בישראל אין מס ירושה, וקבלת דירה בירושה אינה נחשבת מכירה, ולכן לא משלמים בשלב הזה מס שבח או מס רכישה. כשהיורשים מוכרים את הדירה, מס השבח מחושב לפי מחיר הרכישה ויום הרכישה של המוריש. יש פטור מיוחד אם המוכר הוא בן הזוג או צאצא של המוריש, למוריש הייתה דירה אחת בלבד, והוא עצמו היה פטור אילו מכר. נכון לאוקטובר 2026 הפטור חל על תמורה של עד 5,008,000 ₪. את המכירה מדווחים לרשות המסים בתוך 30 ימים.
האם משלמים מס כשמקבלים דירה בירושה?
לא. בישראל אין היום מס ירושה. חוק מס עזבון בוטל לגבי עיזבון של מי שנפטר אחרי 31.3.1981, ומאז קבלת נכס בירושה אינה מחייבת בתשלום מס בשל עצם ההורשה.
גם בחוק מיסוי מקרקעין יש הוראה מפורשת: סעיף 4 קובע ש"הורשה איננה מכירה". המשמעות היא שבמועד שבו הדירה עוברת אליכם, לא חל מס שבח על העיזבון ולא חל מס רכישה עליכם. זה נכון גם בירושה על פי דין וגם בירושה על פי צוואה, כי החוק מגדיר "הורשה" כך שהיא כוללת את שתיהן.
המס מגיע בשלב אחר: כשהיורשים מוכרים את הדירה, או כשאחד היורשים קונה את חלקם של האחרים בכסף. על שני המצבים האלה נרחיב בהמשך.
מהפטירה ועד הרישום בטאבו: הצעדים
הדירה עוברת ליורשים ברגע הפטירה (סעיף 1 לחוק הירושה), אבל כדי לממש את הזכויות, לרשום אותן או למכור, צריך מסמך רשמי שמצהיר מי היורשים.
| שלב | מה עושים | הבסיס בחוק |
|---|---|---|
| 1. צו ירושה או צו קיום צוואה | אם אין צוואה מבקשים צו ירושה. אם יש צוואה מבקשים צו קיום צוואה. אם הצוואה מחלקת רק חלק מהנכסים, מקבלים צו קיום על החלק שבצוואה וצו ירושה על השאר. | סעיף 66 לחוק הירושה |
| 2. פרסום והתנגדויות | הרשם לענייני ירושה מודיע ברבים על הבקשה וקובע מועד להתנגדויות, שלא יפחת משבועיים. אם מוגשת התנגדות, התיק עובר לבית המשפט לענייני משפחה. | סעיפים 67 ו-67א לחוק הירושה |
| 3. רישום הזכויות | אם מקום מושבו של המנוח בעת פטירתו היה בישראל, אפשר להגיש בקשה משולבת: בקשה לצו ולרישום הצו ברשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין. | דף השירות של הרשם לענייני ירושה באתר הממשלה |
| 4. חלוקת העיזבון | היורשים יכולים להסכים ביניהם איך מחלקים את הנכסים. אם אין הסכמה, החלוקה נעשית לפי צו של בית המשפט. | סעיף 111 לחוק הירושה |
בלי צו קיום אי אפשר לתבוע זכויות על פי צוואה (סעיף 39 לחוק הירושה). לכן כדאי להתחיל בשלב הזה מוקדם. אם אין צוואה ואתם רוצים לדעת מה חלקו של כל יורש, היעזרו במחשבון הירושה על פי דין. למדריך מפורט על סוגי הצווים, היכנסו לעמוד צו ירושה או צו קיום צוואה.
מכירת דירה שקיבלתם בירושה: איך מחושב מס השבח
כשמוכרים דירה שנמצאת בעיזבון, החוק רואה את היורשים כמוכרים (סעיף 5(ג)(1) לחוק מיסוי מקרקעין). השאלה המרכזית היא מה מחיר הרכישה ומה מועד הרכישה שמהם מחשבים את השבח.
היורשים "נכנסים לנעלי" המוריש
אם המוריש נפטר ב-1.4.1981 או אחרי כן, שווי הרכישה של היורשים הוא השווי שהיה נקבע אילו המוריש עצמו היה מוכר את הדירה (סעיף 26(א)(2)). גם יום הרכישה הוא היום שהיה נקבע אילו המוריש היה מוכר. בפועל, המחיר שבו ההורה קנה את הדירה והתאריך שבו קנה אותה הם נקודת המוצא לחישוב, ולא שווי הדירה ביום הפטירה.
המשמעות המעשית: על דירה שנקנתה לפני עשרות שנים השבח עשוי להיות גבוה מאוד. לכן חשוב לבדוק אם עומד לכם פטור, ואם לא, לחשב את המס מראש.
שיעור המס
יחיד חייב במס על השבח הריאלי בשיעור של עד 25% (סעיף 48א(ב)(1)). בדירת מגורים מזכה שיום הרכישה שלה, כלומר יום הרכישה של המוריש, קדם ל-1.1.2014, החלק היחסי של השבח הריאלי עד אותו יום פטור ממס, והמס חל רק על היתרה (סעיף 48א(ב2)). בנכסים אחרים חלים על התקופות המוקדמות שיעורים אחרים (סעיף 48א(ב1)). לכן המס מחושב לפי תקופות. את החישוב המלא, כולל חלוקת השבח לתקופות, אפשר לבדוק במחשבון מס השבח.
מי מדווח ומתי
- המוכר חייב למסור לרשות המסים הצהרה בתוך 30 ימים מיום המכירה (סעיף 73).
- אם מונה מנהל עיזבון, הוא אחראי לחובות הדיווח. אם לא מונה, החובות חלות על כל אחד מהיורשים (סעיף 5(ג)(3)).
- את הבקשה לפטור מגישים במועד הגשת ההצהרה (סעיף 49א(א)).
הפטור המיוחד לדירה שהתקבלה בירושה
סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין נותן פטור ממס שבח במכירת "דירת מגורים מזכה" שהתקבלה בירושה. הפטור מותנה בשלושה תנאים שכולם צריכים להתקיים:
| התנאי | מה הוא אומר בפועל |
|---|---|
| זהות המוכר | המוכר הוא בן הזוג של המוריש, צאצא שלו (ילד, נכד וכן הלאה), או בן הזוג של צאצא. |
| דירה אחת בלבד | לפני פטירתו היה המוריש בעלים של דירת מגורים אחת בלבד. |
| המוריש היה פטור | אילו המוריש היה בחיים ומוכר את הדירה, הוא היה זכאי לפטור ממס בשל המכירה. |
"דירת מגורים מזכה" היא דירה ששימשה בעיקר למגורים לפחות בארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח, או בארבע השנים שלפני המכירה. תקופה שבה הדירה עמדה ריקה נחשבת לעניין זה כתקופת מגורים (סעיף 49).
בין תנאי הפטור אין דרישה שלמוכר עצמו לא תהיה דירה. כלומר, גם יורש שיש לו דירה משלו יכול ליהנות מהפטור, אם שלושת התנאים מתקיימים.
שני תרחישים להמחשה
תרחיש א: אם אלמנה גרה עד פטירתה בדירה שקנתה ב-1998. זו הייתה הדירה היחידה שלה. שני ילדיה, שלכל אחד מהם יש דירה משלו, מוכרים את הדירה ב-2026 ב-3,100,000 ₪. הם צאצאים של המורישה, הייתה לה דירה אחת בלבד, ונניח שאילו מכרה בעצמה הייתה עומדת בתנאי הפטור לדירה יחידה. התמורה נמוכה מהתקרה, ולכן כל אחד מהם יכול לבקש פטור מלא על חלקו.
תרחיש ב: אב השאיר שתי דירות: דירה שגר בה ודירה שהשכיר. כאן התנאי "דירה אחת בלבד" אינו מתקיים, ולכן הפטור המיוחד לא חל על אף אחת מהן. היורשים יצטרכו לבדוק אם עומד להם פטור אחר, ואם לא, לחשב מס שבח לפי מחיר הרכישה של האב ויום הרכישה שלו.
בשני התרחישים כדאי לאתר מראש את מסמכי הרכישה המקוריים של המוריש: החוזה, ואם יש, גם קבלות על שיפוצים ועל תשלומים. הם משמשים לחישוב השבח ולבדיקת הזכאות לפטור.
תקרת הפטור
כשהתמורה במכירה עולה על תקרה שנקבעה בחוק, הפטור חל רק על החלק שעד התקרה. נכון לאוקטובר 2026 התקרה היא 5,008,000 ₪. זה הסכום המתואם לשנת 2025, והחוק קובע שבשנות המס 2025 עד 2027 הוא לא יתעדכן (סעיף 49א(א1)).
דוגמה: דירה שהתקבלה בירושה נמכרת ב-5,500,000 ₪, והתנאים לפטור מתקיימים. החלק שעד 5,008,000 ₪ פטור. ההפרש, 492,000 ₪, נחשב כמכירה של זכות אחרת שחייבת במס. גם שווי הרכישה והניכויים מתחלקים באותו יחס, כך שהמס מחושב רק על החלק היחסי שמעל התקרה.
ירשתם חלק בדירה ויש לכם דירה משלכם
זה אחד המצבים הנפוצים: ההורה נפטר, הילדים יורשים יחד דירה, ולכל אחד יש כבר דירה משלו. לחלק שירשתם יכולה להיות השפעה על המס בעסקאות אחרות שלכם.
כשאתם מוכרים את הדירה שלכם
הפטור הרגיל לדירה יחידה (סעיף 49ב(2)) דורש שהדירה הנמכרת תהיה הדירה היחידה שלכם. החוק מתעלם לצורך זה מדירה נוספת בשני מקרים שקשורים לירושה (סעיף 49ג):
- חלקכם בדירה שהתקבלה בירושה אינו עולה על מחצית.
- הדירה התקבלה בירושה, אתם בני זוג או צאצאים של המוריש, ולמוריש הייתה לפני פטירתו דירת מגורים אחת בלבד.
כשאתם קונים דירה
במס רכישה, "דירה יחידה" מקבלת מדרגות מס נמוכות. ההגדרה מתעלמת מדירה שחלקכם בה עומד בתנאי סעיף 49ג(3): עד שליש, ובדירה שהתקבלה בירושה עד מחצית. שימו לב: ההגדרה במס רכישה מפנה רק לפסקה (3) הזו, ולא לחזקה הרחבה יותר שבפסקה (4). לכן מי שירש יותר ממחצית דירה עלול להיחשב כמי שקונה דירה נוספת.
נכון לאוקטובר 2026, מדרגות מס הרכישה לדירה יחידה הן:
| חלק השווי | שיעור המס |
|---|---|
| עד 1,978,745 ₪ | 0% |
| מ-1,978,745 ₪ עד 2,347,040 ₪ | 3.5% |
| מ-2,347,040 ₪ עד 6,055,070 ₪ | 5% |
| מ-6,055,070 ₪ עד 20,183,565 ₪ | 8% |
| מעל 20,183,565 ₪ | 10% |
הסכומים נקובים לשנים 2025 עד 2027 ואינם מתעדכנים בתקופה זו. בדירה שאינה דירה יחידה, המס הוא 8% עד 6,055,070 ₪ ו-10% מעל הסכום הזה. השיעורים האלה נקבעו כהוראה זמנית שהוארכה עד 31.12.2026, ולכן לפני רכישה בשנת 2027 כדאי לבדוק אם הוארכה שוב.
דוגמה: קניתם דירה ב-2,200,000 ₪. ירשתם מחצית מדירת ההורים ואין לכם דירה אחרת. הדירה החדשה נחשבת דירה יחידה, והמס הוא 3.5% על 221,255 ₪, כלומר כ-7,744 ₪. אילו ירשתם את הדירה כולה, הדירה החדשה עלולה להיחשב דירה נוספת, והמס יעמוד על 8% מכל השווי: 176,000 ₪. לחישוב מדויק לפי הנתונים שלכם, היעזרו במחשבון מס הרכישה.
אחד היורשים רוצה לקנות את חלקם של האחרים
לפי סעיף 5(ג)(4) לחוק מיסוי מקרקעין, חלוקת נכסי עיזבון בין היורשים אינה נחשבת מכירה. אבל יש סייג חשוב: אם במסגרת החלוקה ניתנה תמורה בכסף, או בשווה כסף שאינו חלק מהעיזבון, החלק שבשבילו ניתנה התמורה נחשב כאילו נמכר.
- הכלל חל על החלוקה הראשונה של העיזבון בין היורשים, בין אם לפני רישום הצו ובין אם אחריו.
- אפשר לראות בעיזבונות של שני מורישים עיזבון אחד, אם הם היו בני זוג או הורה וילד, וטרם הסתיימה חלוקת העיזבונות.
דוגמה: שלושה אחים ירשו דירה ששווה 2,400,000 ₪ וחסכונות של 1,600,000 ₪. אם אחת האחיות מקבלת את הדירה והאחים מקבלים את החסכונות, מדובר בחלוקה של נכסי העיזבון ולא במכירה. אם העיזבון כולל רק את הדירה, ואחת האחיות משלמת לכל אח 800,000 ₪ מכספה הפרטי, שני השלישים שבעדם שילמה נחשבים כמכר. במצב כזה האחים עשויים לחוב במס שבח, אלא אם עומד להם פטור, והאחות עשויה לחוב במס רכישה על החלק שקנתה.
אם היורשים לא מסכימים, בית המשפט יכול להורות שנכס שאינו ניתן לחלוקה יימסר ליורש שמציע את המחיר הגבוה ביותר, ובלבד שלא יפחת ממחיר השוק. אם אף יורש לא רוצה לקנות, הנכס יימכר ודמי המכר יחולקו (סעיף 113 לחוק הירושה).
מי רשאי לגור בדירה בינתיים
- מי שגר עם המוריש בדירתו ערב מותו רשאי להמשיך לגור בה שלושה חודשים. אם הוא יורש, שישה חודשים (סעיף 108 לחוק הירושה).
- בן הזוג, הילדים וההורים שגרו עם המוריש בדירה שהייתה בבעלותו רשאים להמשיך לגור בה כשוכרים של היורשים שהדירה נפלה בחלקם. את דמי השכירות ואת התנאים קובעים בהסכם, ובאין הסכם קובע בית המשפט (סעיף 115).
- לפני חלוקה ליורשים משלמים את חובות העיזבון לפי סדר עדיפות: הוצאות הקבורה, הוצאות הצווים וניהול העיזבון, חובות המוריש, ואחר כך המגיע לבן הזוג (סעיף 104).
טעויות נפוצות
- להניח ש"אין מס ירושה" פירושו שאין מס בכלל. ההורשה עצמה פטורה, אבל המכירה חייבת בדיווח ולעיתים גם במס שבח.
- לחשב את השבח לפי שווי הדירה ביום הפטירה. נקודת המוצא היא מחיר הרכישה ויום הרכישה של המוריש.
- לא לבדוק אם למוריש היו דירות נוספות. הפטור המיוחד דורש שלמוריש הייתה דירת מגורים אחת בלבד לפני פטירתו.
- לפספס את המועד לדיווח. ההצהרה מוגשת בתוך 30 ימים מיום המכירה, ובה מבקשים גם את הפטור.
- לשלם לאחים מכסף פרטי בלי להבין שזו מכירה. תמורה בכסף בחלוקת עיזבון הופכת את החלק הזה לעסקה חייבת.
- לקנות דירה בלי לבדוק את השפעת הירושה על מס הרכישה. חלק של יותר ממחצית בדירה שירשתם עלול לשלול את מדרגות הדירה היחידה.
מתי כדאי לפנות לעורך דין
- יש התנגדות לצוואה או מחלוקת על חלוקת העיזבון.
- יורש אחד רוצה לקנות את חלקם של האחרים, ויש לבנות את העסקה כך שהמס יהיה נמוך ככל האפשר בתוך גבולות החוק.
- למוריש היו כמה דירות, דירה בבעלות משותפת או נכסים בחו"ל.
- אחד היורשים קטין או מי שמונה לו אפוטרופוס. הסתלקות של קטין מחלקו בעיזבון, למשל, טעונה אישור בית המשפט (סעיף 6(ג)).
- אתם מתכננים למכור דירה משלכם או לקנות דירה חדשה בזמן שהעיזבון עדיין לא חולק.
במקרים כאלה עורך דין שמתמחה בירושה ובמיסוי מקרקעין יכול לבדוק את התנאים לפטור לפני שחותמים. אפשר למצוא עורכי דין מתאימים בעמוד עורכי דין לצוואות וירושות.
שאלות נפוצות
האם יש מס ירושה בישראל?
לא. חוק מס עזבון בוטל לגבי מי שנפטר אחרי 31.3.1981. עצם קבלת הירושה אינה חייבת במס, אבל מכירה מאוחרת של הדירה עשויה להיות חייבת במס שבח.
האם משלמים מס רכישה על דירה שקיבלתי בירושה?
לא. לפי סעיף 4 לחוק מיסוי מקרקעין הורשה אינה מכירה, ולכן אין מס רכישה על קבלת הדירה. מס רכישה עשוי לחול אם קונים בכסף את חלקם של יורשים אחרים.
מה מועד הרכישה של דירה בירושה לצורך מס שבח?
אם המוריש נפטר מ-1.4.1981 ואילך, מועד הרכישה ושווי הרכישה הם אלה שהיו נקבעים אילו המוריש עצמו היה מוכר. בדרך כלל זה התאריך והמחיר שבהם המוריש קנה את הדירה.
יש לי דירה משלי. האם אוכל ליהנות מהפטור על דירה שירשתי?
כן, אם מתקיימים תנאי סעיף 49ב(5): אתם בני זוג או צאצאים של המוריש, הייתה לו דירה אחת בלבד, והוא היה פטור אילו מכר. הסעיף אינו דורש שלמוכר לא תהיה דירה.
האם ירושה של חצי דירה פוגעת בפטור על הדירה שלי?
לצורך הפטור לדירה יחידה, החוק מתעלם מחלק של עד מחצית בדירה שהתקבלה בירושה. הוא מתעלם גם מדירה שירשתם כבני זוג או כצאצאים של המוריש, אם הייתה לו לפני פטירתו דירה אחת בלבד.
תוך כמה זמן צריך לדווח על מכירת דירה שירשתי?
ההצהרה מוגשת לרשות המסים בתוך 30 ימים מיום המכירה, ובה מבקשים גם את הפטור. אם מונה מנהל עיזבון, הוא אחראי לדיווח.
אחי רוצה לקנות את החלק שלי בדירה. זה נחשב מכירה?
חלוקת עיזבון בין יורשים אינה נחשבת מכירה. אבל אם אחיכם משלם לכם בכסף שאינו מהעיזבון, החלק שבעדו שילם נחשב כמכר, ועשויים לחול מס שבח ומס רכישה.
מה קורה אם היורשים לא מסכימים אם למכור את הדירה?
בית המשפט יכול להורות שהדירה תימסר ליורש שמציע את המחיר הגבוה ביותר, ולא פחות ממחיר השוק. אם אף יורש לא רוצה לקנות, הדירה תימכר ודמי המכר יחולקו.
מקורות
- חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג–1963 – סעיפים 4, 5(ג), 9, 26, 48א, 49–49ג, 73 (ספר החוקים הפתוח)
- חוק הירושה, תשכ"ה–1965 – סעיפים 1, 6, 39, 66–67א, 104, 108, 111–115 (ספר החוקים הפתוח)
- חוק מס עזבון, תש"ט–1949 – הערת הביטול לפי חוק מס עזבון (ביטול), התשמ"א–1981 (ספר החוקים הפתוח)
- חוק מס עזבון (ביטול), התשמ"א–1981 – רשומות, אתר הכנסת
- בקשה לצו קיום צוואה לרשם לענייני ירושה – האפוטרופוס הכללי והממונה על ענייני ירושה, משרד המשפטים
המידע במאמר כללי, נכון ל-18.10.2026, ואינו ייעוץ משפטי. לפני החלטה כדאי להתייעץ עם עורך דין.
