מחולל הסכם שכירות משנה

מתי מותר להשכיר דירה בשכירות משנה, ומתי לא?

• מותר: כאשר המשכיר הסכים מראש ובכתב. ההסכמה צריכה להתייחס לשוכר המשנה ולתקופה.
• מותר גם ללא הסכמה: כאשר המשכיר מסרב מטעמים בלתי סבירים, או מתנה את ההסכמה בתנאים בלתי סבירים. החוק מאפשר לשוכר לבצע את העסקה בלי הסכמתו, ובית המשפט רשאי להתיר אותה גם אם החוזה אוסר. זוהי דרך מסוכנת: אם בית המשפט יקבע שהסירוב היה סביר, זו הפרה של החוזה הראשי.
• אסור: ללא בקשת הסכמה כלל, כאשר המשכיר מסרב מסיבה סבירה, או לתקופה שנמשכת אחרי סוף ההסכם הראשי.
• יש לבדוק את החוזה הראשי: חוזי שכירות רבים קובעים שאין להשכיר בשכירות משנה. גם אז ניתן לבקש הסכמה, ומומלץ לקבל אותה בכתב לפני ההתחייבות.

החוק אינו מגדיר מהו סירוב סביר, והדבר נבחן לפי הנסיבות. למשל, סירוב לשוכר משנה שמתכוון להשתמש בדירה למטרה אחרת מזו שבחוזה עשוי להיחשב סביר. דירה בשכירות מוגנת, לפי חוק הגנת הדייר, כפופה לכללים אחרים, והמחולל אינו מתאים לה.

מה חייב להיות בהסכם שכירות משנה?

• הסכמת המשכיר: הפניה להסכמה שניתנה בכתב, או תנאי מתלה שההסכם יחול רק אחריה. המחולל מצרף טופס הסכמה שהמשכיר חותם עליו.
• כפיפות להסכם הראשי: שוכר המשנה מקבל עותק של ההסכם הראשי, ומתחייב לשמור על התנאים שלו, למשל בעניין בעלי חיים, שינויים בדירה ושימוש.
• תקופה: שכירות המשנה מסתיימת לכל המאוחר בסוף ההסכם הראשי, וגם אם ההסכם הראשי מסתיים מוקדם מכל סיבה.
• אחריות השוכר הראשי: הוא נשאר אחראי כלפי המשכיר לדמי השכירות ולכל ההתחייבויות שלו.
• תיקונים: מי מתקן מה, ותוך כמה זמן. כלפי שוכר המשנה, השוכר הראשי הוא המשכיר.
• פיקדון: לפי התקרה בחוק, והחזרה בתוך 60 ימים.

כמה פיקדון מותר לבקש משוכר משנה?

סעיף 2(ב) לחוק קובע שהוראות פרק השכירות חלות גם על שכירות משנה, כאשר השוכר הראשי בא במקום המשכיר. לכן גם תקרת הביטחונות בסעיף 25י חלה: הפיקדון והערבות הבנקאית יחד לא יעלו על הנמוך מבין 3 חודשי שכירות לבין שליש מדמי השכירות לכל התקופה.

מה הדין כאשר ההסכם הראשי מסתיים?

לשוכר הראשי אין זכויות בדירה מעבר למה שקיבל מהמשכיר. לכן, כאשר ההסכם הראשי מסתיים, מכל סיבה, גם שכירות המשנה מסתיימת. ההסכם שהמחולל יוצר קובע ש:

• השוכר הראשי מתחייב לקיים את ההסכם הראשי, ובמיוחד לשלם למשכיר בזמן.
• הוא מודיע לשוכר המשנה בתוך 7 ימים על כל הודעה מהמשכיר על סיום או הפרה.
• אם שכירות המשנה מסתיימת מוקדם שלא באשמת שוכר המשנה, השוכר הראשי מחזיר לו את דמי השכירות ששולמו מראש ואת הפיקדון.

טעויות נפוצות, ומתי מומלץ לפנות לעורך דין

• השכרה ללא הסכמה בכתב, על סמך שיחה טלפונית עם המשכיר.
• שכירות משנה לתקופה שעוברת את סוף ההסכם הראשי.
• פיקדון גבוה מהתקרה בחוק.
• דמי שכירות במזומן ללא קבלה.
• הסכם ללא עותק של ההסכם הראשי, כך ששוכר המשנה אינו יודע מה מותר ומה אסור.

כאשר המשכיר מסרב והשוכר סבור שהסירוב אינו סביר, או כאשר מדובר בדירה בשכירות מוגנת, מומלץ להתייעץ עם עורך דין לענייני מקרקעין לפני ההשכרה. מומלץ שעורך דין יבדוק את ההסכם לפני החתימה.

שאלות נפוצות