כל המחיר ב-5% מקבל תוצאה גבוהה בהרבה מהאמת.
- להסתמך על מדרגות ישנות. השיעורים לדירה נוספת קבועים בהוראת שעה שתוקפה עד סוף 2026. עסקה שנחתמת אחר כך עשויה להיות מחויבת אחרת.
- לא לבקש הקלה שמגיעה. עולים ונכים זכאים להקלות, אבל צריך לבקש אותן ולהציג מסמכים.
- לאחר בתשלום. אחרי 60 יום מתחילים לצבור הפרשי הצמדה וריבית, ואחרי 30 יום בלי הצהרה מתחילים קנסות.
מתי כדאי לפנות לעורך דין
ברוב עסקאות הנדל"ן עורך דין מלווה את העסקה ממילא, ומגיש את ההצהרה למיסוי מקרקעין. יש מצבים שבהם כדאי לבקש ממנו בדיקה מעמיקה של מס הרכישה לפני החתימה:
למידע נוסף על מדרגות מס רכישה: מדרגות מס רכישה.
- כשיש לכם, לבן הזוג או לילד קטין חלק בדירה אחרת, גם אם קיבלתם אותו בירושה.
- כשאתם קונים דירה חדשה ומתכוונים למכור את הקודמת, ורוצים לוודא שהלוח זמנים מתאים לתנאי החוק.
- כשאתם עולים חדשים, תושבים חוזרים או תושבי חוץ.
- בעסקה בין קרובי משפחה, במתנה או בהעברה בלי תמורה מלאה.
- כשקיבלתם שומה גבוהה מהצפוי ואתם שוקלים השגה.
לפני הפגישה כדאי לעבור על טיוטת החוזה. אפשר להתחיל ממחולל הסכם מכר דירה, ולהביא את הטיוטה לבדיקה. עורכי דין שעוסקים במיסוי מקרקעין מופיעים בעמוד עורכי הדין למיסים.
שאלות נפוצות
כמה מס רכישה משלמים על דירה ראשונה ב-2026?
על החלק שעד 1,978,745 ₪ לא משלמים מס. על החלק שבין 1,978,745 ₪ ל-2,347,040 ₪ משלמים 3.5%, ועל החלק שמעל, עד 6,055,070 ₪, משלמים 5%. למשל, על דירה ב-2,400,000 ₪ המס הוא 15,538 ₪.
כמה מס רכישה משלמים על דירה שנייה?
נכון לאוקטובר 2026, 8% מהשקל הראשון ועד 6,055,070 ₪, ו-10% על החלק שמעל. השיעורים האלה קבועים בהוראת שעה שתוקפה עד 31.12.2026.
קניתי דירה חדשה ועוד לא מכרתי את הישנה. איך אחויב?
אם תמכרו את הדירה הקודמת בתוך 24 חודשים מהרכישה, ובדירה מקבלן בתוך 12 חודשים מהמועד שבו הייתה אמורה להימסר החזקה, הרכישה יכולה ליהנות מהמדרגות של דירה יחידה. אם לא תמכרו בזמן, הרכישה תחויב כרכישה של דירה נוספת.
האם דירה של בן הזוג נחשבת לדירה שלי?
כן. לפי החוק, רוכש, בן זוגו וילדיהם שטרם מלאו להם 18 נחשבים לרוכש אחד. החריג הוא בן זוג שגר בדרך קבע בנפרד.
ירשתי חלק בדירה. האם אני עדיין קונה דירה יחידה?
תלוי בגודל החלק. לפי סעיף 49ג(3), שהגדרת דירה יחידה מפנה אליו, חלק בדירה שהתקבלה בירושה ואינו עולה על מחצית לא נספר. בדירה שלא התקבלה בירושה, הסף הוא שליש.
עד מתי צריך לשלם את מס הרכישה?
על מס שלא שולם בתוך 60 יום מיום המכירה מתווספים הפרשי הצמדה וריבית. את ההצהרה מגישים בתוך 30 יום מיום הרכישה.
האם עולה חדש משלם פחות מס רכישה?
כן. עולה שקונה דירת מגורים יחידה בתקופה שמתחילה שנה לפני העלייה ונגמרת שבע שנים אחריה לא משלם מס על החלק שעד 1,978,745 ₪, ומשלם 0.5% על החלק שעד 6,055,070 ₪.
אפשר לערער על שומת מס רכישה?
כן. מגישים השגה בכתב בתוך 30 יום ממסירת הודעת השומה. על ההחלטה בהשגה אפשר לערור לוועדת ערר בתוך 30 יום.
מקורות
- הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026 – עדכון הסכומים והקפאת הסכומים בחוק מיסוי מקרקעין ובתקנות מס רכישה, רשות המסים
- חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (סעיפים 9, 49ג, 73, 87, 88, 91, 94, 94א) – ספר החוקים הפתוח
- תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), התשל"ה-1974 (תקנות 11, 12, 12א, 16) – ספר החוקים הפתוח
- סימולטור לחישוב מס ברכישת מקרקעין – רשות המסים, gov.il
המידע במאמר כללי, נכון ל-19.10.2026, ואינו ייעוץ משפטי. לפני החלטה כדאי להתייעץ עם עורך דין.
