ערבות חוק המכר 2026 – מה היא מכסה ואיך מממשים אותה

התשובה בקצרה

לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל״ה-1974, קבלן לא רשאי לקבל מכם יותר משבעה אחוזים מהמחיר בלי לתת בטוחה, והוויתור על כך בחוזה בטל. הבטוחה הנפוצה היא ערבות בנקאית שמונפקת לכל תשלום ששילמתם באמצעות פנקס השוברים, בתוך 14 ימי עסקים. הערבות מחזירה את הכסף בלי רכיב המע״מ, שמוחזר מקרן ממשלתית, ומשולמת רק כשהקבלן אינו יכול למסור את הדירה בגלל עיקול, הליך חדלות פירעון או מניעה מוחלטת. ביטול החוזה בגלל איחור או הפרה אחרת אינו מספיק כדי לממש אותה (נכון לאוקטובר 2026).

מהי ערבות חוק המכר ועל מי היא חלה

מי שקונה דירה מקבלן משלם בדרך כלל את רוב המחיר לפני שהדירה קיימת. אם הקבלן קורס באמצע הבנייה, הכסף עלול להיעלם יחד איתו. כדי למנוע את זה נחקק חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל״ה-1974. החוק מחייב את המוכר להבטיח את הכסף שהקונה משלם לו, ומגדיר בדיוק באילו דרכים מותר לעשות זאת.

החוק חל על "מוכר" במובן מיוחד: מי שמוכר דירה שבנה או שעתיד לבנות, בעצמו או באמצעות אחר, כדי למכור אותה. הוא חל גם על מי שקנה דירה כזו מהבונה כדי למכור אותה הלאה. לעומת זאת, הוא לא חל על אדם פרטי שמוכר את הדירה שבה גר. בדירה יד שנייה ההגנה על הכסף נעשית בדרכים אחרות, בעיקר הערת אזהרה ונאמנות אצל עורך דין.

"דירה" לפי החוק היא לא רק דירת מגורים. ההגדרה כוללת חדר או מערכת חדרים למגורים, לעסק או לכל צורך אחר. לכן החוק חל גם על רכישת משרד או חנות מקבלן.

כלל שבעת האחוזים

סעיף 2 לחוק קובע כלל פשוט: המוכר לא יקבל מהקונה, על חשבון המחיר, יותר משבעה אחוזים מהמחיר, אלא אם נתן לקונה אחת מהבטוחות שבחוק. הכלל חל "על אף האמור בחוזה המכר". כלומר, גם אם חתמתם על חוזה שמוותר על הבטוחה, הוויתור לא תקף.

דוגמה: בדירה שמחירה 2,500,000 ₪, הקבלן רשאי לקבל בלי בטוחה עד 175,000 ₪. כל שקל מעבר לזה מחייב בטוחה. קבלן שמקבל יותר משבעה אחוזים בלי בטוחה עובר עבירה פלילית שדינה מאסר שנה או קנס, וצפוי גם לעיצום כספי. נכון לשנת 2026, העיצום על הפרה זו עומד על 528,080 ₪.

חמש הבטוחות שהחוק מכיר

החוק מונה חמש דרכים להבטיח את כספי הקונה. אין דרך שישית. הפקדת הכסף בחשבון נאמנות, למשל, אינה אחת מהן.

הבטוחה	מה היא נותנת	הערות
ערבות בנקאית, או ערבות מ"נותן ערבות אחר"	החזר כל הכספים ששילמתם על חשבון המחיר, בלי רכיב המע״מ, אם התקיימה אחת העילות שבחוק	הבטוחה הנפוצה ביותר. נוסח הערבות הבנקאית נקבע בתקנות
פוליסת ביטוח	החזר כל הכספים, בלי רכיב המע״מ, באותן עילות	אצל מבטח שאישר הממונה על שוק ההון. אתם צריכים להיות המוטבים, ודמי הביטוח שולמו מראש
משכנתה ראשונה לטובתכם	שעבוד על הדירה או על חלק יחסי מהקרקע	לטובת הקונה או לטובת חברת נאמנות שאישר השר
הערת אזהרה	רישום בטאבו שמונע עסקה סותרת	רק אם אין לפניה שעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי שקודמים לה
העברת הבעלות על שמכם	רישום הזכות בדירה או בחלק יחסי מהקרקע על שמכם	הדירה או הקרקע צריכות להיות נקיות מכל שעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי

הבטוחות אינן שוות ערך. ערבות או ביטוח מחזירים לכם כסף. הערת אזהרה, משכנתה או רישום הבעלות מגנים על הזכות בנכס, אבל לא מחזירים מזומן. אם הבנייה נעצרת באמצע, הערת אזהרה על חלק מקרקע עם בניין לא גמור אינה תחליף לכסף ששילמתם. לכן בפרויקט שעדיין בבנייה, ערבות או פוליסת ביטוח הן ההגנה החזקה ביותר.

מה השתנה ב-2026

חוק התוכנית הכלכלית לשנת התקציב 2026, שפורסם ברשומות ב-31.3.2026, הרחיב את רשימת הגופים שרשאים לתת ערבות חוק מכר. עד התיקון, ערבות לפי החוק יכלה להינתן רק מבנק, ומבטח יכול היה לתת פוליסת ביטוח. לפי הנוסח החדש, אפשר לקבל ערבות גם מ"נותן ערבות אחר": בעל רישיון מורחב למתן אשראי, בעל רישיון מורחב למתן שירותי פיקדון ואשראי, בעל רישיון נותן שירותי תשלום יציבותי או מבטח. הגוף צריך לעמוד בדרישות נזילות והון שקבע הרגולטור שמפקח עליו. לפי סעיף 37 לחוק התוכנית הכלכלית, הפרק שעוסק בערבויות נכנס לתוקף שישה חודשים מיום התחילה. אם הוצעה לכם ערבות מגוף שאינו בנק, בקשו מעורך הדין לוודא שהגוף עומד בתנאים.

איתור עורך דין בתחום המקרקעיןהשוואה בין משרדים באזור ופנייה ישירה, ללא עמלה.

עורכי דין בתחום המקרקעין ←

פנקס השוברים: איך הערבות נוצרת בפועל

ברוב הפרויקטים החדשים הבנייה ממומנת ב"ליווי פיננסי". בנק או מבטח מלווים את הפרויקט, וכל הכסף שלו עובר בחשבון ליווי אחד. סעיף 3ב לחוק קובע איך זה עובד מול הקונה:

הגוף המלווה מפיק פנקס שוברים לכל דירה בפרויקט ומוסר אותו לקבלן.
הקבלן חייב למסור לכם את הפנקס, ומותר לו לקבל את התשלומים רק באמצעות השוברים. זה כולל כספי הלוואת משכנתה שהבנק שלכם מעביר.
תשלום בשובר הוא הוראה בלתי חוזרת לגוף המלווה לתת לכם ערבות או פוליסה בגובה הסכום ששילמתם.
הגוף המלווה צריך להמציא את הערבות בתוך 14 ימי עסקים מיום התשלום, בלי רכיב המע״מ.

המשמעות המעשית: כסף שתשלמו לקבלן בדרך אחרת, למשל בהעברה ישירה לחשבון אחר או במזומן, עלול לא להיות מוגן. קבלן שלא מוסר פנקס שוברים או מקבל כסף שלא דרכו עובר עבירה, וצפוי לעיצום כספי של 264,040 ₪ (נכון לשנת 2026).

גם הבנק שנותן לכם משכנתה חייב לבדוק

לפי סעיף 3ג, בנק, מבטח או תאגיד אחר שנותן לכם הלוואה לרכישת הדירה חייב להודיע לכם בכתב על הזכויות לפי החוק. הוא רשאי להעביר את כספי ההלוואה לקבלן רק אחרי שווידא שניתנה לכם בטוחה, או שהקבלן התחייב בכתב לתת אותה. זו שכבת הגנה נוספת, אבל היא לא פוטרת אתכם מלבדוק בעצמכם.

מתי אפשר לממש את הערבות, ומתי לא

בנקודה הזו קונים רבים טועים. ערבות חוק המכר אינה ערבות לכל הפרה של החוזה. היא נועדה למקרה שבו הקבלן לא יכול להעביר לכם את הדירה בגלל אחת מהעילות שבחוק:

עיקול שהוטל על הדירה או על הקרקע שעליה היא נבנית.
צו חדלות פירעון נגד הקבלן או נגד בעל הקרקע: צו הקפאת הליכים, צו לקבלת נכסים, צו פירוק או צו למינוי כונס נכסים.
מניעה מוחלטת למסור לכם את החזקה בדירה.

החוק מוסיף משפט חשוב: ביטול חוזה המכר כשלעצמו אינו מניעה מוחלטת. אם ביטלתם את החוזה בגלל הפרה, למשל איחור במסירה, אין זה אומר שתוכלו לגבות את הכסף מהבנק. במקרה כזה תצטרכו לתבוע את הקבלן עצמו. הערבות נכנסת לתמונה כשהקבלן לא מסוגל, ולא כשהוא רק לא רוצה.

מה צריך כדי לדרוש תשלום

נוסח הערבות הבנקאית נקבע בתקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (ערבות בנקאית), התשע״א-2010. לפי הנוסח, הבנק משלם בתוך 60 ימים מקבלת דרישה ראשונה בכתב, בתנאי שהדירה ריקה מכל אדם וחפץ שלכם, ושצירפתם:

את כתב הערבות המקורי, או תצהיר מאומת על אובדנו.
עותק מאושר של פסק דין או החלטה של רשות שיפוטית שלפיה התקיימה עילה לתשלום. אם הבנק כבר מחזיק בהחלטה, או הודיע לכם בכתב שהוא משוכנע שיש מניעה מוחלטת, לא צריך לצרף אותה.
התחייבות שלכם לוותר על כל זכות בדירה עם קבלת הכסף. הבנק רשאי לדרוש שתמחו לו את זכויותיכם בדירה.

ערבות שניתנה לכמה קונים יחד, למשל לבני זוג, נדרשת על ידי כולם יחד, והתשלום נעשה לכולם יחד.

שני תרחישים להמחשה

תרחיש ראשון: הקבלן מאחר במסירה בשנה, ואתם מודיעים על ביטול החוזה. הקבלן ממשיך לפעול, ואין נגדו צו בהליך חדלות פירעון או עיקול על הקרקע. במצב כזה אין עילה למימוש הערבות, כי ביטול החוזה כשלעצמו אינו מניעה מוחלטת. הדרך לקבל את הכסף היא דרישה מהקבלן, ואם הוא מסרב, תביעה נגדו.

תרחיש שני: בית המשפט נותן נגד הקבלן צו מהצווים שמנויים בחוק, למשל צו פירוק או צו למינוי כונס נכסים, והבנייה נעצרת. כאן מתקיימת אחת העילות שבחוק. אתם מגישים לבנק דרישה בכתב עם המסמכים הנדרשים, והבנק משלם בתוך 60 ימים את הסכום המובטח בתוספת הצמדה. במקביל אתם מוותרים על הזכויות בדירה. הוויתור הזה סופי, ולכן כדאי לקבל ייעוץ משפטי לפני שמגישים את הדרישה ובוחרים בין מימוש הערבות לבין המתנה לדירה.

דירה על קרקע של רשות מקרקעי ישראל

סעיף 2ב קובע כלל מיוחד לדירה שנבנית על מקרקעי ישראל. במקרה כזה הקבלן חייב להבטיח את הכסף רק עד שמתקיימים שלושה תנאים יחד: בניית הדירה הושלמה לפי החוזה, החזקה נמסרה לכם, ונחתם ביניכם לבין רשות מקרקעי ישראל חוזה שבו הרשות מתחייבת לרשום אתכם כחוכרים לתקופה של יותר מ-25 שנה, כשהזכות נקייה משעבודים, מעיקולים ומזכויות של צד שלישי. עד שנחתם החוזה עם הרשות, אל תסכימו לשחרור הערבות.

מע״מ והצמדה: כמה כסף חוזר בפועל

רכיב המע״מ

הערבות והפוליסה לא כוללות את המע״מ שבתשלומים. את רכיב המע״מ מחזירה לכם קרן ממשלתית שהקים החשב הכללי במשרד האוצר, לפי סעיף 3ג2 לחוק. הבנק או המבטח פונים לקרן בתוך שבעה ימים ממועד מימוש הערבות. הקרן מעבירה את הסכום בתוך 14 ימים מהפנייה, והבנק או המבטח מעבירים אותו אליכם.

הצמדה

לפי סעיף 3א1, הכסף המובטח צמוד לפי שיטת ההצמדה שנקבעה בחוזה למחיר הדירה. אם החוזה לא קבע שיטת הצמדה, הסכום צמוד למדד תשומות הבנייה של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מהמדד שפורסם לפני התשלום ועד המדד שפורסם לפני ההחזר. לפי נוסח הערבות, אם המדד ירד, תקבלו את הסכום הנומינלי ששילמתם, ולא פחות.

דוגמה מספרית

נניח ששילמתם לקבלן באמצעות שוברים 900,000 ₪, ומתוכם 137,000 ₪ הם רכיב המע״מ. הקבלן נכנס להליך חדלות פירעון, והבנייה נעצרה.

הערבות הבנקאית מכסה את 763,000 ₪, בתוספת הצמדה לפי החוזה.
אם החוזה צמוד למדד תשומות הבנייה, והמדד עלה ב-4% מאז התשלומים, הבנק ישלם כ-793,520 ₪.
את 137,000 ₪ של המע״מ, בתוספת הפרשי הצמדה, תקבלו מהקרן הממשלתית דרך הבנק.

הדוגמה פשוטה. בפועל כל תשלום מוצמד מהמדד שהיה ידוע במועד שלו.

פקיעת הערבות והחלפת הבטוחה

ערבות חוק המכר אינה נצחית. לפי נוסח הערבות, היא פוקעת כשהבנייה הסתיימה, הדירה נמסרה לכם, ובנוסף התקיים אחד מאלה: נרשמה הבעלות על שמכם בטאבו כשהדירה נקייה, נרשמה לטובתכם הערת אזהרה שקודמת לכל שעבוד, עיקול או זכות אחרת, או, בקרקע של רשות מקרקעי ישראל, נחתם איתכם חוזה חכירה מתאים.

הערבות פוקעת גם אם החוזה בוטל, והכסף הוחזר לכם בפועל. במקרה כזה הבנק דורש מכם מסמך חתום ומאומת בידי עורך דין, שמאשר שקיבלתם את הכסף בניכוי הסכומים שסוכמו או שנפסקו. אל תחתמו על מסמך כזה לפני שהכסף נמצא בחשבון שלכם.

החלפת ערבות בהערת אזהרה

לפי סעיף 2א, קבלן שנתן ערבות או ביטוח רשאי להחליף אותם בהערת אזהרה, במשכנתה או ברישום הבעלות. זה מותר רק אחרי שהושלמה בניית הדירה ונמסרה לכם החזקה בה, ורק אם החוזה לא אוסר על ההחלפה. אפשר לנהל משא ומתן על סעיף שאוסר החלפה לפני החתימה.

מכתב החרגה מהבנק המלווה

לבנק המלווה יש בדרך כלל שעבוד על כל הפרויקט. סעיף 2ג מחייב את הקבלן לפנות לבנק או למבטח בתוך 30 ימים מהתשלום הראשון בשובר, ולבקש מכתב שלפיו השעבוד לא ימומש מתוך הדירה שלכם ורישומו יימחק. הבנק צריך למסור את המכתב בתוך 30 ימים, והקבלן צריך להעביר אותו אליכם. בקשו לראות אותו.

סייג לתשלומים: כמה מותר לשלם בלי ערבות

לפעמים הבטוחה היא הערת אזהרה ולא ערבות. במקרה כזה החוק מגביל את קצב התשלומים. לפי תקנות סייג לתשלומים על חשבון מחיר דירה, התשל״ה-1975, קונה שהכסף שלו לא הובטח בערבות או בביטוח לא חייב לשלם יותר מהשיעורים שבתקנות, לפי שלבי הבנייה, גם אם החוזה קובע אחרת.

שלב הבנייה (בנייה חדשה)	חלק הבניין	שיעור ממחיר הדירה
גמר יציקת רצפת המפלס התחתון	כל הבניין	31%
גמר שלד, כולל חשמל ואינסטלציה בשלד ומחיצות בממ״ד	הקומה שבה הדירה והקומות שמתחתיה	25%
גמר שלד	כל הבניין	5%
גמר חיפוי חוץ	כל הבניין	6%
גמר טיח וריצוף	הדירה	10%
גמר חיפוי פנימי, חלונות, מעקות ודלתות	הדירה	13%
גמר מערכות משותפות ופיתוח, כנדרש לאישור אכלוס	כל הבניין	5%
קבלת אישור אכלוס ומסירת הדירה	הדירה	5%

השיעורים מצטברים ל-100%. אם הקבלן דורש מכם תשלום גדול לפני שהבנייה הגיעה לשלב המתאים, ואין לכם ערבות, אתם לא חייבים לשלם אותו.

רשימת בדיקה לפני החתימה

הודעה בכתב: לפי סעיף 2א1, הקבלן חייב להודיע לכם בכתב, במועד החתימה, על הזכות להבטחת הכסף ועל הדרכים לכך. בדקו שקיבלתם אותה.
ליווי פיננסי: קבלן שאין לו ליווי פיננסי של בנק או מבטח חייב להודיע לכם על כך בכתב עד החתימה. זה סימן לבדוק את הבטוחה בזהירות כפולה.
סוג הבטוחה בחוזה: כתוב במפורש איזו בטוחה תקבלו, ממי, ומתי.
פנקס שוברים: ודאו שתקבלו אותו, ושהחוזה לא מאפשר תשלום בדרך אחרת.
לוח תשלומים: השוו את קצב התשלומים לשלבי הבנייה. אם הבטוחה אינה ערבות, ודאו שהוא לא חורג מהשיעורים שבתקנות.
מועד הערבות: בדקו שקיבלתם ערבות על כל תשלום, בתוך 14 ימי עסקים, ושמרו את המקור במקום בטוח.
מס רכישה: חשבו מראש את המס עם מחשבון מס רכישה, כי הוא משולם לרשות המסים ואינו מובטח בערבות.
הבנת החוזה: כדי להבין את הסעיפים המקובלים בעסקת דירה, עיינו במחולל הסכם מכר דירה. הטיוטה שם מיועדת בעיקר לעסקאות יד שנייה, ואינה תחליף לחוזה של הקבלן או לעורך דין.

טעויות נפוצות

תשלום שלא דרך השובר. העברה ישירה לקבלן, "לחשבון של חברת האם" או במזומן עלולה להשאיר את הכסף בלי ערבות.
חתימה על ויתור. חוזה שאומר שאתם מוותרים על הבטוחה, או שהבטוחה תהיה "חשבון נאמנות", לא מבטל את החובה בחוק. אל תסכימו לכך.
אובדן כתב הערבות. בלי המקור צריך תצהיר מאומת, וזה מעכב את המימוש.
ציפייה שהערבות תפצה על איחור. הערבות אינה מכסה פיצוי על איחור במסירה, ליקויי בנייה או הפרות אחרות. על אלה מתנהלים מול הקבלן. לליקויים אפשר להיעזר במחולל מכתב ליקויי בנייה לקבלן.
חתימה על אישור קבלת כסף לפני שהגיע. אישור כזה מפקיע את הערבות.
ויתור על ערבות מוקדם מדי. הסכמה להחלפת הערבות בהערת אזהרה לפני שהבנייה הושלמה והדירה נמסרה מנוגדת לסעיף 2א.

מתי כדאי לפנות לעורך דין

עסקה עם קבלן היא חוזה ארוך ומנוסח מראש לטובת הקבלן. עורך דין לענייני מקרקעין שמייצג אתכם בודק את הבטוחה, את הליווי הפיננסי, את לוח התשלומים ואת הסעיפים שמגבילים את זכויותיכם, ומנהל משא ומתן על שינויים לפני החתימה. כדאי במיוחד להיעזר בו כשאין לפרויקט ליווי פיננסי, כשהוצעה בטוחה שאינה ערבות בנקאית, כשהקבלן מבקש תשלום גדול מוקדם, או כשהבנייה נעצרה ואתם שוקלים לממש ערבות. אם הקבלן לא מגיב לפניות, אפשר לשלוח לו התראה מסודרת בעזרת מחולל מכתב התראה לפני נקיטת הליכים, ואחר כך לפנות לעורך דין. אפשר למצוא עורכי דין למקרקעין באינדקס עו"ד עכשיו.

אם אתם סבורים שהקבלן הפר את חובתו להבטיח את הכסף, אפשר גם לפנות לממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון. לפי סעיף 3ד, הממונה מברר פניות ציבור בנושא, ורשאי להתריע בפני המוכר ולהטיל עליו עיצום כספי. הפנייה לממונה אינה מאריכה מועדים שנקבעו בחוק לתביעה.

שאלות נפוצות

האם קבלן יכול לבקש שאוותר על ערבות חוק המכר?

הוא יכול לבקש, אבל הוויתור לא תקף. סעיף 2 לחוק חל על אף האמור בחוזה המכר, ולכן קבלן שמקבל יותר משבעה אחוזים מהמחיר בלי בטוחה מפר את החוק גם אם חתמתם על ויתור.

האם ערבות חוק המכר מכסה איחור במסירת הדירה?

לא. הערבות מכסה מצבים שבהם הקבלן אינו יכול להעביר לכם את הדירה בגלל עיקול, צו בהליך חדלות פירעון או מניעה מוחלטת למסור את החזקה. החוק קובע במפורש שביטול החוזה כשלעצמו אינו מניעה מוחלטת. על איחור תובעים את הקבלן.

שילמתי לקבלן בהעברה בנקאית רגילה ולא בשובר. האם הכסף מוגן?

ייתכן שלא. בפרויקט עם ליווי פיננסי, הערבות ניתנת על כספים ששולמו באמצעות פנקס השוברים. פנו מיד לקבלן ולבנק המלווה בכתב, ובקשו ערבות על הסכום. אם לא תקבלו מענה, התייעצו עם עורך דין ושקלו פנייה לממונה על חוק המכר.

האם הערבות כוללת את המע״מ ששילמתי?

לא. הערבות והפוליסה אינן כוללות את רכיב המע״מ. במקרה של מימוש, קרן ממשלתית במשרד האוצר משיבה לכם את סכום המע״מ, בתוספת הפרשי הצמדה, באמצעות הבנק או המבטח שנתנו את הערבות.

תוך כמה זמן הבנק משלם לפי הערבות?

לפי נוסח הערבות שבתקנות, בתוך 60 ימים מקבלת דרישה ראשונה בכתב, בתנאי שהדירה ריקה מאדם וחפץ שלכם ושצירפתם את המסמכים הנדרשים: כתב הערבות המקורי, החלטה שיפוטית על התקיימות העילה (אלא אם פטורים ממנה) והתחייבות לוותר על הזכויות בדירה.

מתי הקבלן רשאי להחליף את הערבות בהערת אזהרה?

רק אחרי שהושלמה בניית הדירה ונמסרה לכם החזקה בה, ובתנאי שהחוזה לא אוסר על ההחלפה (סעיף 2א). לפני כן הערבות צריכה להישאר בתוקף.

האם ערבות מחברת אשראי חוץ בנקאית שווה לערבות בנקאית?

לפי נוסח החוק המעודכן, מותר לקבל ערבות גם מ"נותן ערבות אחר", כמו בעל רישיון מורחב למתן אשראי או מבטח, שעומד בדרישות הנזילות וההון של הרגולטור. התיקון פורסם ב-31.3.2026, והפרק שעוסק בערבויות נכנס לתוקף שישה חודשים מיום התחילה של החוק. בקשו מעורך הדין לבדוק שהגוף שמופיע בערבות עומד בתנאים האלה.

האם החוק חל על קניית חנות או משרד מקבלן?

כן. ההגדרה של דירה בחוק כוללת חדר או מערכת חדרים למגורים, לעסק או לכל צורך אחר.

מקורות

המידע במאמר כללי, נכון ל-18.10.2026, ואינו ייעוץ משפטי. לפני החלטה כדאי להתייעץ עם עורך דין.

ערבות חוק המכר 2026: איך מוודאים שהכסף ששילמתם לקבלן מוגן