פינוי בינוי הוא תהליך בנייה שמאשרת ממשלה, וכל מטרותיה הן להרוס בניין ישן ובכך לבנות בניין חדש בהרבה, עם תקני בטיחות מחמירים ביותר ועם דירות חדשות מהניילון, ובנוסף גם ישנה תרומה עצומה להתחדשות עירונית, וגרימת התחדשות בקרב הרבה מאוד מבנים ישנים בישראל. ישנם מספר שלבים שכדאי להכיר בהם לפני שמתחילים.
הכרזת השטח כפינוי בינוי על ידי המדינה
בשביל להתחיל בכלל עם התהליך, חשוב שתחילה המדינה תכיר בשטח הנחוץ כשטח לפינוי בינוי. ההכרזה על מתחם פינוי ובינוי נעשית על ידי הממשלה, בליווי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, בהתאם לתנאי סף שנקבעו, ובהם מספר מינימלי של יחידות דיור קיימות במתחם. לאחר ההכרזה, הפרויקט מקודם באמצעות תב״ע (תוכנית בניין עיר) שמאושרת במוסדות התכנון.
הסכמת הדיירים – חשובה לתהליך
כשפרויקט פינוי בינוי היה רק בשלבי ההתחלה שלו, הממשלה דרשה 100% הסכמה מצד הדיירים, ואם אפילו אחד מהם לא היה רוצה, לא היו מבצעים את הפרויקט. עם השנים הממשלה הבינה שקשה מאוד להשיג את הסכמתם של כלל הדיירים בבניין מסוים, ועל כן נחקק חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו-2006, שקבע כי כאשר 80% מבעלי הדירות הסכימו לעסקה, אפשר לתבוע דייר שמסרב לה באופן בלתי סביר. בנובמבר 2021, במסגרת חוק ההסדרים, הופחת הרוב הנדרש לבעלי שני שלישים (כ-66%) מהדירות במתחם. חשוב לדעת שגם כשמתקבל הרוב הזה, הפרויקט אינו יוצא לדרך "באין מפריע": הרוב מאפשר לתבוע דייר שמסרב באופן בלתי סביר, ובית המשפט רשאי לחייב אותו בפיצויים לשאר הדיירים, לאחר שיבחן את נסיבות העסקה ואת סיבות הסירוב (כל זכות).
התארגנות אחרונה וניתן להתחיל עם הבנייה
ההמלצה היא שהדיירים בבניין יתקבצו ויחליטו על נציגות כלשהי שתקדם את התהליך בעצמה ותפקח עליו. בנוסף לכך, חשוב מאוד לקחת עו״ד התחדשות עירונית שכן הוא מומחה בחוקי המקרקעין ויש לו ניסיון עם תהליכי פינוי בינוי, והוא יוכל לייצג את כל הדיירים בבניין ולדאוג לאינטרסים שלהם. העדיפות היא כמובן שעורך הדין ייצג רק את הדיירים, ולא את הקבלן בעצמו. לעורך הדין יש חשיבות מאוד גדולה בכל הנושא הזה, לכן חשוב שתקחי עורך דין עם ותק בתפקיד, ואחד שיודע לדרוש ולקבל.
שלב אחרון – בחירת הקבלן וחתימת הסכם
קודם כל, לדיירים יש כוח בידיים, ובם רשאים לבחור את הקבלן בעצמם. חשוב מאוד לשים לב שהקבלן עמיד מבחינה כלכלית, ויוכל להיות קשוב וסובלני לדיירים שמסביב. בנוסף לכך, כשנבחר הקבלן ואנו מתחילים להבין לאט לאט מהם השלבים לאישור פינוי בינוי, אפשרי לחתום על הסכם. בהסכם חשוב שתהיה הגבלת זמן לכל משימה שהיא, ולשים לב כי יש אופציה לביטול הסכם או פיצויים מסוימים במידה והנכם לא שבעי רצון.
פינוי בינוי – יגרום לבניין שלכם שינוי
תהליך פינוי בינוי הוא נפוץ כבר מזמן בארץ, שכן הרבה מבנים נבנו בשנות ה – 80 ועדיין מתוחזקים כאן, ולמדינה יש אינטרס להרוס אותם ולבנות מחדש, וכך גם ישנם דיירים רבים שישמחו לקבל דירה חדשה, ולא להישאר בדירה הישנה שברשותם. תהליך פינוי בינוי טוב בעיקר לאלו שרוצים התחדשות עירונית, שרוצים דירה חדשה ומשופצת יותר, ולא אכפת להם לחכות פרק זמן מסוים עד שזה יקרה. לרקע על דיני הבתים המשותפים והבעלות בדירות, ראו גם את המדריך שלנו לחוק המקרקעין.
המאמר עודכן ב-31.10.2026. המידע כללי ואינו מחליף ייעוץ משפטי אישי.
