מיסוי מקרקעין מתייחס לכל תשלומי המיסים הקשורים לעסקאות נדל"ן או מקרקעין, בין אם מדובר על היטל השבחה ובין אם על מס שבח או מס רכישה. המאמר יפרט מה אומר חוק מיסוי מקרקעין.
במה עוסק חוק מיסוי מקרקעין?
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 חל על מכירה של זכויות במקרקעין בישראל, בלי קשר לשאלה אם המוכר או הקונה הם תושבי ישראל. זהו חוק המתייחס למיסוי בעת רכישה או מכירה של מקרקעין. כלומר, תשלום מס רכישה למי שרוכש מקרקעין ותשלום מס שבח למי שמוכר מקרקעין, מוותר על המקרקעין או מעביר אותו למישהו אחר. החוק קובע גם מצבים שבהם אין מס או שיש פטור: הורשה אינה נחשבת מכירה (סעיף 4), גם העברה על פי פסק דין שניתן אגב הליכי גירושין אינה נחשבת מכירה (סעיף 4א), וקיימים פטורים למתנה לקרובים (סעיף 62) ולמכירת דירת מגורים מזכה (סעיף 49ב). אם כן מהו מיסוי מקרקעין?
מיסוי מקרקעין
מס שבח – יחיד שמוכר נכס משלם מס בשיעור של עד 25% מהשבח הריאלי, כלומר מהרווח (ההפרש בין שווי המכירה לשווי הרכישה, בניכוי הוצאות מותרות והצמדה למדד), ולא משווי הנכס כולו (סעיף 48א לחוק). חברה משלמת מס שבח בשיעור מס החברות. בין ההוצאות שניתן לנכות: שכר טרחת עו"ד, תיווך, שמאי והוצאות השבחה כמו שיפוץ. למידע נוסף הקליקו על הקישור אתר אפרה.
מס רכישה – זהו מס שהקונה צריך לשלם למדינה על מנת שתהיה לו זכות על המקרקעין. אם מדובר על רכישה של דירה יחידה ישנו פטור מתשלום מס עד לסכום מסוים, וכך גם כשמדובר על משפרי דיור שמוכרים את דירתם הקודמת בפרק הזמן שקובע החוק. קבלת דירה בירושה אינה רכישה ולכן אינה חייבת במס רכישה. לעומת זאת, כאשר מדובר בדירה נוספת משלמים מס רכישה כבר מהשקל הראשון, בשיעורים גבוהים יותר. המדרגות מתעדכנות מדי שנה, ואת הסכומים העדכניים כדאי לבדוק באתר רשות המסים (סעיף 9 לחוק). אם הרכישה היא של מבנה שאינו משמש למגורים כמו משרד או מגרש, המס יהיה 6% ממחיר הרכישה.
מה זה היטל השבחה?
מס מקרקעין נוסף הוא היטל השבחה, בשיעור של מחצית (50%) מההשבחה, כלומר מעליית שווי המקרקעין שנגרמה בגלל אישור תוכנית, הקלה או שימוש חורג, ולא משווי המקרקעין כולו (התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה). ההיטל משולם לוועדה המקומית לתכנון ובנייה בעת "מימוש זכויות", למשל במכירת הנכס, בקבלת היתר בנייה או בתחילת שימוש בהתאם לתוכנית.
למשל, אם אושרה תוכנית שמאפשרת לבנות במגרש שלכם יותר קומות ושווי המגרש עלה, תצטרכו לשלם את ההיטל כשתמכרו אותו או כשתקבלו היתר לבנות. על אף זאת, ניתן להשיג על שומת ההיטל באמצעות שמאי מקרקעין (למשל בהליך של שמאי מכריע או ערר), ויש מקרים שבהם החוק מעניק פטור, למשל בהרחבת דירת מגורים בתנאים מסוימים.
מה עושים כאשר צריך לשלם את המיסים?
את ההצהרה על העסקה יש להגיש לרשות המסים בתוך 30 ימים מיום המכירה (סעיף 73 לחוק), ואת המס יש לשלם בתוך 60 ימים מיום המכירה; מס שלא שולם במועד נושא הפרשי הצמדה וריבית. המוכר מגיש הצהרה בטופס 7000 (וגם בקשה לפטור ממס שבח נעשית במסגרתה), והקונה מגיש הצהרה בטופס 7002. ניתן לבצע את הפעולה באמצעות מייצג (עו"ד או רו"ח), שמדווח באופן מקוון. ישנם אף טפסים נוספים כאשר מצהירים על רכישה מקבלן ועוד.
לסיכום, יש להצהיר לרשות מיסוי המקרקעין הצהרה הכוללת דיווח על הזכות של בעל המקרקעין, פרטים על העסקה, תאריך המכירה והסכום שניתן על המקרקעין ולחילופין עלות הרכישה והתאריך. בנוסף, לפרט על ההוצאות הנלוות שיש לקזז ממס השבח. במידה ואתם זכאים לפטור יש לצרף מסמכים מתאימים. מומלץ להיעזר בעורך דין מקרקעין לייעוץ, מילוי הדו"ח ושליחתו. למידע רחב יותר על דיני המקרקעין, ראו גם את המדריך שלנו לחוק המקרקעין.
המאמר עודכן ב-31.10.2026. המידע כללי ואינו מחליף ייעוץ משפטי אישי.
