היטל השבחה 2026: מתי משלמים, כמה ואיך מקבלים פטור

מה זה היטל השבחה

היטל השבחה הוא תשלום חובה לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. הוא נגבה כשהשווי של מקרקעין עולה בגלל החלטה תכנונית. הבסיס בחוק הוא סעיף 196א לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965, וכל הפרטים נמצאים בתוספת השלישית לחוק.

לפי סעיף 1 לתוספת, "השבחה" היא עליית שוויים של מקרקעין עקב אחד משלושה אירועים:

• אישור תכנית: תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת, למשל תכנית שמוסיפה זכויות בנייה או משנה ייעוד מחקלאות למגורים.
• מתן הקלה: אישור לסטייה מסוימת מהתכנית, למשל תוספת קומה או שינוי בקווי הבניין.
• התרת שימוש חורג: אישור להשתמש בנכס שלא לפי הייעוד שלו, למשל קליניקה בדירת מגורים.

ההיגיון פשוט: כשהחלטה של מוסד תכנון מעלה את ערך הקרקע שלכם, הציבור מקבל חלק מהרווח. לפי סעיף 13 לתוספת, הכסף מיועד להוצאות תכנון ופיתוח של הוועדה המקומית או של הרשות המקומית, כולל רכישת מקרקעין לצורכי ציבור.

ההיקף הכספי גדול. לפי דוח מבקר המדינה על השלטון המקומי מ-2024, הרשויות המקומיות גבו בשנת 2021 כ-8.7 מיליארד ש"ח מהיטלי השבחה, כולל תשלומים שהעבירה רשות מקרקעי ישראל במקום היטל, לעומת כ-3.2 מיליארד ש"ח בשנת 2013.

מי משלם ובאיזה שיעור

החייב בהיטל

לפי סעיף 2 לתוספת, את ההיטל משלם בעל המקרקעין. אם המקרקעין מוחכרים לדורות, למשל בקרקע של רשות מקרקעי ישראל, משלם החוכר. היטל בעקבות אישור תכנית חל רק על מקרקעין שבתחום התכנית או שגובלים בה.

שני כללים נוספים שנוגעים לבעלים של דירות:

• שותפים משלמים כל אחד לפי חלקו במקרקעין (סעיף 11(א)).
• בבית משותף, כשההשבחה נוגעת לרכוש משותף שאפשר להצמיד לדירה מסוימת, כמו חדר יציאה לגג או הרחבה, ההיטל מוטל רק על בעל הדירה שאליה אפשר להצמיד אותו (סעיף 11(ב)).

שיעור ההיטל

השיעור מחושב על ההשבחה, כלומר על ההפרש בשווי, ולא על כל שווי הנכס.

איך מחשבים את ההשבחה: דוגמאות

לפי סעיף 4 לתוספת, שמאי מקרקעין קובע את ההשבחה. השומה נערכת ליום תחילת התכנית, או ליום אישור ההקלה או השימוש החורג, כאילו המקרקעין נמכרו בשוק חופשי. בפועל משווים בין שני מצבים: שווי הנכס לפי התכנון שחל לפני ההחלטה, ושוויו לפי התכנון החדש.

דוגמה 1: תכנית שמוסיפה זכויות

לבית צמוד קרקע יש לפני התכנית שווי של 3,000,000 ₪. תכנית חדשה מוסיפה זכויות בנייה, והשמאי קובע שהשווי לאחריה הוא 3,500,000 ₪.

• ההשבחה: 3,500,000 ₪ פחות 3,000,000 ₪ = 500,000 ₪.
• ההיטל: 50% × 500,000 ₪ = 250,000 ₪.

דוגמה 2: כמה תכניות ברצף

אם אושרו כמה תכניות בזו אחר זו ולא שולם היטל על אף אחת מהן, ההשבחה היא ההפרש בין השווי בסמוך לפני התכנית הראשונה לבין השווי מיד אחרי התכנית האחרונה (סעיף 4(5)). כלומר, לא מחשבים כל תכנית לחוד.

דוגמה 3: מימוש חלקי

מי שמממש רק חלק מהזכויות משלם היטל בשיעור יחסי למידת המימוש (סעיף 7(ב)). נניח שתכנית הוסיפה 100 מ"ר, וההיטל המלא בשלה הוא 200,000 ₪. מי שמבקש היתר לבנות רק 40 מ"ר מתוכם ישלם בשלב הזה 40% מההיטל, כלומר 80,000 ₪.

הצמדה

מהיום שבו חל ההיטל ועד יום התשלום, הסכום מתעדכן לפי השיעור הנמוך מבין העלייה במדד המחירים לצרכן לבין העלייה במדד תשומות הבנייה (סעיף 9). מי שמשלם באיחור חייב גם בריבית ובהפרשי הצמדה לפי חוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה) (סעיף 15).

להערכה ראשונית של הסכום, היעזרו במחשבון היטל ההשבחה. החיוב הסופי נקבע רק בשומה של הוועדה.

מתי משלמים: מימוש זכויות

ההיטל נוצר כשהתכנית מאושרת, אבל משלמים אותו רק כשמממשים זכות במקרקעין (סעיף 7(א)). אפשר לשלם מקדמות גם לפני כן. לפי סעיף 1 לתוספת, "מימוש זכויות" הוא אחד משלושה אירועים:

העברות שאינן מימוש

אלה אינן נחשבות מימוש זכויות:

• העברה מכוח דין, למשל ירושה.
• העברה ללא תמורה לקרוב. "קרוב" הוא בן זוג, הורה, הורה של הורה, צאצא, צאצא של בן הזוג, אח, ובני הזוג שלהם.
• העברה לפי פסק דין בין בני זוג אגב פירוד, או מהם לילדיהם.

שימו לב: ההיטל לא נעלם בהעברות האלה. הוא נשאר על המקרקעין, ומי שקיבל אותם יצטרך לשלם אותו כשיממש את הזכויות בעתיד. מי שמעביר דירה במתנה לילדיו כדאי שיבדוק מראש אם קיים חיוב פתוח.

מה קורה במכירת דירה

לפי סעיף 10(א), לשכת רישום המקרקעין לא תרשום פעולה שהיא מימוש זכויות בלי תעודה של הוועדה המקומית שמעידה ששולם כל ההיטל שמגיע באותה שעה, או שניתנה ערובה לתשלומו. רישום משכנתה אינו טעון תעודה כזו (סעיף 10(א1)). לפי סעיף 10(ג), גם היתר בנייה, הקלה או שימוש חורג לא יינתנו כל עוד ההיטל המגיע לא שולם או שלא ניתנה ערובה.

החוק מטיל את ההיטל על הבעלים, כלומר על המוכר. חוזה המכר יכול לקבוע חלוקה אחרת בין הצדדים, ולכן כדאי לכתוב בו במפורש מי משלם. אם אתם מכינים חוזה, מחולל הסכם מכר הדירה יכול לעזור בבניית טיוטה ראשונה.

פטורים מהיטל השבחה

סעיף 19 לתוספת מונה פטורים רבים. אלה העיקריים לבעלי דירות:

הרחבת דירת מגורים עד 140 מ"ר

בנייה או הרחבה של דירת מגורים לא ייחשבו מימוש זכויות, אם המחזיק או קרובו ביקשו היתר לבנייה שתשמש למגוריהם, והשטח הכולל של הדירה אחרי הבנייה אינו עולה על 140 מ"ר. על כל בנייה מעבר לשטח הזה משלמים היטל יחסי (סעיף 19(ג)(1)). לעניין זה, דירת מגורים כוללת גם מחסן אחד של עד 20 מ"ר (סעיף 19(ג1)).

הפטור הזה מותנה. מכירה של הדירה בלי תשלום היטל אפשרית רק אם המחזיק או קרובו גרו בה, או גרו בה בני משפחתם הקרובים, ארבע שנים לפחות מגמר הבנייה ועד המכירה (סעיף 19(ג)(2)).

דוגמה: משפחה הרחיבה דירה מ-110 מ"ר ל-150 מ"ר וגרה בה. הפטור חל על הבנייה עד 140 מ"ר. על 10 המ"ר הנוספים יחול היטל יחסי. אם המשפחה תמכור את הדירה שלוש שנים אחרי גמר הבנייה, תנאי ארבע השנים לא יתקיים, והמכירה עלולה להיחשב מימוש שמחייב בהיטל.

פטורים נוספים

בהקלה או בשימוש חורג, הוועדה המקומית רשאית לפטור בעל מקרקעין מההיטל, כולו או חלקו, בגלל מצבו החומרי (סעיף 19(א)). זה שיקול דעת של הוועדה ולא זכות אוטומטית.

הפטור לא ניתן תמיד מיוזמת הוועדה. מי שזכאי לפטור צריך לבדוק שהוא מופיע בשומה ובתעודה, ואם לא, לפעול במועדים לערעור.

השומה וההודעה לבעלים

יש שתי דרכים שבהן הוועדה קובעת את ההשבחה:

• לוח שומה לכל התכנית. אם הוועדה לא החליטה לדחות את השומה, היא עורכת לוח שומה לכל המקרקעין שהושבחו ומציגה אותו בתוך חצי שנה מאישור התכנית (סעיפים 5 ו-6(א)). אם הלוח לא הוצג בזמן, רואים זאת כהחלטה לדחות את השומה עד המימוש (סעיף 6(ה)).
• דחייה עד למימוש. הוועדה רשאית לדחות את עריכת השומה עד שבעל המקרקעין יממש את הזכויות (סעיף 4(1)). במקרה כזה השומה נערכת כשמבקשים היתר או מוכרים.

אם הוועדה דחתה את השומה, כל בעל מקרקעין רשאי לדרוש ממנה לערוך שומה בכל עת, והוועדה צריכה לערוך אותה בתוך 90 ימים (סעיף 4(4)(א)). זה שימושי כשמתכננים מכירה ורוצים לדעת מראש כמה ההיטל צפוי להיות.

עם הצגת לוח השומה או עקב מימוש זכויות, הוועדה צריכה להודיע לחייב מה שיעור ההשבחה שבעדו הוא חייב, ומה זכותו לערער (סעיף 6(ב)). לפי סעיף 6(ד), אחרי הצגת לוח שומה הוועדה רשאית גם לרשום הערות אזהרה בלשכת רישום המקרקעין על החובה לשלם.

מחלוקת על השומה: ערר, שמאי מכריע ושומה מוסכמת

סעיף 14 לתוספת קובע שלושה מסלולים. בחירת המסלול תלויה בשאלה אם אתם חולקים על עצם החיוב או רק על הסכום.

על החלטת שמאי מכריע אפשר לערור לוועדת הערר בתוך 45 ימים. על החלטת ועדת הערר אפשר לערער לבית המשפט לעניינים מינהליים (סעיף 14(ד)). יושבי הראש רשאים להאריך את המועדים מטעמים מיוחדים, אבל אין להסתמך על כך.

במסלול השומה המוסכמת, השמאי הממשלתי הראשי בודק את השומה ורשאי להודיע בתוך 21 ימים שהוא אינו מאשר אותה. הוועדה מפרסמת את השומות המוסכמות באתר שלה.

האם המחלוקת עוצרת את המכירה או את ההיתר

לפי סעיף 14(ה), ערר או ערעור לא מעכבים את מימוש הזכויות אם שילמתם את ההיטל. מי שמבקש היתר לבנייה לצורכי מגוריו או מגורי קרובו יכול לקבל את ההיתר אם נתן ערובה לסכום שבמחלוקת. אם יוחלט בסוף להפחית את החיוב, היתרה תוחזר עם תשלומי פיגורים (סעיף 17).

מה אומרים הנתונים על שני המסלולים

לפי דוח מבקר המדינה מ-2024, בשנים 2018 עד 2022 נפתחו כ-21,290 הליכי ערר והליכים בפני שמאי מכריע. במסלול השמאי המכריע נפתחו כמעט פי 2.5 יותר הליכים מאשר בעררים על שומות של ועדות מקומיות. זאת אף שבמסלול הזה בעלי המקרקעין נדרשים לשלם מחצית משכר הטרחה של השמאי, ואף שלוועדת הערר יש סמכות להכריע גם בעצם החיוב.

הדוח מצא גם הבדל בולט במשך ההליכים: בממוצע 429 ימים בוועדות הערר, לעומת 238 ימים במסלול השמאי המכריע. כלומר, הליך בפני שמאי מכריע הסתיים בממוצע כחצי שנה מהר יותר.

דוגמה להחלטה בין המסלולים: קיבלתם שומה של 180,000 ₪ על הרחבת דירה. אם לדעתכם ההרחבה פטורה כי שטח הדירה אחריה אינו עולה על 140 מ"ר, אתם חולקים על עצם החיוב, והמסלול המתאים הוא ערר. אם אתם מסכימים שיש חיוב ורק סבורים שהשמאי העריך את עליית הערך ביותר מדי, אפשר לבחור בשמאי מכריע, שבדרך כלל מהיר יותר. בשני המקרים כדאי להגיש את הפנייה בתוך 45 הימים.

היטל השבחה ומס שבח: מה הקשר

אלה שני תשלומים שונים לגופים שונים. היטל השבחה משולם לוועדה המקומית, על עליית ערך בגלל החלטה תכנונית. מס שבח משולם לרשות המסים, על הרווח במכירה. במכירת דירה ייתכן שיחולו שניהם.

הם קשורים בנקודה אחת: סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין מונה את ההוצאות שמותר לנכות מהשבח. פסקה (11) בו מתירה לנכות סכום ששילם המוכר על המקרקעין כמס השבחה, "או מס השבחה אחר או תשלום חובה כיוצא באלה". כלומר, היטל ששילמתם עשוי להקטין את השבח החייב במס. שמרו את הקבלות ואת השומה.

דוגמה: מכרתם דירה בשבח של 900,000 ₪ לפני ניכויים, ושילמתם בשלה היטל השבחה של 150,000 ₪. אם ההיטל מוכר בניכוי, השבח שעליו יחושב המס יורד ל-750,000 ₪, לפני ניכויים נוספים והצמדה. לחישוב מלא של המס היעזרו במחשבון מס השבח.

מי שמכר דירה ופטור ממס שבח עדיין עשוי לחוב בהיטל השבחה. הפטורים בשני החוקים שונים לגמרי.

טעויות נפוצות

1. לחשוב שההיטל מחושב על כל שווי הנכס. ההיטל הוא שיעור מההשבחה בלבד, כלומר מעליית הערך.
2. להניח שמתנה לילדים מוחקת את החוב. העברה ללא תמורה לקרוב אינה מימוש, אבל ההיטל נשאר על המקרקעין וייגבה במימוש הבא.
3. למכור לפני תום ארבע השנים. מי שקיבל פטור על הרחבה עד 140 מ"ר ומוכר מוקדם מדי עלול לאבד את הפטור.
4. לפספס את 45 הימים. המועד לערר או לפנייה לשמאי מכריע קצר. אחריו השומה עלולה להפוך לסופית.
5. לבחור מסלול לא נכון. מי שטוען לפטור חולק על עצם החיוב, ולכן המסלול המתאים לו הוא ערר ולא שמאי מכריע.
6. לא לקבוע בחוזה המכר מי משלם. בלי סעיף ברור, המחלוקת עלולה להתגלות רק ביום הרישום בטאבו.
7. לשכוח לנכות את ההיטל ממס השבח. שמרו את השומה ואת הקבלות, והציגו אותן בדיווח לרשות המסים.

מתי כדאי לפנות לעורך דין

• קיבלתם שומה שנראית לכם גבוהה, ויש לכם 45 ימים להחליט על מסלול.
• אתם טוענים לפטור, למשל בגלל הרחבה למגורים, תמ"א 38 או מרחב מוגן, והוועדה לא הכירה בו.
• אתם מוכרים דירה שאושרו לגביה תכניות בשנים האחרונות, ורוצים לדעת מראש מה החיוב ומי יישא בו.
• אתם בפרויקט פינוי ובינוי או בתכנית לחיזוק מבנים, ולא ברור איזה שיעור חל באזור שלכם.
• אתם מתכננים להעביר נכס לילדים או לבן זוג, ורוצים להבין את ההשלכות על ההיטל ועל מס השבח.

במקרים כאלה כדאי לעבוד עם עורך דין מקרקעין יחד עם שמאי מקרקעין. אפשר למצוא עורכי דין מתאימים בעמוד עורכי דין למקרקעין.

שאלות נפוצות

מקורות

• חוק התכנון והבנייה, התשכ״ה-1965 – סעיף 196א והתוספת השלישית, סעיפים 1–19 (ספר החוקים הפתוח)
• חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג-1963 – סעיף 39 (ספר החוקים הפתוח)
• מבקר המדינה, דוח על הביקורת בשלטון המקומי 2024 – היטל השבחה

המידע במאמר כללי, נכון ל-18.10.2026, ואינו ייעוץ משפטי. לפני החלטה כדאי להתייעץ עם עורך דין.