מי שחולק על שומת מס שבח או מס רכישה רשאי להגיש השגה בתוך 30 ימים מקבלת הודעת השומה (סעיף 87 לחוק מיסוי מקרקעין). בהשגה מפרטים את הנימוקים ואת סכום המס שאינו שנוי במחלוקת, ומשלמים אותו בתוך 30 ימים. המנהל צריך להחליט בתוך שמונה חודשים, עם אפשרות הארכה עד שנה, ואם לא החליט בזמן – ההשגה נחשבת כאילו התקבלה. על ההחלטה אפשר לערור לוועדת ערר בתוך 30 ימים, ומשם לערער לבית המשפט העליון בשאלה משפטית בתוך 45 ימים.
מהי שומה במיסוי מקרקעין?
"שומה" היא קביעת סכום המס על עסקת מקרקעין. במכירת דירה או קרקע, המוכר משלם מס שבח והקונה משלם מס רכישה. שני המסים מוסדרים בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג–1963, וההליך לקביעת המס ולערעור עליו זהה כמעט לחלוטין.
ההליך מתחיל בהצהרה. המוכר והקונה מוסרים למשרד מיסוי מקרקעין הצהרה על העסקה בתוך 30 ימים מיום המכירה (סעיף 73). בהצהרה מפרטים את התמורה, את מועד הרכישה, את הניכויים שתובעים ואת הפטור המבוקש.
שלושה סוגי שומה
| סוג השומה | מה זה אומר | הבסיס בחוק |
|---|---|---|
| שומה עצמית | ההצהרה שלכם עצמה נחשבת קביעת המס. המנהל שולח בתוך 20 ימים הודעה על סכום המס לפי ההצהרה | סעיף 78(א) |
| שומה לפי מיטב השפיטה | המנהל בודק את ההצהרה בתוך שמונה חודשים, ואם יש לו טעמים סבירים להניח שאינה נכונה, הוא קובע בעצמו שווי, ניכויים, פטורים ומס | סעיף 78(ב)(2) |
| שומה כשלא הוגשה הצהרה | המנהל דורש הצהרה, ואם לא נענה – קובע את המס לפי מיטב שפיטתו | סעיף 82 |
בכל אחד מהמקרים, המנהל מוסר לחייב במס הודעת שומה, ובה הניכויים והתוספות שהותרו, שווי הרכישה, שווי המכירה וסכום המס (סעיף 86). ממועד קבלת ההודעה הזו מתחיל המרוץ להגשת השגה.
לפני שאתם מחליטים להשיג, כדאי להשוות את השומה לחישוב עצמאי. מחשבון מס שבח ומחשבון מס רכישה באתר נותנים הערכה מהירה, וכך אפשר לזהות אם הפער נובע מהשווי, מהניכויים או מהפטור.
לוח הזמנים: כל המועדים בהליך
המועדים בהליך קצרים. החמצה של מועד אחד עלולה לסגור את הדלת לטענות שלכם.
| שלב | המועד | סעיף בחוק |
|---|---|---|
| הגשת הצהרה על העסקה | 30 ימים מיום המכירה | 73 |
| הודעת המנהל על המס לפי השומה העצמית | 20 ימים מקבלת ההצהרה | 78(א) |
| בדיקת ההצהרה וקביעת שומה לפי מיטב השפיטה | שמונה חודשים מקבלת ההצהרה | 78(ב) |
| הגשת השגה | 30 ימים מקבלת הודעת השומה. המנהל רשאי להאריך מטעם סביר, כמו היעדרות מהארץ או מחלה | 87(א) |
| החלטה בהשגה | שמונה חודשים מהגשת ההשגה, או 30 ימים מהמצאת כל המסמכים שנדרשו – המאוחר מביניהם. אפשר להאריך מטעמים מיוחדים עד שנה | 87(ד) |
| החלטה בהשגה על שומה לפי סעיף 82, כשלא הוגשה הצהרה | 12 חודשים מקבלת ההצהרה המפורטת. במקרה כזה, רק הצהרה מפורטת לפי סעיף 73 נחשבת השגה | 87(ב), 87(ה) |
| לא ניתנה החלטה במועד | ההשגה נחשבת כאילו התקבלה | 87(ו) |
| הגשת ערר לוועדת ערר | 30 ימים מקבלת ההחלטה בהשגה | 88 |
| ערעור לבית המשפט העליון, בשאלה משפטית בלבד | 45 ימים מיום מתן החלטת ועדת הערר | 90 |
| תיקון שומה ביוזמת המנהל או לבקשת מי ששילם | ארבע שנים מיום אישור השומה או קביעתה | 85(א) |
כדי לחשב את היום האחרון להגשה, היעזרו במחשבון מועדים משפטיים, וסמנו ביומן גם את תאריך קבלת ההודעה בפועל.
הכלל החשוב: שתיקה של המנהל פועלת לטובתכם
סעיף 87(ו) קובע שאם המנהל לא נתן החלטה בהשגה בתוך התקופה שבחוק, כולל הארכה כדין, ההשגה נחשבת כאילו התקבלה. לכן כדאי לתעד את מועד ההגשה ואת המועד שבו המצאתם את כל המסמכים שנדרשו. על התאריכים האלה תתבסס כל טענה בעתיד.
על מה אפשר להשיג?
אפשר להשיג על כל רכיב בשומה. אלה הנושאים שבהם מחלוקות נפוצות במיוחד:
במס שבח
- שווי המכירה: המנהל סבור שהדירה נמכרה בפחות משוויה, למשל בעסקה בין קרובים.
- שווי הרכישה ומועד הרכישה: בעיקר בנכסים שהתקבלו בירושה או במתנה, או שנרכשו לפני עשרות שנים.
- ניכויים: הוצאות השבחה, שכר טרחה, עמלות תיווך והוצאות שהמנהל לא הכיר בהן.
- פטור לדירת מגורים: דחייה של בקשה לפטור, למשל בטענה שלמוכר יש דירה נוספת או שלא עבר פרק הזמן הנדרש מהמכירה הקודמת.
- סיווג העסקה: המנהל רשאי להתעלם מעסקה שהוא סבור שהיא מלאכותית או בדויה, או שאחת ממטרותיה העיקריות היא הימנעות ממס או הפחתתו באופן בלתי נאות (סעיף 84).
במס רכישה
- שווי הרכישה: בעיקר בעסקאות קומבינציה ובעסקאות בין קרובים.
- שיעור המס: מחלוקת אם הדירה היא "דירה יחידה", שזכאית למדרגות המס המופחתות.
- מועד העסקה: כשהשיעורים או המדרגות השתנו בין החתימה לבין הדיווח.
איך מגישים השגה?
ההשגה היא בקשה בכתב מהמנהל "לחזור ולעיין" בשומה ולשנות אותה (סעיף 87(א)). החוק דורש שהבקשה תכלול שלושה דברים:
- הנימוקים להשגה.
- סכום המס הנובע מהנימוקים, ודרך חישובו. החוק קורא לו "סכום המס שאינו שנוי במחלוקת".
- הגשה בתוך 30 ימים מיום קבלת הודעת השומה.
דרכי ההגשה
- טופס 7013: לפי דף השירות של רשות המסים, השגה על שומת מס שבח או מס רכישה מוגשת בטופס ייעודי, על ידי המשיג עצמו או על ידי עורך דין שמייצג אותו, בצירוף ייפוי כוח. יש למלא את כל הפרטים, כולל סכום המס המוערך, ואפשר לצרף את הנימוקים במסמך נפרד עם אסמכתאות. השירות ניתן ללא עלות.
- הגשה מקוונת: מוכרים וקונים שאינם מיוצגים על ידי עורך דין יכולים להגיש השגה או בקשה לתיקון שומה באינטרנט, דרך האזור האישי באתר רשות המסים. בהגשה עבור חברה או עמותה, ההגשה נעשית על ידי מיופה כוח, וחובה לצרף ייפוי כוח מתאים.
הזכות להישמע והסכם
המנהל לא יחליט לדחות השגה, כולה או חלקה, בלי שנתן למשיג הזדמנות סבירה להשמיע את טענותיו (סעיף 87(ז)). אם הצדדים מגיעים להסכם, השומה מתוקנת לפיו, ונשלחת הודעה על המס החדש (סעיף 87(ג)). ההחלטה בהשגה צריכה להיות מנומקת ובכתב (סעיף 87(ד)).
מה כדאי לצרף
- הסכם המכר וכל נספח שלו.
- חוות דעת של שמאי מקרקעין, כשהמחלוקת היא על השווי.
- קבלות וחשבוניות על הוצאות שתבעתם כניכוי.
- מסמכים על מגורים בפועל ועל בעלות בדירות אחרות, כשהמחלוקת היא על פטור או על "דירה יחידה".
- אסמכתאות על עסקאות דומות באזור ובאותה תקופה.
מה משלמים בזמן ההשגה?
השגה אינה מקפיאה את כל החוב. סעיף 91 קובע מה משלמים בכל שלב:
| שלב | מה משלמים | עד מתי |
|---|---|---|
| התקבלה הודעת שומה ולא הוגשה השגה | יתרת המס לפי השומה | 15 ימים מקבלת ההודעה |
| הוגשה השגה | סכום המס שאינו שנוי במחלוקת | 30 ימים מקבלת הודעת השומה |
| התקבלה החלטה בהשגה | המס לפי ההחלטה | 15 ימים מקבלת ההחלטה |
| הוגש ערר | סכום המס שאינו שנוי במחלוקת | 30 ימים מקבלת ההחלטה בהשגה |
| ניתנה החלטת ועדת ערר | המס לפי החלטת הוועדה | 45 ימים, אלא אם בית המשפט העליון קבע אחרת |
הפרשי הצמדה וריבית
על מס שלא שולם בתוך 60 ימים מיום המכירה מתווספים הפרשי הצמדה וריבית, גם על הסכום שאינו שנוי במחלוקת (סעיף 94(א)). יש הקלה אחת: אם ההפרש בין המס בשומה לפי מיטב השפיטה לבין המס ששולם לפי השומה העצמית אינו עולה על 10%, הריבית אינה חלה על התקופה שעד המועד לתשלום (סעיף 94(ב)). המנהל רשאי גם לפטור מהפרשי הצמדה וריבית, כולם או מקצתם, אם ראה סיבה מספקת (סעיף 94(ג)).
אם ההשגה מתקבלת ומתברר ששילמתם יותר מדי, הסכום מוחזר למי ששילם אותו (סעיף 103).
קנס גירעון: הסיכון שמעל הריבית
כשהגירעון, כלומר ההפרש בין המס שנקבע לבין המס ששולם לפי ההצהרה, עולה על 50% מהמס המגיע, והמנהל סבור שהפער נוצר מרשלנות בהצהרה ללא הצדק סביר, מתווסף קנס של 15% מסכום הגירעון (סעיף 95(א)). אם המנהל סבור שהגירעון נוצר במזיד, כדי להתחמק ממס, הקנס הוא 30% (סעיף 95(ב)). זו סיבה נוספת להגיש מלכתחילה הצהרה מנומקת ומגובה במסמכים, ולא רק להתכונן להשגה.
דוגמה מספרית
מוכר דירה הצהיר על שבח שמחייב מס של 120,000 ₪ ושילם אותו. המנהל קבע שומה לפי מיטב השפיטה, ובה מס של 180,000 ₪, כי לא הכיר בהוצאות השבחה. המוכר הגיש השגה, ובה חישב שגם לפי טענותיו חלק מההוצאות אינו מוכר, ולכן המס הנכון לשיטתו הוא 130,000 ₪.
- סכום המס שאינו שנוי במחלוקת: 130,000 ₪. המוכר כבר שילם 120,000 ₪, ולכן עליו להשלים 10,000 ₪ בתוך 30 ימים מקבלת השומה.
- הסכום השנוי במחלוקת: 50,000 ₪. עליו מתנהל ההליך.
- ההפרש בין השומה (180,000 ₪) לבין מה ששולם לפי השומה העצמית (120,000 ₪) הוא 50%, כלומר יותר מ-10%. לכן ההקלה של סעיף 94(ב) אינה חלה, ועל כל סכום שיתברר בסוף שהיה צריך לשלם יחולו הפרשי הצמדה וריבית מתום 60 הימים שאחרי המכירה.
הדוגמה ממחישה למה כדאי לחשב בזהירות את הסכום שאינו שנוי במחלוקת. סכום נמוך מדי חושף לריבית. סכום גבוה מדי מקטין את מה שנותר לוויכוח.
השפעה על רישום הדירה בטאבו
מכירה לא תירשם בפנקס המקרקעין, אלא אם המנהל אישר שהיא פטורה ממס, או ששולם המס לפי שומה שאושרה או שנקבעה לפי סעיף 78(ב). אם לא נעשתה שומה כזו, אפשר לרשום את המכירה מול ערבות בנקאית או ערובה אחרת להנחת דעת המנהל (סעיף 16(א)(2)). בעסקאות שבהן הקונה ממתין לרישום, צריך לתכנן את ההשגה גם מבחינה זו.
השגה או בקשה לתיקון שומה?
אלה שני מסלולים שונים, וכדאי לבחור נכון.
| נושא | השגה (סעיף 87) | תיקון שומה (סעיף 85) |
|---|---|---|
| מתי | 30 ימים מקבלת הודעת השומה | עד ארבע שנים מאישור השומה או מקביעתה |
| מי יוזם | מי שחולק על השומה | המנהל, ביוזמתו או לבקשת מי ששילם מס |
| עילות | כל מחלוקת על השומה | עובדות חדשות, הצהרה בלתי נכונה, או טעות בשומה |
| המשך ההליך | אפשר להגיש ערר על ההחלטה לוועדת ערר | לפי שיקול דעת המנהל |
שימו לב שגם המנהל יכול להשתמש בסעיף 85 נגדכם. אם התגלו עובדות חדשות, המנהל רשאי לתקן שומה בתוך ארבע שנים ולהגדיל את המס. מי שהורשע בעבירה לפי החוק, או שהוטל עליו כופר, חשוף לתיקון גם בתוך שנה מההרשעה או מתשלום הכופר, אם המועד הזה מאוחר יותר (סעיף 85(ב)).
ועדת ערר ובית המשפט העליון
מי שרואה את עצמו מקופח בהחלטת המנהל בהשגה רשאי לערור עליה לפני ועדת ערר בתוך 30 ימים (סעיף 88). הערר יכול לעסוק גם בהחלטות שהמנהל קיבל בשיקול הדעת שהחוק נותן לו.
הוועדה מורכבת משלושה חברים: שופט שמכהן כיושב הראש, ועוד שני חברים, שלפחות אחד מהם נציג ציבור (סעיף 89(א)). הסמכויות שלה רחבות:
- לאשר את השומה, להפחית אותה, להגדיל אותה, לבטל אותה, או להחליט בדרך אחרת (סעיף 89(ב)).
- לדון בכל עניין שהמנהל רשאי להחליט בו לפי שיקול דעתו.
- לזמן עדים, להטיל הוצאות, להיכנס למקרקעין ולערוך בהם בדיקות ומדידות, ולדרוש מסמכים (סעיף 89(ג)).
שימו לב: הוועדה רשאית גם להגדיל את השומה. ערר אינו "סיכון חינם", ולכן כדאי לבחון את חוזק הטענות לפני ההגשה.
על החלטת ועדת הערר אפשר לערער לבית המשפט העליון רק בשאלה משפטית, בתוך 45 ימים (סעיף 90). מחלוקת עובדתית, למשל על שווי הדירה, מוכרעת בפועל בוועדת הערר. לכן את כל הראיות, כולל חוות דעת שמאית ועדויות, צריך להביא כבר בשלב הערר.
גם אחרי ההליך המשפטי יש מועדי תשלום. מס לפי החלטת ועדת ערר משולם בתוך 45 ימים מיום שניתנה, אלא אם בית המשפט העליון קבע אחרת. מס לפי פסק דין של בית המשפט העליון משולם בתוך 15 ימים (סעיף 91(ב1) ו-(ב2)).
אפשר להשיג גם על שומה עצמית?
כן, ומעטים יודעים זאת. לפי סעיף 78(א), ההודעה שהמנהל שולח בתוך 20 ימים על סכום המס לפי ההצהרה שלכם נחשבת שומה שנמסרה עליה הודעת שומה לפי סעיף 86. המשמעות: גם אם הגשתם הצהרה ושילמתם, ואז גיליתם שלא תבעתם ניכוי או פטור שהגיע לכם, אפשר להגיש השגה בתוך 30 ימים מקבלת ההודעה.
אחרי שחלפו 30 הימים, הדרך שנשארת היא בקשה לתיקון שומה לפי סעיף 85, כשיש טעות בשומה או עובדות חדשות. לכן כדאי לבדוק את ההצהרה שוב מיד כשמגיעה ההודעה, ולא רק כשהמנהל קובע שומה אחרת.
איך בונים השגה טובה: שלב אחר שלב
- קראו את הודעת השומה עד הסוף. סעיף 86 מחייב את המנהל לפרט את הניכויים והתוספות שהותרו, את שווי הרכישה, את שווי המכירה ואת סכום המס. השוו כל שורה להצהרה שלכם, וסמנו בדיוק איפה הפער.
- בקשו את הנימוקים ואת המסמכים. אם לא ברור על מה התבססה השומה, למשל על איזו עסקת השוואה או על איזו חוות דעת, פנו למשרד האזורי ובקשו את החומר. בלי זה קשה להתמודד עם השומה.
- חשבו את המס הנכון לשיטתכם. זה הבסיס ל"סכום המס שאינו שנוי במחלוקת", שאותו חובה לפרט בהשגה ולשלם.
- אספו ראיות. חוות דעת של שמאי, קבלות, הסכמים, אישורי מגורים ותדפיסי רישום. ראיה אחת טובה עדיפה על עמוד של טענות כלליות.
- נסחו את הנימוקים בקצרה ובסדר. טענה לכל רכיב בשומה, עם הסכום שנובע ממנה והפניה לאסמכתה.
- הגישו ותעדו. שמרו אישור הגשה עם תאריך. מהתאריך הזה נספרים שמונת החודשים של המנהל.
- היערכו לדיון. הביאו לדיון את המסמכים המקוריים, ושקלו מראש על מה אתם מוכנים להתפשר אם יוצע הסכם.
טעויות נפוצות
- המתנה "לראות מה יקרה": 30 הימים להשגה רצים מקבלת הודעת השומה. מי שמחמיץ אותם נשאר עם מסלול תיקון השומה, שהוא צר יותר.
- השגה בלי חישוב: החוק דורש לפרט את סכום המס הנובע מהנימוקים ואת דרך חישובו. השגה כללית בנוסח "המס גבוה מדי" חלשה.
- אי תשלום הסכום שאינו שנוי במחלוקת: הוא צריך להשתלם בתוך 30 ימים, ועליו חלים הפרשי הצמדה וריבית אם לא שולם בזמן.
- ויתור על הזכות להישמע: הדיון עם המשרד הוא הזדמנות להציג מסמכים ולהגיע להסכם. כדאי להגיע אליו מוכנים, עם חוות דעת ואסמכתאות.
- ערר בלי בדיקת סיכונים: ועדת הערר רשאית גם להגדיל את המס.
- שכחה של הקונה: במכירה, גם לקונה יש שומה משלו במס רכישה. השגה של אחד הצדדים אינה מכסה את השני.
- אי מעקב אחרי המועד להחלטה: החמצת המועד של המנהל עשויה להפוך את ההשגה למקובלת. בלי תיעוד של מועדי ההגשה, קשה לטעון זאת.
מתי כדאי לפנות לעורך דין?
השגה פשוטה על טעות חשבון אפשר להגיש לבד, בטופס או באופן מקוון. במצבים הבאים כדאי להיעזר בעורך דין מקרקעין שמתמחה במיסוי מקרקעין:
- המחלוקת נוגעת לשווי השוק של הנכס, ונדרשת חוות דעת שמאית.
- נדחתה בקשה לפטור לדירת מגורים, או לשיעור מס רכישה של דירה יחידה.
- המנהל טוען שהעסקה מלאכותית או בדויה לפי סעיף 84.
- מדובר בעסקה בין קרובים, בירושה, במתנה, בקומבינציה או בפינוי בינוי.
- קיבלתם החלטה בהשגה ושוקלים ערר, ורוצים להעריך את הסיכוי ואת הסיכון.
- הרישום בטאבו מתעכב בגלל השומה, והקונה או הבנק לוחצים.
שאלות נפוצות
כמה זמן יש להגיש השגה על שומת מס שבח?
30 ימים מיום קבלת הודעת השומה (סעיף 87(א)). המנהל רשאי להאריך את המועד אם הוכח שנבצר מכם להגיש בזמן, למשל בגלל היעדרות מהארץ או מחלה.
האם צריך לשלם את המס לפני שמגישים השגה?
צריך לשלם את סכום המס שאינו שנוי במחלוקת, כלומר המס שנובע מהטענות שלכם עצמם, בתוך 30 ימים מקבלת הודעת השומה (סעיף 91(א)). על הסכום השנוי במחלוקת מתנהל ההליך.
מה קורה אם רשות המסים לא עונה להשגה?
המנהל צריך להחליט בתוך שמונה חודשים, או 30 ימים מהמצאת כל המסמכים שנדרשו – המאוחר מביניהם, עם אפשרות להאריך עד שנה מטעמים מיוחדים. אם לא החליט בזמן, ההשגה נחשבת כאילו התקבלה (סעיף 87(ו)).
האם הגשת השגה עולה כסף?
לפי דפי השירות של רשות המסים, הגשת השגה בטופס 7013 או באופן מקוון ניתנת ללא עלות. הוצאות על שמאי או על ייצוג משפטי הן עניין נפרד.
האם ועדת ערר יכולה להעלות לי את המס?
כן. סעיף 89(ב) מסמיך את הוועדה לאשר את השומה, להפחית אותה, להגדיל אותה או לבטל אותה.
פספסתי את המועד להשגה. מה אפשר לעשות?
אפשר לבקש מהמנהל להאריך את המועד אם הייתה סיבה סבירה. מסלול נוסף הוא בקשה לתיקון שומה לפי סעיף 85, בתוך ארבע שנים, כשיש עובדות חדשות או טעות בשומה.
האם ההליך זהה במס רכישה?
כן. פרק ההשגה והערעור בחוק מיסוי מקרקעין חל על כל שומה לפי החוק, כולל שומת מס רכישה של הקונה. לכל צד יש שומה משלו, וכל אחד צריך להשיג בנפרד.
האם אפשר להגיש השגה בלי עורך דין?
כן. מוכרים וקונים שאינם מיוצגים יכולים להגיש השגה באופן מקוון דרך האזור האישי באתר רשות המסים, או בטופס 7013.
מקורות
- חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג–1963 – סעיפים 16, 73, 78, 82, 84–91, 94, 103 (ספר החוקים הפתוח)
- רשות המסים – הגשת בקשת השגה (טופס 7013), gov.il
- רשות המסים – השגה על שומה או בקשה לתיקונה במיסוי מקרקעין בצורה מקוונת, gov.il
המידע במאמר כללי, נכון ל-18.10.2026, ואינו ייעוץ משפטי. לפני החלטה כדאי להתייעץ עם עורך דין.
