כונס נכסים: דירה ורכב מכונס, בדיקות וזכויות החייב

התשובה בקצרה

כונס נכסים הוא בעל תפקיד, בדרך כלל עורך דין, שממנה רשם ההוצאה לפועל או בית המשפט כדי לתפוס נכס של חייב, לנהל אותו ולמכור אותו לטובת פירעון החוב. דירה או רכב מכונס נכסים נמכרים בהליך של הצעות והתמחרות, והמכירה תקפה רק אחרי אישור הרשם או בית המשפט. לפי סעיף 34א לחוק המכר, נכס שנמכר בידי לשכת הוצאה לפועל או בית משפט עובר לקונה נקי משעבודים ועיקולים, אבל הוא נמכר "AS IS", ולכן הבדיקות לפני ההצעה הן עליכם. חייב שמונה כונס לדירתו בהליך מימוש משכנתא יכול לעצור את המכירה אם יפרע את החוב, או מחציתו, בתוך 90 יום ממועד המינוי.

מי הוא כונס נכסים ומי ממנה אותו

כונס נכסים פועל מטעם הגוף שמינה אותו ובפיקוחו. הוא לא עובד של הנושה ולא של החייב, ותפקידו למכור את הנכס במחיר הטוב ביותר האפשרי ולהעביר את התמורה לפי סדר הנשייה. יש שלושה הקשרים עיקריים שבהם ממונה כונס:

ההקשר	מי ממנה	מצב טיפוסי
הוצאה לפועל	רשם ההוצאה לפועל	חוב פסוק שלא שולם, או מימוש משכנתא על דירה
חדלות פירעון	בית המשפט, בפיקוח הממונה על הליכי חדלות פירעון	נושה מובטח, למשל בנק, מבקש למכור נכס משועבד
הליך אזרחי	בית המשפט	פירוק שיתוף בדירה בין בעלים, או אכיפת פסק דין

חשוב להכיר את המונחים. "הכונס הרשמי" היה השם הקודם של היחידה במשרד המשפטים שמטפלת בפשיטות רגל ופירוקים. מאז שנכנס לתוקף חוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי ב-15 בספטמבר 2019, היא נקראת הממונה על הליכי חדלות פירעון ושיקום כלכלי. בהליכי חדלות פירעון של יחידים, מי שמוכר את הנכסים הוא בדרך כלל נאמן, ולא כונס. בפועל, רוב הדירות והרכבים שמוצעים "מכונס נכסים" מגיעים מהוצאה לפועל, ולכן המדריך מתמקד בה. רקע נוסף על ההליך תמצאו במדריך חוק חדלות פירעון.

איך מתנהל הליך כינוס בהוצאה לפועל

לפי נוהל כינוס הנכסים של רשות האכיפה והגבייה, ההליך עובר בשלבים קבועים, וכל פעולה מהותית של הכונס דורשת אישור של הרשם:

אזהרה לחייב. עם פתיחת התיק נשלחת לחייב אזהרה, ורק אחרי שחלף המועד הקבוע בחוק אפשר לבקש מינוי כונס.
בקשה למינוי ומינוי. הזוכה מגיש בקשה, והרשם ממנה כונס לנכס מסוים.
פינוי או תפיסה. בדירה: הודעת פינוי לחייב ולמחזיקים ואחריה פינוי. ברכב: תפיסה והעברה לחניון.
שמאות. שמאי מעריך את שווי הנכס.
פרסום והצעות. הכונס מפרסם מודעה, ומציעים מגישים הצעות עם הפקדה.
התמחרות. המציעים המובילים מתחרים ביניהם. החייב והנושים המובטחים מוזמנים.
אישור המכר. הכונס מבקש מהרשם לאשר את המכר, והרשם נותן צו פורמלי לרישום.
דוח כספי. הכונס מגיש דוח על התמורה ועל חלוקתה.

הסמכות למכור דירת מגורים מוגבלת. לפי סעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל, הרשם יורה על מכירה ופינוי של דירת מגורים רק אם שוכנע שלחייב ולבני משפחתו יהיה מקום מגורים סביר, או שהועמד לרשותם סידור חלוף. ההוראה הזו חלה גם על מימוש משכנתא, בשינויים שמפורטים בסעיף.

איתור עורך דין בתחום ההוצאה לפועלהשוואה בין משרדים באזור ופנייה ישירה, ללא עמלה.

עורכי דין בתחום ההוצאה לפועל ←

קניית דירה מכונס נכסים: שלב אחר שלב

1. איתור הנכס וקריאת תנאי המכירה

דירות בכינוס מתפרסמות בעיתונות ובאתרים של משרדי כונסים. לפני הכול בקשו את תנאי המכירה וטופס ההצעה. שם כתוב מה נמכר, מה מצב הזכויות, מי משלם אילו מיסים וחובות, וכמה צריך להפקיד.

2. סיור בנכס

הכונסים נוהגים לקבוע מועדי סיור. אם הדירה עדיין מאוכלסת, ייתכן שלא תוכלו להיכנס אליה. במקרה כזה הביאו בחשבון סיכון גבוה יותר לגבי מצבה.

3. הגשת הצעה עם הפקדה

ההצעה מוגשת בטופס של הכונס, יחד עם המחאה בנקאית או ערבות בנקאית בשיעור שנקבע בתנאי המכירה. מי שלא זכה מקבל את ההפקדה בחזרה, ולפי הנוהל הדבר נעשה מיד במשרד הכונס, בלי צורך באישור הרשם. עובדי רשות האכיפה ובני משפחותיהם מנועים מלהציע.

4. התמחרות

לפי הנוהל, הכונס מקיים התמחרות בין המציעים כדי לשפר את המחיר, ומתעד אותה בפרוטוקול שמוגש לרשם. הכינו מראש תקרה ברורה, כולל מיסים ועלויות נלוות, ואל תחרגו ממנה בלהט הרגע.

5. אישור הרשם או בית המשפט

הזכייה מותנית באישור. החייב ובעלי עניין רשאים להגיב, ולפעמים להתנגד בטענה שהמחיר נמוך מדי או שנפל פגם בהליך. רק אחרי האישור משלימים את התמורה, והרשם נותן צו לרשם המקרקעין לרישום הערת אזהרה ואחר כך לרישום הבעלות.

טיפ: אל תעבירו את יתרת התמורה לפני שהמכר אושר, ובקשו שתירשם הערת אזהרה לטובתכם בהקדם האפשרי.

6. משכנתא לקניית דירה מכונס

הלוחות זמנים בכינוס קצרים וקשיחים. בקשו אישור עקרוני מהבנק לפני ההצעה, ובדקו שהבנק מוכן לממן דירה שנמכרת בהליך כינוס. אם לא תעמדו בתשלום במועד, ההפקדה עלולה להיות מחולטת.

"AS IS": מה זה אומר בשבילכם

במכירה מכונס אין "מוכר" במובן הרגיל, שמכיר את הנכס ויכול להצהיר על מצבו. הכונס מוכר את מה שיש, במצבו הנוכחי, ותנאי המכירה כמעט תמיד קובעים שהקונה ויתר על טענות לגבי מצב פיזי, תכנוני ומשפטי. המשמעות:

ליקויי בנייה, רטיבות או חריגות בנייה הם על אחריותכם.
אין לכם מול מי לתבוע אחר כך על אי התאמה, כפי שהייתם עושים מול מוכר רגיל לפי חוק המכר (דירות).
הבדיקות לפני ההצעה הן ההגנה העיקרית שלכם.

מצד שני, יש יתרון משפטי ממשי. סעיף 34א לחוק המכר קובע שנכס שנמכר בידי בית משפט, לשכת הוצאה לפועל או רשות אחרת על פי דין עובר לקונה נקי מכל שעבוד, עיקול וזכות אחרת בנכס. החריגים: זכות שלפי תנאי המכירה אינה מתבטלת, וזכות שאינה משמשת ערובה לחיוב כספי. לפי סעיף 34ב, השעבודים "עוברים" לכסף שהתקבל במכירה. לכן קראו היטב בתנאי המכירה אילו זכויות נשארות, למשל זכות של דייר מוגן או זיקת הנאה.

בדיקות חובה לפני שמגישים הצעה

מה בודקים	איפה	למה זה חשוב
נסח רישום	לשכת רישום המקרקעין, או חברה משכנת / רמ"י	בעלות, משכנתאות, עיקולים, הערות אזהרה וזכויות של צד שלישי
תיק בניין והיתרים	מחלקת ההנדסה ברשות המקומית	חריגות בנייה, צווי הריסה, התאמה לתוכנית
חובות ארנונה ומים	הרשות המקומית ותאגיד המים	אישור העירייה נדרש לרישום. בדקו מי נושא בחוב לפי תנאי המכירה
ועד בית ותחזוקה	נציגות הבית	חובות עבר ותשלומים מיוחדים שאושרו
מחזיקים בנכס	סיור, תנאי המכירה, הכונס	מי גר בדירה ומתי היא תימסר פנויה
היטל השבחה ומיסים	הוועדה המקומית ורשות המסים	מי משלם מה, וכמה יעלה לכם בפועל

איך קוראים נסח ומה מחפשים בו, תמצאו במדריך נסח טאבו. לגבי היטל השבחה, שכדאי לבדוק מראש מי נושא בו, ראו היטל השבחה: מתי משלמים וכמה.

מיסים: מי משלם מה

מס רכישה חל על הקונה כמו בכל עסקה, לפי המדרגות הרגילות ולפי השאלה אם זו דירה יחידה.
מס שבח חל על המוכר, כלומר על החייב, ובדרך כלל משולם מתוך התמורה במסגרת ההליך.
שכר טרחת הכונס והוצאות ההליך משולמים בדרך כלל מהתמורה. עם זאת, יש תנאי מכירה שמעבירים עלויות מסוימות לקונה. קראו את הסעיף הזה לפני שאתם מחשבים את ההצעה.

פינוי מחזיקים

לפי נוהל רשות האכיפה, לפני פינוי נמסרת לחייב ולמחזיקים הודעה עם מועד הפינוי. ברוב המקרים הכונס מפנה את הנכס לפני ההתמחרות. אם הדירה נמכרת כשהיא מאוכלסת, למשל בידי שוכר עם חוזה, בדקו מה מעמדו והאם זכותו נשארת אחרי המכירה. במקרים כאלה כדאי להתייעץ עם עורך דין מקרקעין לפני ההצעה.

רכב מכונס נכסים: איך זה עובד ומה לבדוק

לפי כל זכות, זוכה בהוצאה לפועל יכול לבקש לתפוס רכב של החייב אחרי שנרשם עליו עיקול. הרכב מועבר לחניון ונמכר, והתמורה, בניכוי הוצאות התפיסה, מועברת לתיק. אם יש כמה עיקולים, התמורה מתחלקת ביניהם.

הנוהל של רשות האכיפה מתאר מכירה פומבית של רכבים: הכונס מפרסם מודעות, הציבור מוזמן לראות את הרכבים בחניון, שמאי מעריך את שוויים, ובמכירה עצמה נערכת התמחרות על כל רכב. הזוכה חותם על הסכם ומשלם מקדמה, והזכייה כפופה לזכות החייב לפדות את הרכב. אחרי המכירה נשלח לחייב מכתב פידיון, שמאפשר לו לפדות את הרכב בסכום ההצעה הגבוהה ביותר בתוך מועד שנקבע. אם החייב פודה, הזוכה מקבל את המקדמה בחזרה.

רשימת בדיקה לרכב מכונס

בדקו את הרכב פיזית בחניון. ברוב המקרים לא תוכלו לבצע נסיעת מבחן.
הזמינו דוח רשם המשכונות לבדיקת שעבודים, גם אם המכירה אמורה לנקות אותם.
בדקו את היסטוריית הבעלות, הקילומטראז' והאם הרכב עבר תאונות.
שאלו מה כלול: מפתחות, רישיון רכב, תוקף טסט.
תכננו מראש העברת בעלות, ביטוח וגרירה אם צריך.

מבחינה משפטית, גם כאן חל סעיף 34א לחוק המכר: הרכב עובר אליכם נקי מעיקולים ומשעבודים שמבטיחים חוב כספי. אבל מבחינה מכנית הוא נמכר במצבו, בלי אחריות. אם אתם קונים רכב במקביל מאדם פרטי, תוכלו להיעזר במחולל הסכם מכר רכב שלנו.

הצד של החייב: איך מגינים על הדירה

אם נפתח נגדכם הליך מימוש משכנתא או מונה כונס לדירה שלכם, יש לכם כמה כלים חשובים, ורבים מהם תלויים בזמן:

מכירה עצמית. לפי כל זכות, חייב שהוגשה נגדו בקשה למימוש משכנתא רשאי להודיע בכתב לרשם, בתוך 20 יום מהמצאת האזהרה, שהוא רוצה למכור את הדירה בעצמו. הרשם יעכב את ההליכים ל-90 יום, בתנאי שהובטח פירעון מלוא החוב מהתמורה. המכירה טעונה אישור הרשם. מכירה עצמית מגיעה לרוב למחיר גבוה יותר וחוסכת את שכר הכונס.
פירעון בתוך 90 יום מהמינוי. לפי כל זכות, אם מונה כונס לדירה במימוש משכנתא, פירעון מלוא החוב בתוך 90 יום מחייב את הרשם לעכב את ההליכים. פירעון של מחצית החוב יוביל לעיכוב רק אם הרשם ישתכנע שתפרעו את היתרה בתוך שישה חודשים.
סידור חלוף. לפי סעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל אי אפשר למכור ולפנות דירת מגורים בלי מקום מגורים סביר או סידור חלוף. אם בשטר המשכנתא נקבע במפורש, והוסבר לכם, שהסידור החלוף יהיה לפי הסעיף המיוחד, שוויו יאפשר שכירות באזור המגורים לתקופה של עד 18 חודשים, והרשם רשאי להאריך בנסיבות מיוחדות.
ייצוג משפטי. הסעיף מאפשר לבקש מהרשם להשהות את ההחלטה על המכירה כדי למנות עורך דין או לקבל סיוע משפטי, אם אתם זכאים לו.
מעקב אחר המחיר. אתם מוזמנים להתמחרות, ומקבלים הודעה על המכר. אם המחיר נראה לכם נמוך משמעותית משווי השוק, אפשר להגיב לפני אישור המכר ולצרף חוות דעת שמאית.
בחינת הליך חדלות פירעון. כשיש חובות רבים ולא רק משכנתא, הליך מסודר עשוי להתאים יותר. ראו חדלות פירעון וחייב מוגבל באמצעים.

הזמן הוא המשאב החשוב ביותר של החייב. ככל שתפנו מוקדם יותר, כך יהיו יותר אפשרויות: הסדר עם הבנק, מכירה עצמית או פירעון חלקי.

טעויות נפוצות ותרחישי "מה אם"

טעויות של קונים

להניח שדירה מכונס תמיד זולה. במקרים רבים, אחרי התמחרות, המחיר קרוב לשווי השוק.
לחשב את ההצעה בלי מס רכישה, שכר טרחה, שיפוץ ותקופת המתנה.
לוותר על בדיקת תיק הבניין כי "הכונס כבר בדק".
להגיש הצעה בלי אישור עקרוני למשכנתא.
לחתום על תנאי מכירה בלי לקרוא את הסעיפים על חובות ועלויות.

מה אם…

החייב פרע את החוב אחרי שזכיתי? כל עוד המכר לא אושר, החייב עדיין יכול לפדות את הנכס. במקרה כזה ההפקדה מוחזרת לכם.
התגלה ליקוי אחרי המסירה? במכירת "AS IS" הסיכוי לתביעה נמוך מאוד. לכן הבדיקה לפני ההצעה היא ההגנה שלכם.
יש בנסח עיקול של נושה אחר? לפי סעיף 34א הוא אמור להימחק עם המכר ולחול על התמורה, אבל ודאו שהצו של הרשם כולל את מחיקתו.
הדירה רשומה בחברה משכנת ולא בטאבו? הרישום וההעברה יתבצעו מול החברה המשכנת. בקשו מהכונס אישור זכויות עדכני.

מתי כדאי ללוות את העסקה בעורך דין

גם בקנייה מכונס מומלץ ללוות את העסקה בעורך דין מקרקעין, שיבדוק את תנאי המכירה, את הנסח ואת תיק הבניין, ויגיש את ההצעה בצורה נכונה. רקע על כללי היסוד תמצאו במדריך חוק המקרקעין. לחייבים, עורך דין הוצאה לפועל יכול לפעול לעיכוב הליכים, להגן על זכות הסידור החלוף ולנהל משא ומתן עם הנושה. כשהחובות כבדים, שקלו פנייה לעורך דין חדלות פירעון.

שאלות נפוצות

מי ממנה כונס נכסים?

רשם ההוצאה לפועל, למשל במימוש משכנתא או בחוב פסוק, או בית המשפט, למשל בפירוק שיתוף או בהליך חדלות פירעון. הכונס פועל בפיקוח מי שמינה אותו, וכל מכירה טעונה את אישורו.

האם דירה מכונס נכסים נקייה מחובות?

לפי סעיף 34א לחוק המכר, נכס שנמכר בידי לשכת הוצאה לפועל או בית משפט עובר לקונה נקי משעבודים, עיקולים וזכויות שמבטיחות חוב כספי, למעט זכויות שנשארות לפי תנאי המכירה. חובות כמו ארנונה וועד בית צריך לבדוק בתנאי המכירה.

מה המשמעות של AS IS בקנייה מכונס?

הנכס נמכר במצבו, והקונה מוותר על טענות לגבי מצבו הפיזי, התכנוני והמשפטי. לכן חשוב לבדוק נסח, תיק בניין ומצב פיזי לפני הגשת ההצעה.

אפשר לקבל משכנתא לדירה מכונס נכסים?

כן, אבל לוחות הזמנים קצרים. בקשו אישור עקרוני מהבנק לפני ההצעה, וודאו שהוא מוכן לממן נכס בהליך כינוס, כי אי עמידה בתשלום עלולה לגרום לחילוט ההפקדה.

איך חייב יכול לעצור מכירה בידי כונס?

במימוש משכנתא, פירעון מלוא החוב בתוך 90 יום ממינוי הכונס מחייב עיכוב הליכים. פירעון מחצית יוביל לעיכוב אם הרשם ישתכנע שהיתרה תיפרע בתוך שישה חודשים. אפשר גם להודיע על מכירה עצמית בתוך 20 יום מהאזהרה.

האם כדאי לקנות רכב מכונס נכסים?

זה יכול להשתלם, אבל הרכב נמכר במצבו, בדרך כלל בלי נסיעת מבחן ובלי אחריות. בדקו אותו בחניון, הזמינו דוח שעבודים וזכרו שהחייב רשאי לפדות את הרכב לפני שהמכירה מושלמת.

המידע במדריך כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי. עודכן: אוקטובר 2026.

כונס נכסים: קניית דירה או רכב מכונס, בדיקות, סיכונים וזכויות החייב