5 סיבות שבגללן עסקאות נדל”ן נופלות ברגע האחרון

רכישה או מכירה של נכס יכולה להיות מורכבת, ולפעמים ממש רגע לפני חתימת החוזה, הכל נעצר. יש לא מעט גורמים שמובילים לביטול של עסקאות מקרקעין בשלבים סופיים, והיכרות מוקדמת איתם יכולה לחסוך עוגמת נפש גדולה, הפסד כספי משמעותי ומתח מיותר.  

 

הבעיה עם אישור המשכנתא מהבנק

אבי ודנה כבר התחילו לארוז את הבית לקראת המעבר לדירה החדשה שרכשו. הכל נראה מושלם, טיוטות החוזה כבר אושרו, אבל רגע לפני החתימה הבנק סירב לתת להם את המשכנתא בגלל בעיה ישנה בדירוג האשראי של אבי. התסכול שלהם היה עצום, במיוחד כשהבינו שהם עלולים לשלם קנס על הפרת חוזה במידה וייחתם. המקרה הזה מראה כמה חשוב לבדוק את אישור העקרוני לפני שמתקדמים.

 

האתגרים של קבלת משכנתא לפני חתימה

הרבה פעמים קונים מסתמכים על אישור עקרוני ישן שלא משקף את הנתונים האמיתיים שלהם כיום. במצבים כאלה, הבנק מבצע בדיקה יסודית יותר לפני אישור סופי ועלול לסרב לגמרי. רגע לפני שדברים מסתבכים, כדאי לזכור את ההמלצה הרווחת בשוק – עברו לייעוץ עם עורך דין מכירת דירה כדי למנוע טעויות יקרות.
כשאין אישור משכנתא סופי ביד, קונים לוקחים סיכון אדיר של הפרת חוזה.  

⭐טיפ זהב⭐ תמיד תדאגו לקבל אישור עקרוני למשכנתא שמעודכן לתאריך החתימה.

  

 

גילוי חריגות בנייה ובעיות רישום בטאבו

עוד מכשול מוכר קשור למה שמגלים כשבודקים את הנכס קצת יותר לעומק. יש מקרים שבהם מוכרים בטוחים שהנכס שלהם רשום בצורה תקינה, אבל בפועל מתגלים פערים גדולים מול הרשויות.

 

איך פערים ברישום עוצרים הכל

הרבה מאוד עסקאות נעצרות פתאום כשמגלים שהפרגולה או סגירת המרפסת לא קיבלו היתר. בדיקה משפטית מקיפה של הזכויות בנכס היא שלב שאי אפשר לדלג עליו.

סוג הבעיה	משמעות לקונה	אפשרות לפתרון
חריגות בנייה ללא היתר	הבנק עלול לא לאשר משכנתא	הכשרת החריגה או הריסה
הערת אזהרה לטובת צד שלישי	אי אפשר להעביר בעלות	בירור מול עורך דין ומחיקת ההערה
נכס שלא רשום בטאבו	קושי בזיהוי הבעלים האמיתי	הוצאת אישור זכויות מחברה משכנת

 

הצעדים לזיהוי בעיות רישום

1. הזמנת נסח טאבו עדכני ובדיקה שלו.
2. בדיקת תיק הבניין בוועדה המקומית לתכנון ולבנייה.
3. השוואה בין התשריט המקורי למה שבנוי בשטח בפועל.
4. בדיקת שעבודים ועיקולים אצל רשם המשכונות.

ביצוע נכון של כל הבדיקות האלה מראש, מבטיח שהעסקה תתקדם בלי הפתעות רעות.
גילוי מאוחר של חריגות בנייה יכול לעכב עסקה בחודשים ארוכים ואף להביא לביטולה.  

 

הערכת שווי נמוכה של השמאי

כשאנשים קונים דירה בעזרת הלוואה מהבנק, הם תלויים בחוות הדעת של שמאי מקרקעין מטעם הבנק. לפעמים השמאי מגיע לנכס וקובע שהשווי שלו נמוך משמעותית מהמחיר שסוכם בחוזה. במצב כזה, הבנק מסכים לממן רק את האחוזים ממחיר השמאות, ולא מהסכום בחוזה. הקונים מוצאים את עצמם פתאום צריכים להביא עוד מאות אלפי שקלים מהבית. 

💡חשוב לדעת💡 אפשר להזמין שמאות מוקדמת עוד לפני שחותמים על החוזה, כדי לדעת בדיוק איפה עומדים.

  

 

אי הסכמות על מועדי תשלום ופינוי

עוד סיבה שגורמת לפיצוץ של תהליכים היא מחלוקת על לוחות הזמנים של התשלומים ומסירת המפתח. כל צד מושך לכיוון שלו לפי האילוצים הכלכליים והאישיים שלו.

 

החשיבות של התאמת תאריכים

לפעמים המוכר צריך את הכסף כדי לקנות דירה אחרת, בזמן שהקונה תלוי בשחרור כספים מקופות גמל. תכנון נכון של פריסת התשלומים קובע את ההצלחה של כל התהליך.

• מומלץ לסנכרן את לוח התשלומים עם מועדי קבלת הכספים מהבנק.
• צריך לקבוע מראש מה קורה אם יש עיכוב קל בתשלום.
• חשוב להשאיר תשלום אחרון משמעותי ליום מסירת החזקה בנכס.
• כדאי לתכנן מנגנון פיצוי במקרה של איחור בפינוי הדירה.

תכנון מסודר של כל סעיפי הזמנים מונע ויכוחים מיותרים רגע לפני שחותמים על ההסכם.
אי הבנה בנוגע לפריסת התשלומים היא מתכון בטוח לפיצוץ משא ומתן של הרגע האחרון.  

 

גילוי ליקויים משמעותיים בבדק בית

הסיבה החמישית היא תוצאות של בדק בית שנעשה קצת מאוחר מדי. קונים רבים מתאהבים בדירה, מסכמים מחיר, ורק אז מזמינים חברת בדק בית כדי לבדוק אותה לעומק. כשמתגלים פתאום ליקויי רטיבות קשים או בעיות קונסטרוקציה, הרוכשים נבהלים. בשלב הזה, המשא ומתן נפתח מחדש, והרבה פעמים הצדדים פשוט לא מצליחים להגיע להסכמה שמקובלת על כולם.

מה שמומלץ לעשות הוא להציג את כל הבעיות בצורה פתוחה עוד לפני שלב טיוטות החוזה. ברגע שהכל מונח על השולחן, אפשר לתמחר את הדירה בצורה נכונה ולקבל החלטות מתוך שקיפות. לסיכום, מכירה או רכישה של נכס מלווה בלא מעט אתגרים שיכולים להכשיל את התהליך. מי שפועל בזהירות ומבצע בדיקות מקיפות, יכול להימנע ממפחי נפש ולחסוך זמן וכסף רב. עורכת הדין מירי יעקב גביש, שמלווה עסקאות נדל״ן למעלה משני עשורים, פועלת בדיוק, במקצועיות ובלי עיגול פינות כדי להבטיח את השקט הנפשי של הלקוחות. לייעוץ וליווי מקצועי, ניתן ליצור קשר במספר הטלפון 053-7127018 או לשלוח הודעה לכתובת הדוא״ל office@myglaw.co.il ולהתחיל את הדרך בצורה בטוחה.