מדריך עורכי הדין בישראל · משרדים לפי תחום ועיר, מידע על בתי המשפט וכלים משפטיים ללא עלותלעורכי דין: הצטרפות למדריך ←
הצטרפות למדריךהצגה כמשרד נבחר בעמודי התחום והעיר
לאחר הזנת מחיר הדירה ובחירת סוג הקונה, מוצג מס הרכישה לפי המדרגות של רשות המסים לשנת 2026, עם פירוט של כל מדרגה.
ב-2026 מי שקונה דירה יחידה אינו משלם מס רכישה על החלק שעד 1,978,745 ₪. על החלק שמעל סכום זה משולם מס במדרגות של 3.5%, 5%, 8% ו-10%. מי שקונה דירה נוספת משלם 8% מהשקל הראשון ועד 6,055,070 ₪, ו-10% על היתרה. המדרגות של דירה יחידה הוקפאו עד 15.1.2028. עולים חדשים ונכים זכאים להקלות. המס נקבע בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, ומשולם בתוך 60 יום מהחתימה על החוזה.
מס רכישה מחושב במדרגות, כמו מס הכנסה: כל חלק של המחיר מחויב בשיעור של המדרגה שלו. השיעור הגבוה אינו חל על כל המחיר, אלא רק על החלק שנמצא במדרגה הגבוהה.
| דירה יחידה – חלק המחיר | שיעור המס |
|---|---|
| עד 1,978,745 ₪ | פטור |
| מ-1,978,745 ₪ עד 2,347,040 ₪ | 3.5% |
| מ-2,347,040 ₪ עד 6,055,070 ₪ | 5% |
| מ-6,055,070 ₪ עד 20,183,565 ₪ | 8% |
| מעל 20,183,565 ₪ | 10% |
| דירה נוספת – חלק המחיר | שיעור המס |
|---|---|
| עד 6,055,070 ₪ | 8% |
| מעל 6,055,070 ₪ | 10% |
המדרגות של דירה יחידה חלות על קנייה מ-16.1.2025 עד 15.1.2028. המדרגות של דירה נוספת נקבעו בהוראת שעה שתוקפה עד 31.12.2026. המס מחושב לפי המחיר שבחוזה, ובדירה מקבלן – לפי המחיר כולל מע"מ.
מיכל קונה את הדירה הראשונה שלה ב-2,400,000 ₪.
על 1,978,745 ₪ הראשונים היא אינה משלמת מס.
על החלק שבין 1,978,745 ₪ ל-2,347,040 ₪ (368,295 ₪) היא משלמת 3.5%, כלומר 12,890 ₪.
על החלק שמעל 2,347,040 ₪ (52,960 ₪) היא משלמת 5%, כלומר 2,648 ₪.
סך מס הרכישה: 15,538 ₪. אם זו הייתה דירה נוספת, מיכל הייתה משלמת 8% מכל המחיר: 192,000 ₪.
עולה חדש שקונה דירה יחידה, בתקופה שמתחילה שנה לפני העלייה ומסתיימת 7 שנים לאחריה, משלם מס מופחת:
| עולה – דירה יחידה עד 20,183,565 ₪ | שיעור המס |
|---|---|
| עד 1,978,745 ₪ | פטור |
| מ-1,978,745 ₪ עד 6,055,070 ₪ | 0.5% |
| מ-6,055,070 ₪ עד 20,183,565 ₪ | 8% |
מי שעלה לפני 15.8.2024 יכול לבחור גם במסלול הישן: 0.5% עד 1,988,090 ₪ ו-5% על היתרה. המסלול הזה חל גם על דירה שאינה יחידה.
נכה שקונה דירה יחידה במחיר של עד 2,500,000 ₪ אינו משלם מס על החלק שעד 1,978,745 ₪, ומשלם 0.5% בלבד על היתרה. בכל מקרה אחר הוא משלם 0.5% מכל המחיר. ההקלה ניתנת, למשל, למי שנקבעה לו דרגת אי־כושר השתכרות של 75% לפחות או נכות רפואית לצמיתות של 100%, וגם לעיוורים. לנכי צה"ל, לנפגעי פעולות איבה ולנכי עבודה יש כללים משלהם.
עורך הדין המלווה את העסקה מגיש בדרך כלל את ההצהרה לרשות המסים ומחשב את המס. מומלץ להתייעץ עמו לפני החתימה, במיוחד כשלקונה יש חלק בדירה אחרת, כשמדובר במשפרי דיור, כשאחד מבני הזוג זכאי להקלה, או בקנייה יחד עם אדם שאינו בן זוג. החלטה נכונה בשלב זה עשויה לחסוך עשרות אלפי שקלים.
המחשבון מספק הערכה כללית בלבד. לבירור הזכויות בפועל מומלץ שעורך דין יבחן את המסמכים ואת נסיבות המקרה.
על החלק שעד 1,978,745 ₪ אין משלמים מס. על החלק שמעל לכך משלמים 3.5% עד 2,347,040 ₪, ולאחר מכן 5%. למשל, על דירה ב-2,400,000 ₪ משלמים 15,538 ₪.
8% מהשקל הראשון ועד 6,055,070 ₪, ו-10% על החלק שמעל. על דירה ב-2,000,000 ₪ משלמים 160,000 ₪.
המדרגות של דירה יחידה הוקפאו לקנייה מ-16.1.2025 עד 15.1.2028. המדרגות של דירה נוספת נקבעו בהוראת שעה שתוקפה עד 31.12.2026.
לא, אם הוא מוכר את הדירה הקודמת בזמן שנקבע בחוק, בדרך כלל בתוך 24 חודשים. במקרה כזה הוא משלם לפי מדרגות דירה יחידה.
עולה שקונה דירה יחידה אינו משלם מס על החלק שעד 1,978,745 ₪, ומשלם 0.5% בלבד על החלק שעד 6,055,070 ₪. על דירה ב-3,000,000 ₪ הוא משלם 5,106 ₪.
בתוך 60 יום מיום החתימה על החוזה, לפי השומה העצמית שמוגשת לרשות המסים. על איחור נוספים הפרשי הצמדה וריבית.
כן. בדירה חדשה מקבלן המס מחושב לפי המחיר כולל מע"מ, שכן זהו שווי השוק של הדירה.
המס מחושב על שווי הדירה כולה, ומוכפל בחלק הנרכש. כך מס הרכישה על חצי דירה הוא מחצית מהמס על הדירה השלמה.
הבהרה משפטית: המידע והחישוב בעמוד הם כלליים, ניתנים כשירות לציבור ואינם ייעוץ משפטי. התוצאה תלויה בנתונים שהוזנו ובנסיבות המקרה, וייתכנו הסכמים קיבוציים, צווי הרחבה, עדכוני חקיקה או פסיקה שמשנים אותה. אתר עו"ד עכשיו אינו אחראי לכל החלטה או נזק שנובעים מהשימוש בכלי, והשימוש בו הוא על אחריות המשתמש בלבד. לפני קבלת החלטה מומלץ להתייעץ עם עורך דין. לתנאי השימוש המלאים בכלים