חוק שכירות הוגנת הוא תיקון משנת 2017 לחוק השכירות והשאילה, שמגן על שוכרי דירות למגורים. המשכיר חייב למסור דירה ראויה למגורים, ולתקן ליקויים בתוך 30 ימים, או בתוך שלושה ימים כשמדובר בפגם דחוף. ערובה כספית מוגבלת לנמוך מבין שלושה חודשי שכירות לבין שליש מתקופת השכירות, ומוחזרת בתוך 60 ימים מהחזרת הדירה. השוכר אינו משלם ביטוח מבנה או דמי תיווך של מתווך שפעל מטעם המשכיר. החוק אינו חל, בין השאר, על שכירות של עד שלושה חודשים בלי אופציה או על דמי שכירות שעולים על סכום שנקבע בחוק כ-20,000 ₪ לחודש ומתעדכן מדי שנה לפי המדד.
לפי החוק, את ביטוח המבנה המשכיר לא רשאי לגלגל על השוכר. ביטוח התכולה, לעומת זאת, הוא החלטה של השוכר עצמו. מידע נוסף על ביטוח דירה בשכירות.
על אילו חוזי שכירות החוק חל
"חוק שכירות הוגנת" הוא כינוי לתיקון לחוק השכירות והשאילה, התשל"א–1971, שהוסיף לחוק סימן מיוחד לשכירות דירה למגורים (סעיפים 25א עד 25טו). התיקון פורסם בספר החוקים ב-19.7.2017, ותחילתו נקבעה ל-60 ימים מיום הפרסום. על חוזים שנכרתו לפני מועד התחילה ממשיך לחול הנוסח הקודם.
הסימן חל על "חוזה שכירות למגורים", כלומר חוזה שבמסגרתו מושכרת דירה למטרת מגורים. הוא אינו חל על כמה סוגי חוזים (סעיף 25טו):
- דירה בבית מלון או דירה שמושכרת לנופש.
- דירה במעון, בבית דיור מוגן, או במעונות לסטודנטים, לתלמידים או לעובדים.
- דירה שחל עליה חוק הגנת הדייר (שכירות מוגנת).
- חוזה לתקופה של עד שלושה חודשים, בלי אפשרות הארכה.
- חוזה לתקופה של יותר מעשר שנים, כשלמשכיר אין אפשרות לבטל מוקדם יותר.
- חוזה שבו דמי השכירות החודשיים עולים על 20,000 ₪. הסכום מתעדכן ב-1 בינואר בכל שנה לפי מדד המחירים לצרכן, ושר המשפטים מפרסם ברשומות את הסכום המעודכן. לכן הסכום שחל בפועל שונה מהסכום הנקוב בחוק.
בשכירות בין קרובים, כמו הורים וילדים או אחים, אפשר להתנות בחוזה על חלק מההגנות גם לרעת השוכר. החובה למסור דירה ראויה למגורים חלה גם במקרה כזה (סעיף 25טו(ב)).
חוזה בכתב: מה חייב להופיע בו
חוזה שכירות למגורים ייערך בכתב, וייחתם בידי המשכיר והשוכר. כל צד מקבל העתק חתום (סעיף 25ב). חוזה שלא נערך בכתב עדיין תקף, אבל קשה יותר להוכיח מה סוכם.
התוספת השנייה לחוק מפרטת מה החוזה צריך לכלול, בין השאר:
- כתובת הדירה.
- שמות הצדדים, מספרי תעודות הזהות והכתובות שלהם.
- תיאור הדירה, הריהוט והאבזרים, כולל חלקי הרכוש המשותף שהושכרו, למשל חניה או מחסן.
- תקופת השכירות, אפשרות ההארכה ותנאיה, וזכות לבטל את החוזה ותנאי הביטול.
- דמי השכירות, מועד התשלום ואופן התשלום.
- תשלומים נוספים שחלים על השוכר, אם יש, וגובהם.
- פגם או ליקוי שאינו קל ערך שהמשכיר יודע עליו, וכל דבר בדירה או בסביבתה שעלול להפריע של ממש לשימוש בה.
כדי לקבל טיוטה שכוללת את הסעיפים האלה, אפשר להשתמש במחולל הסכם השכירות לדירה, ולהעביר אותה לבדיקה לפני חתימה.
דירה ראויה למגורים
המשכיר חייב למסור דירה "ראויה למגורים". מסירת דירה שאינה ראויה למגורים נחשבת הפרת חוזה (סעיף 25ו). לפי התוספת הראשונה, דירה אינה ראויה למגורים אם מתקיים בה אחד מאלה:
- אין בה מערכת ניקוז, כולל מערכת לסילוק סדיר של שפכים.
- אין בה מערכת חשמל או מערכת תאורה.
- אין בה פתחי אוורור ותאורה טבעית, עם דלתות וחלונות לסגירתם, כולל דלת כניסה עם אמצעי נעילה.
- אין בה מערכת להספקת מי שתייה.
- אין בה מחיצה בין השירותים לשאר הדירה.
- יש בה סיכון בלתי סביר לבטיחות השוכר או לבריאותו.
זו חובה שאי אפשר לוותר עליה בחוזה (סעיף 25יד). בנוסף, המשכיר צריך למסור את הדירה במועד שסוכם, כשהיא פנויה מאנשים ומחפצים, למעט מה שסוכם שיישאר. הוא צריך גם לתת לשוכר הוראות תחזוקה ושימוש בדירה ובמתקנים, לא יאוחר ממועד המסירה (סעיף 25ז).
גיליתם שהדירה לא מתאימה למה שסוכם
מעבר לדרישת הדירה הראויה, המשכיר חייב למסור דירה שמתאימה למה שסוכם (סעיף 6), ודירה מתאימה למגורים (סעיף 25ה). אבל לשוכר יש כמה חובות משלו. לפי סעיף 6(ג), שוכר אינו יכול להסתמך על אי-התאמה אם:
- ידע עליה כשחתם על החוזה.
- לא הודיע עליה למשכיר בתוך זמן סביר מהרגע שגילה אותה, או שהיה עליו לגלות אותה, עם פירוט סביר. הסייג הזה לא חל אם המשכיר ידע או היה עליו לדעת על הבעיה.
- לא נתן למשכיר הזדמנות סבירה לבדוק את הדירה ולתקן.
לכן כדאי לבדוק את הדירה לפני החתימה, לצלם אותה ביום הכניסה, ולהודיע בכתב על כל בעיה שמתגלה.
תיקונים: מי מתקן ותוך כמה זמן
| סוג הליקוי | מי מתקן | המועד |
|---|---|---|
| ליקוי שנגרם משימוש בלתי סביר של השוכר | השוכר, על חשבונו, אלא אם הוסכם אחרת | — |
| ליקוי אחר שאינו קל ערך | המשכיר, על חשבונו | בתוך זמן סביר, ולא יאוחר מ-30 ימים מקבלת הדרישה |
| פגם שתיקונו דחוף, כלומר פגם שאינו מאפשר לגור בדירה באופן סביר | המשכיר, על חשבונו | בתוך זמן סביר, ולא יאוחר משלושה ימים מקבלת הדרישה |
המקור הוא סעיף 25ח. הפעולה הראשונה היא לשלוח למשכיר דרישה לתיקון, רצוי בכתב ועם תאריך, כי ממנה נספרים הימים.
מה עושים אם המשכיר לא מתקן
אם המשכיר לא תיקן בזמן, השוכר רשאי לבחור באחת משתי דרכים (סעיף 9):
- לתקן בעצמו ולדרוש מהמשכיר החזר של ההוצאות הסבירות. על כך צריך להודיע למשכיר זמן סביר מראש.
- להפחית את דמי השכירות כל עוד הפגם לא תוקן, לפי היחס שבו ירד שווי השכירות בגלל הפגם.
בפגם שתיקונו דחוף עד כדי כך שאי אפשר לדרוש מהשוכר לחכות, השוכר רשאי לתקן בלי דרישה מוקדמת ובלי הודעה (סעיף 9(ג)). בכל מקרה כדאי לשמור קבלות, תמונות והתכתבויות.
אילו תשלומים חלים על השוכר ואילו לא
| על השוכר | לא על השוכר |
|---|---|
| דמי השכירות | רכישה או שדרוג של מערכות ומתקנים קבועים בדירה, למשל דוד מים, אלא אם השוכר ביקש התאמה מיוחדת |
| ארנונה ומסים אחרים שחלים על המחזיק | ביטוח מבנה לדירה |
| מים, חשמל, גז וחימום | דמי תיווך למתווך שפעל מטעם המשכיר |
| דמי ועד בית לאחזקה שוטפת | חובות אחרים של המשכיר לצד שלישי |
המקור הוא סעיף 25ט. לפי סעיף 25יד אי אפשר להתנות על ההוראות האלה, אלא לטובת השוכר. סעיף בחוזה שמטיל על השוכר, למשל, את ביטוח המבנה, אינו תקף.
מה לגבי עדכון דמי השכירות? החוק אינו קובע הצמדה. אם החוזה קובע הצמדה למדד, אפשר לחשב את הסכום המעודכן במחשבון הצמדת שכר הדירה למדד.
ערובה: כמה מותר לדרוש ומתי מחזירים
התקרה
כשהמשכיר מבקש ערובה שכרוכה בהוצאה כספית לשוכר, למשל מזומן, ערבות בנקאית או ערבות מ"נותן ערבות אחר", הסכום המצטבר של כל הערובות לא יעלה על הנמוך מבין שני הסכומים (סעיף 25י(ב)):
- דמי שכירות עבור שליש מתקופת השכירות.
- שלושה חודשי שכירות.
"נותן ערבות אחר" הוא מי שמחזיק ברישיון למתן אשראי או לשירותי פיקדון ואשראי, מבטח, או בעל רישיון נותן שירותי תשלום יציבותי. ההגדרה הזו נוספה לחוק בחוק התוכנית הכלכלית לשנת התקציב 2026, שפורסם בספר החוקים ב-31.3.2026 (סעיף 24 לאותו חוק). התיקון לא שינה את גובה התקרה. הוא קובע שגם ערבות מגוף כזה נספרת בתקרה. תחילתו נקבעה לשישה חודשים מיום תחילת החוק (סעיף 37), כלומר מסוף ספטמבר 2026.
| דמי שכירות לחודש | תקופת השכירות | שליש מהתקופה | שלושה חודשים | תקרת הערובה |
|---|---|---|---|---|
| 6,000 ₪ | 12 חודשים | 24,000 ₪ | 18,000 ₪ | 18,000 ₪ |
| 6,000 ₪ | 6 חודשים | 12,000 ₪ | 18,000 ₪ | 12,000 ₪ |
| 4,500 ₪ | 24 חודשים | 36,000 ₪ | 13,500 ₪ | 13,500 ₪ |
לשון הסעיף מתייחסת לערובות שכרוכות בהוצאה כספית לשוכר. שטר חוב או ערבות אישית של אדם אחר אינם כרוכים בדרך כלל בהוצאה כספית מראש, ולכן לפי לשון הסעיף הם אינם נספרים בתקרה. אם יש ספק, כדאי לבדוק את הנוסח בחוזה לפני החתימה. לניסוח כתב ערבות אישית, היעזרו במחולל כתב הערבות לשכירות.
מתי מותר לממש את הערובה
המשכיר רשאי לממש ערובה רק בארבעה מקרים, ורק עד הסכום המתאים (סעיף 25י(ג)):
- השוכר לא שילם דמי שכירות במועד – עד גובה החוב, בתוספת הצמדה וריבית לפי החוזה.
- השוכר לא תיקן ליקוי שהוא אחראי לו – עד עלות התיקון.
- השוכר לא שילם תשלומים שוטפים כמו ארנונה, חשבונות או ועד בית – עד גובה החוב.
- השוכר לא פינה את הדירה בסוף התקופה – בסכום לפי החוזה.
לפני המימוש המשכיר חייב להודיע לשוכר זמן סביר מראש, ולאפשר לו לתקן בתוך זמן סביר (סעיף 25י(ד)).
החזרת הערובה
בסוף השכירות המשכיר מחזיר את הערובה, או את מה שנשאר ממנה אחרי מימוש כדין, יחד עם הפירות שנצברו עליה. המועד: בתוך 60 ימים מהיום שהדירה הוחזרה לו, או עד שחובות השוכר נפרעו, לפי המאוחר (סעיף 25י(ה)).
הארכה, אופציה וסיום מוקדם
- הודעה על הארכה: המשכיר צריך להודיע לשוכר זמן סביר לפני סוף התקופה אם הוא רוצה להאריך, ובאילו תנאים (סעיף 25יב(א)).
- אופציה של המשכיר: אם החוזה נותן למשכיר אפשרות להאריך, הוא צריך להודיע לפחות 90 ימים לפני סוף התקופה. הוא רשאי להאריך רק אם תנאי ההארכה נקבעו בחוזה מראש.
- אופציה של השוכר: אם האפשרות להאריך היא של השוכר, הוא צריך להודיע לפחות 60 ימים לפני סוף התקופה.
- ביטול בלי הפרה: סעיף שמאפשר למשכיר לבטל את החוזה בלי שהשוכר הפר אותו בטל, אלא אם גם לשוכר יש זכות ביטול כזו. אם יש, המשכיר מודיע 90 ימים מראש לפחות, והשוכר 60 ימים מראש לפחות (סעיף 25יג).
דוגמה: חוזה לשנה מסתיים ב-31 באוגוסט, ולשוכר יש אופציה לשנה נוספת. כדי לממש אותה, עליו להודיע למשכיר עד 2 ביולי לכל המאוחר, 60 ימים לפני סוף התקופה. הודעה בכתב, עם אישור קבלה, תמנע ויכוח בהמשך.
מה קורה אם המשכיר מוכר את הדירה
זכות השכירות עומדת לשוכר כלפי כל אדם (סעיף 21(א)). אם המשכיר מעביר את הזכויות בדירה, הרוכש נכנס לנעליו לגבי הזכויות והחובות לפי חוזה השכירות, גם אם לא ידע על החוזה (סעיף 21(ב)). טענות שהיו לשוכר נגד המשכיר הקודם עומדות לו גם נגד הרוכש (סעיף 21(ג)).
המשכיר חייב להודיע לשוכר בכתב על ההעברה לפני מועד המסירה לרוכש, ולפרט את פרטי הרוכש ואת הדרכים ליצור איתו קשר (סעיף 25יא).
טעויות נפוצות
- לחתום על חוזה שמטיל על השוכר את ביטוח המבנה או את דמי התיווך של המשכיר. סעיפים כאלה אינם תקפים, אבל עדיף לתקן אותם לפני החתימה.
- לתת ערובה במזומן שעולה על התקרה. בדקו את הנמוך מבין שלושה חודשי שכירות לבין שליש מהתקופה.
- לדרוש תיקון בעל-פה בלבד. הימים נספרים מקבלת הדרישה, ולכן כדאי לשלוח אותה בכתב.
- לתקן לבד בלי להודיע למשכיר. חוץ ממקרה דחוף, צריך להודיע זמן סביר מראש לפני שמתקנים על חשבון המשכיר.
- לפספס את המועד למימוש אופציה. שוכר צריך להודיע לפחות 60 ימים לפני סוף התקופה.
- לא לתעד את מצב הדירה בכניסה. בלי תיעוד קשה להוכיח שליקוי לא נגרם משימוש בלתי סביר.
- להניח שהחוק חל על כל חוזה. שכירות לנופש, שכירות קצרה בלי אופציה או דמי שכירות גבוהים במיוחד יכולים להיות מחוץ לתחולת הסימן.
מתי כדאי לפנות לעורך דין
- לפני חתימה על חוזה שכירות ארוך, או חוזה עם סעיפי ביטול, הצמדה או ערבויות חריגים.
- כשהמשכיר מסרב להחזיר ערובה או מממש אותה בלי עילה.
- כשיש ליקוי חמור שהמשכיר לא מתקן, ואתם שוקלים להפחית את דמי השכירות או לבטל את החוזה.
- כשהמשכיר מבקש לפנות אתכם לפני סוף התקופה.
- כשהדירה נמכרת באמצע תקופת השכירות.
- כשאתם משכירים דירה ורוצים חוזה שעומד בכל דרישות החוק.
אפשר למצוא עורכי דין שמתמחים בתחום בעמוד עורכי דין למקרקעין.
שאלות נפוצות
כמה ערובה מותר למשכיר לדרוש?
בערובה שכרוכה בהוצאה כספית, כמו מזומן או ערבות בנקאית, הסכום המצטבר לא יעלה על הנמוך מבין שלושה חודשי שכירות לבין דמי השכירות עבור שליש מתקופת השכירות.
תוך כמה זמן המשכיר חייב להחזיר את הערובה?
בתוך 60 ימים מהיום שהדירה הוחזרה לו, או עד שחובות השוכר נפרעו, לפי המאוחר. הערובה מוחזרת יחד עם הפירות שנצברו עליה.
תוך כמה זמן המשכיר חייב לתקן תקלה?
ליקוי שאינו קל ערך – בתוך זמן סביר ולא יאוחר מ-30 ימים מקבלת הדרישה. פגם שאינו מאפשר לגור בדירה באופן סביר – לא יאוחר משלושה ימים.
מי משלם דמי תיווך?
אם המתווך פעל מטעם המשכיר, השוכר לא יישא בדמי התיווך שלו. ההוראה מופיעה בסעיף 25ט, ואי אפשר להתנות עליה לרעת השוכר.
האם השוכר משלם ביטוח דירה?
ביטוח מבנה של הדירה אינו חל על השוכר. החוק אינו עוסק בביטוח התכולה של השוכר עצמו.
כמה זמן מראש צריך להודיע על מימוש אופציה?
שוכר שיש לו אופציה מודיע לפחות 60 ימים לפני סוף התקופה. משכיר שיש לו אופציה מודיע לפחות 90 ימים לפני סוף התקופה, ורק אם תנאי ההארכה נקבעו מראש בחוזה.
האם המשכיר יכול לבטל את החוזה באמצע התקופה?
סעיף שמאפשר למשכיר לבטל בלי הפרה בטל, אלא אם גם לשוכר יש זכות כזו. גם אז המשכיר צריך להודיע לפחות 90 ימים מראש.
מה קורה לחוזה אם הדירה נמכרת?
החוזה ממשיך לחייב. הרוכש נכנס לנעלי המשכיר, והמשכיר חייב להודיע לשוכר בכתב על ההעברה ועל פרטי הרוכש לפני המסירה.
מקורות
- חוק השכירות והשאילה, תשל"א–1971 – סעיפים 6, 7, 9, 21, 25א–25טו והתוספות (ספר החוקים הפתוח)
- חוק השכירות והשאילה (תיקון), התשע"ז–2017 – ספר החוקים, עמ' 1028, כולל סעיף 16 (תחילה ותחולה), אתר הכנסת
- חוק התוכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנת התקציב 2026), התשפ"ו–2026 – ספר החוקים 3510, סעיף 24 (תיקון סעיף 25י) וסעיף 37 (תחילה), אתר הכנסת
המידע במאמר כללי, נכון ל-18.10.2026, ואינו ייעוץ משפטי. לפני החלטה כדאי להתייעץ עם עורך דין.
