חוק המכר דירות הוא שם כולל לשני חוקים שמגינים על מי שקונה דירה חדשה מקבלן: חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, שעוסק במפרט, בליקויי בנייה ובאיחור במסירה, וחוק המכר (הבטחת השקעות), התשל"ה-1974, שעוסק בהגנה על הכסף. הקבלן לא רשאי לקבל יותר מ-7% מהמחיר בלי בטוחה, אחראי לליקויים בתקופות בדק של שנה עד 7 שנים (ועוד 3 שנות אחריות), ובחוזים מ-7.7.2022 משלם פיצוי על איחור של יותר מחודש, בלי שתצטרכו להוכיח נזק. על הוראות החוק אי אפשר לוותר, אלא לטובת הקונה.
שני חוקים, תפקיד אחד: להגן על קונה דירה מקבלן
כשאומרים "חוק המכר" בהקשר של דירות, מתכוונים בדרך כלל לשני חוקים שעובדים יחד. הם חלים על מי שמוכר דירה במסגרת עיסוקו, כלומר קבלן או יזם, ולא על מכירה של דירה יד שנייה בין אנשים פרטיים.
| החוק | על מה הוא מגן | הסעיפים החשובים |
|---|---|---|
| חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 | על הדירה עצמה: מה הובטח, מתי היא נמסרת ומה קורה כשיש ליקויים | מפרט (סעיפים 2-3, 5), אי-התאמה ובדק (4-4ב), איחור במסירה (5א), הצמדה (5ג), רישום (6ב), איסור ויתור (7א) |
| חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974 | על הכסף ששילמתם, אם הקבלן קורס או לא יכול למסור את הדירה | חמש הבטוחות (סעיף 2), שיעורי תשלום (3), ליווי פיננסי ופנקס שוברים (3ב), הממונה על חוק המכר (3ד) |
המדריך הזה נותן את התמונה המלאה. לכל נושא גדול יש לנו גם מאמר מעמיק משלו, ונפנה אליו בכל פרק.
המפרט: מה הקבלן הבטיח לכם
חובת מסירת מפרט
לפי סעיף 2 לחוק המכר (דירות), הקבלן חייב לצרף לחוזה, בעת החתימה, מפרט חתום וגם הוראות תחזוקה ושימוש. אם בזמן החתימה עוד אין לו את כל הפרטים להוראות התחזוקה, הוא מוסר אותן במסירת הדירה. כל שינוי במפרט טעון חתימה של שני הצדדים.
טופס המפרט ופריטים מתומחרים
המפרט נכתב בטופס קבוע שקבע שר הבינוי (צו מכר דירות (טופס של מפרט)). לפי סעיף 3 לחוק, הקבלן חייב למלא כל פריט במפורט ובמדויק, ואם פריט לא רלוונטי, לכתוב זאת. המפרט כולל גם מחירון של "פריטים מתומחרים", כלומר פריטים שאפשר לוותר עליהם, להוסיף אותם או להזיז אותם, לפי מחיר שנקוב מראש. ויתרתם על פריט? הקבלן מזכה אתכם במחיר הנקוב. ההודעה צריכה להימסר לפני ההתקנה, ומועד אחרון שנקבע בחוזה לא יכול להיות מוקדם משישה חודשים מסיום שלב היסודות.
מה קורה כשהדירה לא תואמת את המפרט
דירה שונה מהמפרט, מתקן רשמי או מתקנות הבנייה היא "אי-התאמה", והקבלן נחשב כמי שלא קיים את חיוביו. וכאן יש הגנה חשובה שכדאי להכיר: לפי סעיף 5 לחוק, קבלן שלא מסר מפרט, או מסר מפרט חסר, נחשב כמי שהתחייב לאיכות גבוהה בכל פריט שהיה צריך להופיע בו. חובת ההוכחה במקרה כזה מוטלת עליו. לכן מפרט כללי מדי ("ריצוף לפי בחירת החברה") עובד לרעת הקבלן.
ליקויי בנייה: תקופת בדק, תקופת אחריות ואי-התאמה יסודית
סעיף 4 לחוק קובע שלוש שכבות אחריות, וכל אחת מחלקת אחרת את נטל ההוכחה:
- תקופת הבדק (שנה עד 7 שנים לפי סוג הליקוי, מיום מסירת הדירה): ליקוי שהתגלה נחשב באחריות הקבלן, אלא אם הוא מוכיח שאתם גרמתם לו.
- תקופת האחריות (3 שנים נוספות מתום תקופת הבדק): הקבלן אחראי, אבל עליכם להוכיח שהליקוי נובע מתכנון, מעבודה או מחומרים.
- אי-התאמה יסודית, כלומר ליקוי בחלקים הנושאים שנוגע ליציבות ולבטיחות הבניין: 20 שנה מהמסירה, בנטל הוכחה על הקבלן. גם אחרי 20 שנה אפשר לטעון לה, אם תוכיחו שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים.
טבלת תקופות הבדק לפי סוג הליקוי
התקופות לפי התוספת לחוק המכר (דירות), לחוזים מ-6.4.2011 (כפי שמסכם גם כל זכות):
| סוג הליקוי | תקופת בדק |
|---|---|
| מסגרות ונגרות, כולל אלומיניום ופלסטיק | שנתיים |
| ריצוף וחיפוי פנים, כולל שקיעות ושחיקה | שנתיים |
| כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים | 3 שנים |
| פיתוח חצר (שבילים, משטחים, גדרות ומערכות), ושקיעות בקומת הקרקע, בחניות ובשבילים | 3 שנים |
| כשל במערכות הבידוד התרמי | 3 שנים |
| כשל, כולל נזילות, בצנרת: מים, הסקה, מרזבים, דלוחין וביוב | 4 שנים |
| כשל באיטום: מרתפים, קירות, תקרות וגגות, כולל גגות קלים | 4 שנים |
| סדקים ברוחב של יותר מ-1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים | 5 שנים |
| התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפוי חוץ | 7 שנים |
| כל אי-התאמה אחרת שאינה יסודית | שנה |
לדירות שנרכשו לפני 6.4.2011 חלה טבלה ישנה וקצרה יותר. איך מתכננים בדיקה של מהנדס ומתי כדאי לעשות אותה, הסברנו במדריך לבדק בית בדירה חדשה מקבלן.
מועד ההודעה לקבלן
סעיף 4א לחוק קובע שני מסלולים:
- ליקוי שאפשר היה לגלות בעת המסירה: חייבים להודיע עליו לקבלן תוך שנה מהמסירה. אחרת לא תוכלו להסתמך עליו.
- ליקוי נסתר, שלא היה אפשר לגלות בבדיקה סבירה: מודיעים תוך זמן סביר מהרגע שגיליתם אותו.
מכאן נובע הכלל המעשי הכי חשוב במאמר: בדיקה יסודית בשנה הראשונה, והודעה בכתב על כל מה שנמצא.
זכות התיקון של הקבלן
לפי סעיף 4ב לחוק, לפני שתובעים כסף צריך לתת לקבלן הזדמנות נאותה לתקן, והוא חייב לתקן תוך זמן סביר. החוק לא מגדיר "זמן סביר", ובתי המשפט בוחנים את סוג הליקוי ואת ההשפעה שלו על החיים בדירה. יש שני מצבים שבהם מותר לכם לתקן בעצמכם ולחייב את הקבלן בהוצאות:
- הליקוי חזר אחרי שהקבלן תיקן אותו פעם אחת או יותר, בתוך שנתיים מההודעה הראשונה שלכם.
- התיקון דחוף, והקבלן לא תיקן תוך זמן סביר מההודעה.
קבלן שמסרב לתקן חושף את עצמו גם לתלונה ברשם הקבלנים. ומה עם סעיף בחוזה שמגביל את האחריות? על כך כתבנו בהאם קבלן יכול להתנער מאחריות לליקויים.
בדיקה לפני המסירה ופרוטוקול מסירה
המסירה היא הרגע שבו מתחילים לרוץ כל השעונים: תקופות הבדק, שנת ההודעה לליקויים גלויים, ועצירת ההצמדה. לכן כדאי להגיע אליה מוכנים:
- בדיקה מוקדמת עם מהנדס או בודק מוסמך לפני המסירה או בסמוך לה. ליקוי שנרשם בפרוטוקול נחשב כמי שהודעתם עליו.
- פרוטוקול מסירה מפורט עם צילומים, שמפרט כל ליקוי ודרישה לתיקון. אל תחתמו על נוסח שאומר "קיבלתי את הדירה במצב תקין" כשזה לא נכון.
- כתב ויתור במסירה אינו תקף. לפי סעיף 7א לחוק, ויתור על זכויות בקשר לליקויים, שנדרש כתנאי לקבלת הדירה, לביצוע תיקונים או להעברת זכויות, בטל. בחוזים מ-7.7.2022 זה חל גם על ויתור על פיצוי האיחור.
- הוראות תחזוקה ושימוש חתומות, אם לא קיבלתם אותן בחתימת החוזה. קבלן שלא מסר אותן נחשב כמי שלא קיים את חיוביו.
איחור במסירת הדירה: הפיצוי הקבוע בחוק
סעיף 5א לחוק המכר (דירות) קובע פיצוי בלי הוכחת נזק, לפי דמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה. אתם מקבלים את הגבוה מבין הפיצוי בחוק לבין הפיצוי שנקבע בחוזה. תיקון 9 לחוק שינה את הכללים, והשינוי תלוי בתאריך החתימה על החוזה. כאן הרבה מדריכים ברשת מתבלבלים ומערבבים בין שני הנוסחים.
| חוזה שנחתם עד 6.7.2022 | חוזה שנחתם מ-7.7.2022 (תיקון 9) | |
|---|---|---|
| מתי נולדת הזכות לפיצוי | כשהאיחור עולה על 60 יום מהמועד בחוזה | כשהאיחור עולה על חודש מהמועד בחוזה |
| ממתי מחושב הפיצוי | מהיום הראשון של האיחור (רטרואקטיבית) | מתום החודש הראשון |
| שיעור הפיצוי | פי 1.5 מדמי השכירות בשמונת החודשים הראשונים, ופי 1.25 מהחודש התשיעי | פי 1 בחודשים 2-4, פי 1.25 בחודשים 5-10, פי 1.5 מהחודש ה-11 |
| מתי משולם | בסוף כל חודש | בסוף כל חודש |
| פטור לקבלן | אם הוסכם בחוזה שהפיצוי לא יחול על נסיבות שאינן בשליטת הקבלן והסיכון להן אינו מוטל עליו | אם האיחור נגרם רק בגלל הקונה, או בנסיבות של סעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות) (סיכול) ובתנאיו |
דוגמת חישוב
נניח שדמי שכירות של דירה דומה הם 6,000 ₪ לחודש, והדירה נמסרה באיחור של 13 חודשים.
- חוזה מ-7.7.2022: חודש ראשון בלי פיצוי. חודשים 2-4: 3 × 6,000 = 18,000 ₪. חודשים 5-10: 6 × 7,500 = 45,000 ₪. חודשים 11-13: 3 × 9,000 = 27,000 ₪. סך הכול 90,000 ₪.
- אותו איחור בחוזה ישן: חודשים 1-8: 8 × 9,000 = 72,000 ₪. חודשים 9-13: 5 × 7,500 = 37,500 ₪. סך הכול 109,500 ₪.
כלומר, הנוסח החדש מתחיל לשלם מוקדם יותר, אבל בשנה הראשונה של האיחור הוא דווקא נמוך יותר מהנוסח הישן. לכן בודקים קודם כול את תאריך החוזה. אפשר לחשב את הסכום המדויק במחשבון פיצוי על איחור במסירת דירה, שמפיק גם מכתב דרישה לקבלן. על טענות "כוח עליון", מלחמה ומחסור בעובדים הרחבנו במאמר על איחור במסירת דירה מקבלן.
הבטחת הכספים: חמש הבטוחות וכלל ה-7%
לפי סעיף 2 לחוק הבטחת השקעות, הקבלן לא יקבל על חשבון המחיר יותר מ-7% מהמחיר, אלא אם הבטיח את הכסף באחת מחמש דרכים:
| הבטוחה | מה היא נותנת | מה לבדוק |
|---|---|---|
| ערבות בנקאית (או ערבות מגוף מורשה אחר) | החזר כל מה ששילמתם, בלי רכיב המע"מ, אם הקבלן לא יכול להעביר לכם את הדירה בגלל עיקול, פירוק, כינוס או מניעה מוחלטת | שהערבות על שמכם ועל הסכום ששילמתם, ושהגיעה בתוך 14 ימי עסקים מכל תשלום בשובר |
| פוליסת ביטוח | אותה הגנה, ממבטח שאישר הממונה על שוק ההון, כשאתם המוטבים ודמי הביטוח שולמו מראש | שאתם רשומים כמוטבים בפוליסה |
| משכנתא ראשונה לטובתכם | שעבוד הדירה או חלק יחסי מהקרקע לטובתכם או לטובת חברת נאמנות | שאין שעבוד קודם |
| הערת אזהרה | רישום בטאבו שמונע עסקאות סותרות | שאין לפניה שעבוד או עיקול עם עדיפות. בודקים בנסח טאבו עדכני |
| העברת בעלות | רישום הזכויות על שמכם, נקיות מכל שעבוד | נסח עדכני |
כמה כללים שכדאי להכיר מאותו חוק:
- פנקס שוברים: בפרויקט עם ליווי בנקאי משלמים רק דרך השוברים לחשבון הליווי. תשלום בשובר הוא הוראה בלתי חוזרת לבנק להוציא לכם ערבות (סעיף 3ב).
- הבנק שנותן לכם משכנתא חייב לוודא שניתנה בטוחה לפני שהוא מעביר כסף לקבלן (סעיף 3ג).
- העלויות על הקבלן: עמלות והוצאות הבטוחה חלות על המוכר (סעיף 3א).
- רכיב המע"מ לא נכלל בערבות, אבל במקרה של מימוש קרן ממשלתית מחזירה אותו לקונה דרך הבנק או המבטח (סעיף 3ג2).
- החלפת בטוחה: ערבות או ביטוח אפשר להחליף בהערת אזהרה, במשכנתא או ברישום בעלות רק אחרי שהבנייה הושלמה והדירה נמסרה, ואם החוזה לא אוסר זאת (סעיף 2א).
- עדכון 2026: בחוק התוכנית הכלכלית לשנת התקציב 2026 נוספו לסעיף 2 גופים פיננסיים נוספים שרשאים לתת ערבות, בהסכמת המפקח על הבנקים או הממונה על שוק ההון.
מה צריך להופיע בכתב הערבות, ומה עושים כשהיא לא מגיעה, פירטנו במדריך לערבות חוק המכר. על הערת האזהרה עצמה כתבנו בהערת אזהרה בטאבו.
מה חוק המכר דירות אומר על תשלומים: שיעורים לפי קצב הבנייה
לפי סעיף 3 לחוק הבטחת השקעות ותקנות הסייג לתשלומים, קונה שהכסף שלו לא הובטח בערבות בנקאית או בפוליסת ביטוח (כלומר קיבל הערת אזהרה, משכנתא או העברת בעלות) לא חייב לשלם יותר מהשיעורים שבתוספת לתקנות, גם אם בחוזה נכתב אחרת. מי שקיבל ערבות או פוליסה משלם לפי לוח התשלומים שבחוזה. בבנייה חדשה, בחוזים מ-16.5.2019, השיעורים הם (מצטבר, באחוזים ממחיר הדירה):
| שלב הבנייה | איפה השלב צריך להסתיים | שיעור | מצטבר |
|---|---|---|---|
| גמר יציקת רצפת המפלס התחתון (למשל מרתף חניה) | כל הבניין | 31% | 31% |
| גמר שלד, כולל חשמל ואינסטלציה בשלד, מחיצות ומסגרות פתחים בממ"ד | הקומה של הדירה והקומות שמתחתיה | 25% | 56% |
| גמר שלד באותה הגדרה | כל הבניין | 5% | 61% |
| גמר חיפוי חוץ | כל הבניין | 6% | 67% |
| גמר טיח וריצוף | הדירה | 10% | 77% |
| גמר חיפוי פנימי, חלונות ומעקות, דלת כניסה ודלתות אש | הדירה | 13% | 90% |
| גמר מערכות משותפות (מעליות, כיבוי אש) ופיתוח החצר לקראת אישור אכלוס | כל הבניין | 5% | 95% |
| אישור אכלוס ומסירת הדירה לפי החוזה | הדירה | 5% | 100% |
בתוספת דירות חדשות במסגרת חיזוק בניין מפני רעידות אדמה יש בתקנות טבלה נפרדת. בחוזים שנחתמו לפני 16.5.2019 חל לוח ישן יותר, שמתחיל ב-40% עם גמר התקרה של קומת העמודים, כפי שמסכם כל זכות. קבלן שגובה מעבר לשיעורים האלה עובר עבירה. בכל מקרה, 7% הראשונים הם הסכום היחיד שמותר לו לקבל לפני שנתן בטוחה כלשהי.
הצמדה למדד תשומות הבנייה: עד 40% מהמחיר
סעיף 5ג לחוק המכר (דירות), שנוסף בתיקון 9 וחל על חוזים מ-7.7.2022, קובע שתשלום לקבלן לא יוצמד לשום מדד. החריג היחיד: אפשר להסכים שעד מחצית מכל תשלום תוצמד למדד תשומות הבנייה, ובתנאי ש-20% מהמחיר שמשולמים בחתימה, או לפני כל תשלום אחר, לא יוצמדו בכלל. בפועל זה אומר שעד 40% מהמחיר צמודים לכל היותר. ההצמדה נעצרת במועד המסירה שבחוזה, גם אם הקבלן איחר, אלא אם האיחור נגרם בגלל הקונה או בנסיבות סיכול.
דוגמה: דירה ב-2,000,000 ₪. 400,000 ₪ משולמים בחתימה ללא הצמדה. מיתרת 1,600,000 ₪, מחצית (800,000 ₪) יכולה להיות צמודה. אם המדד עלה ב-3% עד מועד התשלום, תוספת ההצמדה היא 24,000 ₪ לכל היותר, ולא 60,000 ₪ כמו בהצמדה מלאה.
לפני תיקון 9 לא הייתה מגבלה כזו, ולכן בחוזים ישנים ההצמדה הייתה בדרך כלל מלאה.
עוד זכויות שקבועות בחוק
- רישום הזכויות בטאבו (סעיף 6ב): הקבלן צריך לרשום את הבית כבית משותף תוך שנה מרישום החלוקה או מהמסירה (המאוחר), ואת הזכויות שלכם תוך 6 חודשים מרישום הבית המשותף או מהמסירה (המאוחר). עיכוב שנגרם מנסיבות שלא בשליטתו לא נספר.
- שכר טרחת עורך הדין של הקבלן: לפי תקנות הגבלת ההוצאות המשפטיות, הקבלן לא ידרוש יותר מהנמוך מבין 0.5% מהמחיר לבין 5,915 ₪ (סכום מעודכן ל-2026), לפני מע"מ. התשלום עובר ישירות לעורך הדין, שמוציא לכם חשבונית.
- ריבית פיגורים (סעיף 5ב): אם איחרתם בתשלום, הקבלן לא יגבה ריבית מעל השיעור שקבע השר, והחובה מתחילה רק 7 ימים אחרי מועד התשלום.
- תקנון הבית המשותף (סעיף 6): אם הקבלן קובע תקנון שסוטה מהתקנון המצוי בנושאים כמו הוצאת חלקים מהרכוש המשותף או חלוקת ההוצאות, עליו לגלות זאת במפרט או בחוזה. אם לא גילה, חל התקנון המצוי.
- החוק קוגנטי (סעיף 7א): אין להתנות על הוראות החוק אלא לטובת הקונה. סעיף בחוזה שמקפח אתכם לעומת החוק לא תופס.
איך מממשים את הזכויות: צעד אחר צעד
- לפני החתימה: בודקים את המפרט סעיף אחר סעיף, את סוג הבטוחה, את מועד המסירה ואת מנגנון ההצמדה. כדאי לעבור על 6 הדברים שחייבים לבדוק לפני שחותמים, ולחשב מראש את מס הרכישה.
- במהלך הבנייה: משלמים רק בשוברים, ושומרים כל ערבות שמגיעה. ערבות שלא הגיעה תוך 14 ימי עסקים? פונים לבנק המלווה ולקבלן בכתב.
- כשהקבלן לא נותן בטוחה: מגישים תלונה לממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון, בחינם ובטופס מקוון. אפשר להתלונן על אי-מסירת פנקס שוברים, על קבלת יותר מ-7% בלי בטוחה, על אי-יידוע בכתב ועל אי-דיווח לממונה.
- במסירה: בדק בית, פרוטוקול מפורט, ולא חותמים על ויתור.
- בשנה הראשונה: שולחים לקבלן מכתב מסודר עם כל הליקויים, ושומרים אישור מסירה.
- אם הקבלן לא מתקן: חוות דעת מהנדס, מכתב התראה, ואם צריך תביעה. תביעת ליקויים או איחור מתיישנת בדרך כלל אחרי 7 שנים, אבל ספירת התקופה תלויה בסוג הליקוי ובמועד הגילוי, ולכן כדאי לא לחכות.
טעויות נפוצות של רוכשים
- לחשב פיצוי לפי הנוסח הלא נכון. תאריך החוזה קובע אם חלים 60 יום ופי 1.5, או חודש ומדרגות של פי 1 עד 1.5.
- לשלם לקבלן ישירות, לא בשובר. כסף ששולם מחוץ לחשבון הליווי עלול להישאר בלי ערבות.
- להמתין יותר משנה עם ליקויים גלויים. אחרי שנה מהמסירה קשה מאוד להסתמך על ליקוי שאפשר היה לראות במסירה.
- לתקן לבד לפני שנתתם לקבלן הזדמנות. זה עלול לפגוע בתביעה להחזר ההוצאות, חוץ ממקרה דחוף או ליקוי שחזר.
- לסמוך על עורך הדין של הקבלן. הוא מייצג את הקבלן. עורך דין מטעמכם יבדוק את החוזה מול החוק, ובמיוחד את סעיפי הכוח העליון, ההצמדה והבטוחות. ראו למה חשוב ליווי עורך דין בקניית דירה חדשה.
מתי כדאי לפנות לעורך דין
לבדיקת חוזה מקבלן כדאי לפנות לעורך דין לפני החתימה, כי שם הכי קל לשנות סעיפים. בשלב המאוחר, עורך דין נדרש בעיקר כשהקבלן מסרב לשלם פיצוי איחור, כשיש ליקויים בהיקף משמעותי שמצריכים חוות דעת ותביעה, או כשיש חשש לקריסת הקבלן והערבויות לא מסודרות. במדריך שלנו תמצאו עורכי דין מקרקעין ועורכי דין לליקויי בנייה לפי עיר.
שאלות נפוצות
קונים דירה בתוכנית ממשלתית? במדריך מחיר למשתכן ודירה בהנחה תמצאו מה לבדוק בחוזה מול הקבלן, ואיך חוק המכר חל גם על דירות בהנחה.
על מה חל חוק המכר דירות?
על דירה שנמכרת בידי מוכר במסגרת עיסוקו, כלומר קבלן או יזם. מכירת דירה יד שנייה בין אנשים פרטיים לא כפופה לחובות המפרט, הבטוחות ופיצוי האיחור של החוק.
מהי ערבות חוק מכר דירות?
ערבות חוק המכר היא ערבות בנקאית (או מגוף מורשה אחר) שהקבלן חייב לתת על כל סכום ששילמתם מעבר ל-7% מהמחיר, אם לא בחר בבטוחה אחרת. היא מבטיחה החזר של כל מה ששילמתם, בלי רכיב המע"מ, אם הקבלן לא יכול להעביר לכם את הדירה בגלל עיקול, פירוק, כינוס נכסים או מניעה מוחלטת. בפרויקט עם ליווי בנקאי היא מגיעה תוך 14 ימי עסקים מכל תשלום בשובר.
מה חוק המכר דירות אומר לגבי תשלומים?
הקבלן לא יקבל יותר מ-7% מהמחיר בלי בטוחה. מי שהכסף שלו מובטח בהערת אזהרה, במשכנתא או בהעברת בעלות משלם לפי שלבי הבנייה: בחוזים מ-16.5.2019 עד 31% עם יציקת המפלס התחתון, ובסוף 5% עם אישור האכלוס והמסירה. בחוזים מ-7.7.2022 ההצמדה מוגבלת לעד 40% מהמחיר.
מתי מתחיל פיצוי על איחור במסירה?
בחוזה שנחתם מ-7.7.2022, אחרי שהאיחור עובר חודש, והפיצוי מחושב מתום החודש הראשון. בחוזה ישן יותר, אחרי 60 יום, ואז הפיצוי מחושב מהיום הראשון של האיחור.
כמה פיצוי מקבלים על איחור?
בחוזים מ-7.7.2022: דמי שכירות של דירה דומה בחודשים 2-4, פי 1.25 בחודשים 5-10 ופי 1.5 מהחודש ה-11. בחוזים ישנים: פי 1.5 בשמונת החודשים הראשונים ופי 1.25 אחר כך. מקבלים את הגבוה מבין הפיצוי בחוק לפיצוי בחוזה.
מהי תקופת הבדק לפי חוק המכר?
תקופת הבדק היא התקופה שמתחילה במסירת הדירה, ובה הקבלן אחראי לליקוי אלא אם יוכיח שאתם גרמתם לו. אורכה נקבע לפי סוג הליקוי: שנתיים לנגרות, אלומיניום וריצוף, 3 שנים למכונות, פיתוח חצר ובידוד, 4 שנים לצנרת ואיטום, 5 שנים לסדקים של יותר מ-1.5 מ"מ, 7 שנים לחיפוי חוץ, ושנה לכל ליקוי אחר. אחריה יש עוד 3 שנות אחריות, שבהן נטל ההוכחה עליכם.
תוך כמה זמן צריך להודיע לקבלן על ליקוי?
ליקוי שאפשר היה לראות במסירה, תוך שנה מהמסירה. ליקוי נסתר, תוך זמן סביר מהרגע שגיליתם אותו. כדאי תמיד להודיע בכתב ולשמור אישור.
האם אפשר לתקן לבד ולחייב את הקבלן?
רק אם הליקוי חזר אחרי תיקון של הקבלן בתוך שנתיים מההודעה הראשונה, או אם התיקון דחוף והקבלן לא תיקן תוך זמן סביר. בשאר המקרים חייבים לתת לקבלן הזדמנות לתקן.
הקבלן דורש שאחתום על ויתור כדי לקבל מפתח. מה עושים?
ויתור על זכויות בקשר לליקויים, שנדרש כתנאי למסירה, בטל לפי סעיף 7א לחוק. בחוזים מ-7.7.2022 זה חל גם על ויתור על פיצוי האיחור. כדאי לרשום הסתייגות בכתב ולהתייעץ עם עורך דין.
כמה מותר להצמיד למדד תשומות הבנייה?
בחוזים מ-7.7.2022 עד מחצית מכל תשלום, כש-20% מהמחיר שמשולמים בחתימה לא צמודים. בפועל עד 40% מהמחיר, וההצמדה נעצרת במועד המסירה שבחוזה.
מה הנוסח הישן של חוק המכר דירות?
הנוסח שחל על חוזים שנחתמו עד 6.7.2022, לפני תיקון 9. לפיו פיצוי על איחור מגיע רק כשהאיחור עובר 60 יום, אבל אז הוא מחושב מהיום הראשון: פי 1.5 מדמי השכירות בשמונת החודשים הראשונים ופי 1.25 אחר כך. בנוסח הישן גם לא הייתה מגבלה על ההצמדה למדד תשומות הבנייה, וויתור בכתב על פיצוי האיחור לא בוטל במפורש.
לאן מתלוננים על קבלן שלא נתן ערבות?
לממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון, בטופס מקוון באתר gov.il. השירות ניתן בחינם, ובמקביל אפשר לפנות לבית המשפט, בתנאי שמיידעים את הממונה.
מקורות
- חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (נוסח משולב, משקף את מאגר החקיקה הלאומי), ויקיטקסט, עדכון אחרון: 25.12.2025, נבדק: 31.10.2026
- חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974 (כולל תיקון תשפ"ו), ויקיטקסט, נבדק: 31.10.2026
- חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 9), התשפ"ב-2022, ספר החוקים 914, הכנסת, נבדק: 31.10.2026
- תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מחיר דירה), התשל"ה-1975, כולל התוספת בנוסח תשע"ט, ויקיטקסט, נבדק: 31.10.2026
- תקנות המכר (דירות) (הגבלת גובה ההוצאות המשפטיות), התשע"ה-2014 (סכום מעודכן ל-2026), ויקיטקסט, נבדק: 31.10.2026
- הגשת תלונה על מוכר דירה, משרד הבינוי והשיכון, עדכון אחרון: 13.05.2026, נבדק: 31.10.2026
- המדריך לרוכש דירה מקבלן, משרד הבינוי והשיכון, עדכון אחרון: 10.05.2022, נבדק: 31.10.2026
- אחריות קבלן לליקויים בדירה חדשה, כל זכות, עדכון אחרון: 19.10.2026, נבדק: 31.10.2026
- מתן בטוחות לרוכש דירה מקבלן, כל זכות, עדכון אחרון: 25.05.2026, נבדק: 31.10.2026
- שיעורי תשלום מקסימאליים ברכישת דירה חדשה לפי קצב התקדמות הבנייה, כל זכות, עדכון אחרון: 02.03.2025, נבדק: 31.10.2026
המידע במאמר כללי, נכון ל-31.10.2026, ואינו מחליף ייעוץ משפטי פרטני. הכללים תלויים במועד החתימה על החוזה ובנסיבות כל עסקה, ולפני פעולה כדאי לבדוק את הנוסח העדכני של החוק או להתייעץ עם עורך דין.
