מחולל הודעה על סיום שכירות, אי-חידוש או מימוש אופציה

מתי צריך להודיע על מימוש אופציה?

סעיף 25יב לחוק קובע מועדים אחרונים, שנספרים אחורה מהיום האחרון של תקופת השכירות:

• אופציה של השוכר: הודעה למשכיר לא יאוחר מ-60 ימים לפני תום התקופה.
• אופציה של המשכיר: הודעה לשוכר לא יאוחר מ-90 ימים לפני תום התקופה. המשכיר רשאי לממש אופציה רק אם תנאי תקופת ההארכה נקבעו בחוזה מראש, ולפי התנאים האלה.

מכיוון שהמועד נספר עד שההודעה מגיעה, מומלץ לשלוח כמה ימים לפני המועד האחרון, בדרך שמוכיחה מסירה.

סיום מוקדם: כמה זמן מראש יש להודיע?

חוזה שכירות לא מאפשר לצאת באמצע התקופה, אלא אם יש בו סעיף כזה. לפי סעיף 25יג:

• סעיף שמאפשר רק למשכיר לבטל את החוזה בלי הפרה – בטל. הוא תקף רק אם גם לשוכר יש זכות כזו.
• כשיש זכות כזו, המשכיר מודיע 90 ימים מראש לפחות, והשוכר 60 ימים מראש לפחות.
• החוזה רשאי לקבוע תקופת הודעה ארוכה יותר למשכיר. תקופה קצרה יותר לשוכר היא שינוי לטובת השוכר.

שוכר שאין לו סעיף יציאה יכול לבקש מהמשכיר להסכים, למשל אם יביא שוכר חלופי.

החוזה מסתיים בלי אופציה: האם יש חובת הודעה?

כשתקופת השכירות מסתיימת ואין אופציה, החוזה נגמר מעצמו, והחוק לא מחייב הודעה מוקדמת. בכל זאת:

• לפי סעיף 25יב(א), המשכיר צריך להודיע לשוכר זמן סביר לפני תום התקופה אם הוא רוצה להאריך את השכירות, ובאילו תנאים.
• הודעה בכתב מונעת אי-הבנות, ומאפשרת לתאם מסירה, קריאת מונים והעברת חשבונות.
• אחרי שהשוכר מחזיר את הדירה, המשכיר צריך להחזיר את הערובה בתוך 60 ימים, לפי סעיף 25י(ה).

מה חייב להיות בהודעה?

• פרטי הצדדים והדירה, ותאריך החוזה אם יש.
• מהות ההודעה: סיום, מימוש אופציה, ויתור עליה או יציאה מוקדמת.
• התאריך שבו השכירות מסתיימת או מתחילה תקופת ההארכה.
• הסעיף בחוק שמכוחו נשלחת ההודעה, והמועד שבחוק.
• בקשה לתאם מסירה, קריאת מונים והחזרת הערובה.

המחולל משנה את הנוסח לפי מי ששולח ולפי סוג ההודעה. מומלץ שעורך דין יעבור על ההודעה לפני השליחה, במיוחד כשהמועד קרוב.

טעויות נפוצות, ומתי מומלץ לפנות לעורך דין

• הודעה על מימוש אופציה בעל פה, או בהודעה שקשה להוכיח מתי נשלחה.
• הודעה אחרי המועד האחרון. במקרה כזה המשכיר עלול לטעון שהאופציה פקעה.
• משכיר שמסתמך על סעיף יציאה שניתן רק לו.
• שוכר שעוזב מוקדם בלי סעיף יציאה ובלי הסכמה, וממשיך להיות חייב בשכר הדירה.
• השארת חשבונות על שם השוכר אחרי הפינוי.

אם המועד כבר עבר, אם הצד השני מסרב לקבל את ההודעה, או אם המשכיר דורש פינוי לפני הזמן, מומלץ להתייעץ עם עורך דין לענייני מקרקעין. הפרק על שכירות למגורים לא חל על שכירות של עד 3 חודשים בלי אופציה, ועל דמי שכירות גבוהים מהסף בחוק.

שאלות נפוצות