מיסוי מקרקעין הם מיסים החלים בעת מכירת זכויות במקרקעין לרבות בניינים, דירות, בתים ומבנים נוספים המחוברים לקרקע בחיבור קבוע. העברה של זכות במקרקעין, בין אם בתמורה או בלעדיה מוגדרת בחוק כהענקה של זכות במקרקעין עבורה יש חבות מס בהתאם לדין. החוק עוסק במס שבח ובמס רכישה שהם המיסים החלים בעת ביצוע העברת הזכויות.
מהו למעשה מס שבח
מס שבח מקרקעין הינו מס המוטל על העלייה בשווי הנכס, כלומר על הרווח בעסקת מכירת זכות במקרקעין בעת המכירה. המס מחושב בהתאם להפרש בין מחיר המכירה של הנכס למחיר הקנייה שלו.
כפי שיודע היטב כל עורך דין מיסוי מקרקעין בהתאם לרפורמה בתחום בשנת 2014 ניתן פטור ממס שבח לאלו שמחזיקים בדירה יחידה מזכה במידה והם מחזיקם בה לפחות 18 חודשים. הפטור ניתן עד תקרת שווי של 5,008,000 ש"ח (לשנים 2024 עד 2027), והחלק שמעל התקרה חייב במס (כל זכות).
תשלום מקדמה
מי שאינו זכאי לפטור, למשל מי שמחזיק במספר דירות, עשוי ליהנות בדירת מגורים שנרכשה לפני 2014 מחישוב ליניארי, שלפיו המס מחושב רק על החלק היחסי של השבח שנצבר מ-2014 ועד יום המכירה (כל זכות). החוק הגדיר את דרך חישוב המס וההוצאות המוכרות שניתן לנכות מהסכום. בחוק נקבעו גם ההוראות לקביעת מועד ושווי המכירה והתנאים לקבלת הקלות ופטורים שונים במס. על פי סעיף 15 לחוק, הרוכש נדרש לשלם מקדמה על חשבון מס השבח שבו חייב המוכר: 7.5% מהתמורה כאשר המוכר רכש את הדירה אחרי 7.11.2001 (או כשהמוכר הוא חברה), ו-15% מהתמורה כאשר המוכר רכש אותה לפני מועד זה. כאשר המוכר מבקש פטור ממס שבח, אין חובה לשלם מקדמה (כל זכות).
דירה בירושה
מכירת דירה שהתקבלה בירושה עשויה להיות פטורה ממס שבח לפי סעיף 49ב(5) לחוק, גם אם בבעלות היורש דירות נוספות. התנאים העיקריים: לפני פטירתו היה המוריש בעלים של דירת מגורים אחת בלבד (גם חלק בדירה נוספת עלול לשלול את הפטור), אילו מכר המוריש את הדירה בחייו היה זכאי לפטור, והיורש הוא בן זוגו של המוריש, צאצאו או בן זוג של צאצאו. הפטור אינו חל, למשל, כשאח יורש את אחיו או הורה יורש את ילדו (כל זכות).
פטור או החזר מס שבח
ישנם מצבים בהם ניתן לקבל החזר מס שבח כאשר מדובר בדירה שהתקבלה בירושה או כאשר מדובר על בני זוג אשר מחלקים את תשלום מס השבח ביניהם. ניתן גם לפרוס את המס תוך ניצול של מדרגות המס או לבצע קיזוז הפסדים. החזר מס יכול להינתן גם כאשר יש יכולת לנצל שיעורי מס היסטוריים שהשתנו.
מס רכישה
בניגוד למס שבח שמוטל על מי שמוכר דירה, מס רכישה מוטל על הרוכש. שיעורי מס הרכישה משתנים בהתאם לכמות הנכסים שבבעלותו של אדם. על דירה יחידה עד גובה מדרגת המס הראשונה (1,978,745 ש"ח, בתוקף מ-16.1.2024 ועד 15.1.2028) יש פטור מלא ממס רכישה. במידה והנכס נרכש בגובה מעל סכום המדרגה ועד למדרגה השנייה (2,347,040 ש"ח) יוטל על חלק זה מס של 3.5% וכן הלאה. ברכישת דירה נוספת שיעור המס הוא 8% על השווי עד 6,055,070 ש"ח ו-10% על החלק שמעליו (כל זכות). המדרגות מתעדכנות ובכל עסקה יש לברר זאת.
קבלת החזר במיסי מקרקעין
גם לגבי מס רכישה ישנם מצבים בהם יתכן יגיע למשלם החזר. מכיוון שגובה מס רכישה משתנה על פי מספר רב של משתנים ומדרגות המיסוי לעיתים קיימת גביית יתר וזכאות להחזר. החזרים על מס רכישה ועל מס שבח הם מהחזרי המס המשמעותיים ביותר שניתן לקבל בישראל וחשוב לבדוק זאת בהתאם לכל השינויים האחרונים בכל החוקים והתקנות.
להרחבה על הזכויות במקרקעין עצמן ראו גם את המדריך לחוק המקרקעין.
המאמר עודכן ב-31.10.2026. המידע כללי ואינו מחליף ייעוץ משפטי אישי.
