מי זכאי להתחיל תהליך פינוי בינוי?

פינוי בינוי נעשה פופולרי מאוד בשנים האחרונות. אין עיר שלא רואים בה תהליכים של בנייה מחודשת. פינוי בינוי מאפשר לשנות את פני העיר ולהפוך אותה ליפה ובטוחה הרבה יותר למגורים. אם אתם חושבים על תהליך של פינוי בינוי, הגעתם למקום הנכון. אנחנו פה בשביל להסביר על התהליך ולפרט עליו מהתחלה ועד הסוף. הישארו אתנו, יהיה מעניין.

פינוי בינוי

תהליך פינוי בינוי הוא תהליך של פינוי בניין או כמה בניינים, הריסתם ובנייה של בניין חדש, לרוב גבוה יותר. הוא דומה במהותו למסלול "הריסה ובנייה" של תמ"א 38 (תמ"א 38/2), אלא שתמ"א 38 עוסקת בבניין בודד ותוקפה הוגבל, וכיום רשויות מקומיות רבות מקדמות במקומה תוכניות התחדשות עירונית משלהן. תהליך פינוי בינוי נעשה לרוב במתחם שהוכרז כמתחם פינוי ובינוי לפי סעיף 14 לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ונדרש עבורו רוב מיוחס של בעלי הדירות. התהליך אמנם ארוך ומורכב, אך בעלי הדירות יוצאים ממנו מורווחים ופני העיר מתחדשים.

מי מחליט על תחילתו של התהליך?

פינוי בינוי הוא סטטוס לשטח בנוי שהוחלט להרוס את המבנים הישנים שקיימים בו במטרה לבנות במקומם בנייני מגורים חדשים. ההכרזה על שטח זה נעשית בידי מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, לבקשת הרשות המקומית או יזם ובהסכמת הרשות המקומית, כמו שקורה לרוב בתהליך פינוי בינוי בירושלים. בפועל, את התהליך מניעים לרוב בעלי הדירות עצמם, יזם או הרשות המקומית, והוא מחייב תוכנית מפורטת שמאושרת בוועדות התכנון. קביעה של מהנדס על צורך בחיזוק הבניין מפני רעידות אדמה הייתה הבסיס למסלולי תמ"א 38, ולא תנאי לפינוי בינוי.

כיצד מתבצע התהליך?

היזמים או בעלי הדירות בבניין הם אלה שמוציאים את התוכניות לפועל, לאחר שחותמים על הסכם בינוי. ההסכם מבטיח לדיירים הקיימים דירה חדשה זהה בגודלה, או גדולה יותר מהדירה הקיימת. בנוסף, היזם מתחייב לשלם לדיירים שכר דירה על משך זמן הבנייה. היזם הורס את הבניין הקיים ובונה בניין חדש בעל מספר דירות רב יותר, שממכירתן יוצא היזם מורווח.

בחירת יזם

כשבוחנים אפשרות לתהליך פינוי בינוי, מציאת יזם טוב הוא הבסיס לכל התהליך. כדאי לבחון את החוסן הכלכלי של היזם, ואת כדאיות התמורה שהוא מציע אל מול הצעות של יזמים אחרים. מומלץ מאוד להיעזר בניסיונם של אחרים שעברו תהליך דומה, ולקבל המלצות מדיירים שהיו מרוצים. יזם טוב הוא יזם בעל ניסיון ובעל יכולת לקדם את התהליכים מבחינת הרישוי ומבחינה כלכלית.

הרוב קובע

עניין חשוב, שאי אפשר לדלג עליו בתהליך פינוי בינוי הוא קבלת הסכמה מרוב הדיירים. בעבר הרוב שנקבע בחוק עמד על 80% מבעלי הדירות, מה שהקשה על קידום התהליך. בשנת 2018 הופחת הרוב, וכיום "רוב מיוחס" לפי חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) הוא בעלי שני שלישים לפחות מכלל הדירות במקבץ, ובנוסף שלוש חמישיות לפחות מהדירות בכל בניין (בבניין של ארבע או חמש דירות: שלוש דירות לפחות), שלהם צמוד יותר ממחצית הרכוש המשותף. כשרוב כזה הסכים, אפשר לתבוע בעל דירה שמסרב סירוב בלתי סביר, ובית המשפט רשאי לקבוע שהוא אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות, או לאשר את העסקה ולמנות מי שיחתום עליה בשמו (סעיף 2 לחוק).

לסיכום

תהליך של פינוי בינוי מתבצע לרוב במתחם שהוכרז כמתחם פינוי ובינוי ועל פי תוכנית מפורטת שאושרה במוסדות התכנון. כדי לקדם את התהליך נדרש רוב מיוחס: שני שלישים מבעלי הדירות במקבץ ושלוש חמישיות לפחות בכל בניין, אחרי שהוצגה להם תמורה מוגדרת בהסכם.

השלב הבא יהיה מציאת יזם מקצועי ובעל ניסיון. למרות האתגרים, זכרו שדירה חדשה ויפה תחכה לכם בסוף התהליך. להרחבה, קראו את המדריך המלא להתחדשות עירונית. בהצלחה ☺

המאמר עודכן ב-31.10.2026. המידע כללי ואינו מחליף ייעוץ משפטי אישי.