מדריך עורכי הדין בישראל · משרדים לפי תחום ועיר, מידע על בתי המשפט וכלים משפטיים ללא עלותלעורכי דין: הצטרפות למדריך ←
הצטרפות למדריךהצגה כמשרד נבחר בעמודי התחום והעיר
לאחר הזנת מחירי הקנייה והמכירה, התאריכים והמדד מתקבלת הערכה של מס השבח, כולל ההטבה לדירה שנקנתה לפני 2014. החישוב הוא הערכה בלבד.
מס שבח הוא 25% מהשבח הריאלי: מחיר המכירה, פחות מחיר הרכישה המוצמד למדד, פחות הוצאות מוכרות. מי שמוכר דירה יחידה שהייתה בבעלותו 18 חודשים לפחות פטור ממס, עד מחיר מכירה של 5,008,000 ₪ (התקרה קפואה עד 31.12.2027). מי שמוכר דירת מגורים שנקנתה לפני 1.1.2014 ואינה פטורה נהנה מחישוב ליניארי מוטב: החלק של השבח שמיוחס לתקופה שעד 1.1.2014 פטור. הכללים נקבעו בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963.
בנכס שאינו דירת מגורים, ונקנה לפני 1.1.2012, יש שיעורים שונים לכל תקופה: עד 7.11.2001 – לפי מס ההכנסה השולי, עד 47%; מ-7.11.2001 עד 31.12.2011 – 20%; ומ-1.1.2012 – 25%.
יוסי קנה דירה להשקעה ב-1.1.2010 ב-1,500,000 ₪, ומכר אותה ב-1.1.2026 ב-3,000,000 ₪. המדד עלה בתקופה הזו ב-30%, והיו לו הוצאות מוכרות של 50,000 ₪.
מחיר הרכישה המתואם: 1,500,000 × 1.3 = 1,950,000 ₪.
השבח הריאלי: 3,000,000 − 1,950,000 − 50,000 = 1,000,000 ₪.
יוסי החזיק בדירה 5,844 ימים, ומתוכם 1,461 ימים לפני 1.1.2014, כלומר רבע מהתקופה. לכן 250,000 ₪ מהשבח פטורים, ו-750,000 ₪ חייבים במס.
מס השבח: 750,000 × 25% = 187,500 ₪. ללא החישוב הליניארי המוטב היה עליו לשלם 250,000 ₪.
לפי סעיף 49ב(2) לחוק, מוכר דירת מגורים מזכה פטור ממס אם מתקיימים כל התנאים:
הפטור מוגבל לתקרה של 5,008,000 ₪. אם מחיר המכירה גבוה יותר, על החלק היחסי של השבח שמעל התקרה משולם מס, כולל החישוב הליניארי המוטב אם הדירה נקנתה לפני 2014. יש פטורים נוספים, למשל לדירה שהתקבלה בירושה, אך המחשבון אינו בודק אותם.
עורך הדין שמלווה את המכירה מגיש את ההצהרה לרשות המסים ואת השומה העצמית. ייעוץ לפני החתימה חשוב במיוחד כאשר הדירה הושכרה, כאשר למוכר יותר מדירה אחת, כאשר הדירה התקבלה בירושה או במתנה, כאשר קיימות זכויות בנייה, או כאשר מחיר המכירה קרוב לתקרת הפטור. תכנון נכון של מועד המכירה וסדר המכירות יכול לחסוך מאות אלפי שקלים.
המחשבון מספק הערכה כללית בלבד. לבירור הזכויות בפועל מומלץ שעורך דין יבחן את המסמכים ואת נסיבות המקרה.
25% מהשבח הריאלי, כלומר מהרווח אחרי הצמדה למדד וניכוי הוצאות. אם הדירה נקנתה לפני 1.1.2014, החלק היחסי של השבח עד התאריך הזה פטור.
הטבה לדירת מגורים שנקנתה לפני 1.1.2014 ואינה פטורה. השבח מחולק לפי מספר הימים, והחלק שמיוחס לתקופה שעד 1.1.2014 פטור ממס.
5,008,000 ₪. התקרה קפואה מ-1.1.2025 עד 31.12.2027. אם מחיר המכירה גבוה יותר, משולם מס על החלק היחסי שמעל התקרה.
שיפוץ שהשביח את הדירה, שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך (עד 2% מהמחיר), שכר שמאי, מס רכישה, היטל השבחה וריבית ריאלית על משכנתא. נדרשות קבלות.
באתר הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. במחשבון ההצמדה שלה יש לבחור "מדד המחירים לצרכן" ואת שני התאריכים, ואחוז השינוי יוצג.
בתוך 60 יום מיום החתימה על חוזה המכירה, לפי השומה העצמית שמוגשת לרשות המסים.
לא תמיד. מכירת דירה שהתקבלה בירושה יכולה להיות פטורה, למשל כאשר המוריש היה בן זוג, הורה או סב של היורש, והמוריש עצמו היה זכאי לפטור אילו מכר את הדירה. התנאים מורכבים, ולכן מומלץ לבדוק עם עורך דין.
לא. אם לאחר ההצמדה למדד וההוצאות אין שבח ריאלי, אין מס. עדיין חובה להגיש הצהרה על המכירה.
הבהרה משפטית: המידע והחישוב בעמוד הם כלליים, ניתנים כשירות לציבור ואינם ייעוץ משפטי. התוצאה תלויה בנתונים שהוזנו ובנסיבות המקרה, וייתכנו הסכמים קיבוציים, צווי הרחבה, עדכוני חקיקה או פסיקה שמשנים אותה. אתר עו"ד עכשיו אינו אחראי לכל החלטה או נזק שנובעים מהשימוש בכלי, והשימוש בו הוא על אחריות המשתמש בלבד. לפני קבלת החלטה מומלץ להתייעץ עם עורך דין. לתנאי השימוש המלאים בכלים