מדריך עורכי הדין בישראל · משרדים לפי תחום ועיר, מידע על בתי המשפט וכלים משפטיים ללא עלותלעורכי דין: הצטרפות למדריך ←
הצטרפות למדריךהצגה כמשרד נבחר בעמודי התחום והעיר
מכירת דירה היא עסקה שמחייבת ליווי של עורך דין. הטיוטה מסייעת בהבנת הסעיפים, בסיכום התנאים מראש ובהכנה לפגישה.
הסכם מכר דירה מחייב ליווי של עורך דין. ההסכם צריך לכלול את פרטי הדירה (גוש, חלקה ותת-חלקה), את מצב הרישום, מחיר ולוח תשלומים, רישום הערת אזהרה לטובת הקונה, טיפול במשכנתאות, חלוקת המיסים ומועד מסירה. לפי חוק מיסוי מקרקעין, המוכר משלם מס שבח והקונה משלם מס רכישה, ושניהם חייבים לדווח לרשות המסים בתוך 30 יום מיום העסקה. אם המוכר אינו פטור ממס שבח והקונה שילם יותר מ-40% מהמחיר, הקונה חייב לשלם מקדמה על חשבון המס, בדרך כלל 7.5% מהמחיר.
מכירת דירה היא בדרך כלל העסקה הגדולה ביותר בחיים. טעות אחת בה, כמו תשלום לפני רישום הערת אזהרה או לפני בדיקת המשכנתא של המוכר, עלולה לעלות מאות אלפי שקלים. עורך הדין בודק את הזכויות בדירה, מנסח את ההסכם, רושם את הערת האזהרה, מדווח לרשות המסים ומעביר את הזכויות על שם הקונה. הטיוטה כאן אינה תחליף לעורך דין. היא נועדה לסייע בהבנת ההסכם, בסיכום מראש של התנאים המסחריים ובהכנה לפגישה עם עורך הדין.
לפי חוק מיסוי מקרקעין, המוכר חייב במס שבח על הרווח מהמכירה, אלא אם הוא זכאי לפטור, למשל על דירת מגורים יחידה. הקונה חייב במס רכישה. כל אחד מהם מגיש הצהרה לרשות המסים בתוך 30 יום מיום העסקה, ובדרך כלל משלם את המס בתוך 60 יום. היטל השבחה משולם לרשות המקומית בידי בעל הנכס, כשתוכנית בנייה העלתה את ערך הנכס.
אם המוכר אינו פטור ממס שבח, והקונה שילם לו יותר מ-40% מהמחיר, הקונה חייב לשלם לרשות המסים מקדמה על חשבון המס של המוכר, לפי סעיף 15 לחוק. גובה המקדמה הוא 7.5% מהמחיר, או 15% אם המוכר קנה את הדירה לפני 7.11.2001. המקדמה נחשבת לחלק מהמחיר. כשהמוכר מבקש פטור על דירת מגורים מזכה, אין חובת מקדמה.
דירה נמכרת ב-2,000,000 ₪. בחתימה משולמים 200,000 ₪, ובתשלום הביניים עוד 700,000 ₪. יחד זה 900,000 ₪, כלומר 45% מהמחיר, יותר מ-40%.
המוכר קנה את הדירה ב-2015 ואינו פטור ממס שבח. לכן הקונה צריך לשלם לרשות המסים מקדמה של 7.5% מהמחיר: 150,000 ₪. את המקדמה מנכים מהתשלומים למוכר.
ביום המסירה נשארת יתרה של 1,100,000 ₪. אם 10% מהמחיר נשארים בנאמנות, עורך הדין מחזיק 200,000 ₪ עד שהמוכר ממציא את כל האישורים.
המחולל מחשב את לוח התשלומים ואת המקדמה, ומשלב אותם בטיוטה.
בדירה יד שנייה, הקונה מקבל את הדירה במצבה, אחרי שבדק אותה. עם זאת, המוכר חייב לגלות ליקויים שידע עליהם, ואינו יכול להסתתר מאחורי סעיף "כמות שהיא" אם הסתיר פגם. לכן מומלץ לפרט בהסכם כל ליקוי ידוע, ולבדוק את הדירה עם מהנדס או שמאי לפני החתימה.
חוק המכר (דירות) חל על דירה שנקנתה מקבלן. גם מי שקונה דירה כזו מהקונה הראשון, "קונה משנה", זכאי להגנות החוק. לכן בדירה שנמסרה מקבלן בשנים האחרונות, הטיוטה מעבירה לקונה את זכויות המוכר כלפי הקבלן: תקופת בדק של שנה עד שבע שנים לפי סוג הליקוי, ותקופת אחריות של שלוש שנים נוספות.
חשוב: הטיוטה נועדה להכנה ולהבנת הסעיפים. לפני כל תשלום או חתימה, יש לפנות לעורך דין למקרקעין.
המחשבון מספק הערכה כללית בלבד. לבירור הזכויות בפועל מומלץ שעורך דין יבחן את המסמכים ואת נסיבות המקרה.
החוק אינו מחייב עורך דין, אך בפועל אי אפשר לבצע עסקה כזו בבטחה בלעדיו. עורך הדין בודק את הזכויות, רושם הערת אזהרה, מדווח לרשות המסים ומעביר את הדירה על שם הקונה.
רישום בטאבו שמודיע שהמוכר התחייב למכור את הדירה לקונה. אחרי הרישום אי אפשר לרשום עסקה סותרת בלי הסכמת הקונה או צו של בית משפט.
המוכר משלם מס שבח, אלא אם הוא זכאי לפטור. הקונה משלם מס רכישה. שניהם מדווחים לרשות המסים בתוך 30 יום מיום העסקה.
אם המוכר אינו פטור ממס שבח, והקונה שילם יותר מ-40% מהמחיר, הקונה משלם לרשות המסים מקדמה של 7.5% מהמחיר, או 15% אם המוכר קנה לפני 7.11.2001. המקדמה מנוכה מהתשלום למוכר.
דירה בטאבו רשומה בלשכת רישום המקרקעין. בדירה בחברה משכנת הבניין טרם נרשם כבית משותף, והזכויות רשומות בספרי החברה. ההעברה נעשית אצל החברה, ודורשת את אישורה.
מקובל 10% מהמחיר. בית המשפט רשאי להפחית פיצוי מוסכם שאין לו יחס סביר לנזק שהיה צפוי בעת החתימה.
חלק מהמחיר נשאר אצל עורך דין, ומועבר למוכר רק אחרי שהמציא את האישורים להעברת הזכויות, כמו אישור מס שבח ואישור מהעירייה.
הבהרה משפטית: המסמך שנוצר הוא טיוטה כללית בלבד, המבוססת על הפרטים שהוזנו, ואינו מחליף ייעוץ משפטי או התאמה אישית של עורך דין. אתר עו"ד עכשיו אינו צד למסמך, אינו בודק את תוכנו ואת התאמתו לנסיבות, ואינו אחראי לכל נזק שייגרם משימוש בו. השימוש במחולל ובמסמך הוא על אחריות המשתמש בלבד. לפני חתימה מומלץ מאוד שעורך דין יבדוק את המסמך. לתנאי השימוש המלאים בכלים