פירוק שיתוף במקרקעין

פירוק שיתוף במקרקעין הוא שמו של הליך אשר במרכזו ותכליתו היא קבלת תמורה בעבור החזקה בחלק ממקרקעין, כאשר קיים רצון בידי אחד מבעלי הנכס להיפטר מהחזקתו, בעוד שמקביליו מעוניינים עוד להחזיק בנכס.

כחלק מהליך זה, קיימים מספר אפשרויות בפני הצדדים המחזיקים בנכס כדי לקבל תמורה בעבור זכויותיהם בנכס הקיים, כאשר אפשרויות אלו משתנות במידה רבה זו מזו ומתבססות על הבנות והסכמים שבני הזוג קיימו טרם לכן אם בכלל.

כמו כן, מדובר בהליך אשר האופן בו יתקיים מושפע במידה רבה לנוכח הסיטואציה שלשמה מלכתחילה דרש אחד מבעלי הנכס קבלת תמורה בעבורו, כאשר במאמר הקרוב נעסוק ונרחיב בעיקר סביב סוגיות אשר הינן תולדתו של הליך גירושין.

מי רשאי לדרוש פירוק שיתוף במקרקעין?

בהמשך לכך, ראוי לבאר מוקדם ככל הניתן כי הזכות לדרוש פירוק במקרקעין היא זכות אשר עומדת לזכות כל בעל חלק, גדול או קטן ככל שיהיה, בנכס מסוים. מדובר בזכות אשר ניתן לה התייחסות בחוק המקרקעין תשכ"ט-1969, בו נאמר כי :" כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף".

אי לכך ובהתאם לזאת, הזכות לדרוש את סיום הבעלות המשותפת אודות נכס, בין אם היא נובעת מאי הסכמה ומחלוקת עסקית או שמא דווקא לנוכח רצונם של בני זוג להתגרש כאשר בידם קיימת דירת מגורים משותפת, היא זכות אשר קיימת לטובת כל אדם בכל רגע נתון, כאשר הדבר עומד בעינו גם כאשר קמה התנגדות בקרב אחרים מבעלי הנכס, כפי שמיד נדגים.

מה קורה כאשר אחד מבעלי הנכס מתנגד להליך פירוק השיתוף?

בנוסף לכך, לעתים בשל היעדר הרצון למכור את הנכס באותה העת, ו/או לשלם את חלקו היחסי לגורם המבקש את הפירוק, עלולות לקום התנגדויות מצד שותפי הפירוק הנוספים לקיומו של פירוק באותה העת, מנגד, בשל העובדה כי מדובר בעיקרון משפטי בסיסי אשר מגלם את חופש הבחירה של אדם, כמו גם את יכולתו לפעול כראות עינו באמצעות הנכסים הקיימים לו – לכל אדם קיימת הזכות לדרוש את קיומו של פירוק שיתוף בכל עת.

כלומר, על אף כי לאור התנגדותו של אחד מבעלי הנכס לקיומו של הפירוק ההליך משתנה במידה מסוימת, אין בהתנגדות זו כשלעצמה כדי לבטל או למנוע מן הצד אשר הינו מעוניין בפירוק, לקיים את דרישתו.

כיצד מתקיים בפועל הליך פירוק השותפות

כמו כן, על מנת להוציא הליך שכזה לפועל, יש לאבחן ראשית מי הערכאה המשפטית המתאימה כדי לדון בעניינו של הליך פירוק השותפות הרלוונטי, כאשר אילו זכותו של המבקש מעוגנת בטאבו, אזי שעליו להגיש את תביעתו לבית המשפט השלום באזור בו המקרקעין קיימים, כאשר אילו זכותו רשומה במנהל מקרקעי ישראל, עליו להגיש את דרישתו לעבר בית משפט השלום או בית המשפט המחוזי, בהתאם לשווי הנכס, לנוכח חוק המיטלטלין.

לעומת זאת, כאשר הפירוק מערב בני משפחה, עליהם לדון ולקיים את ההליך במסגרת בית המשפט לענייני משפחה.

פירוק שיתוף באמצעות חלוקת נכס פיזית

לאחר מכן, משנקבעה זהות הערכאה הרלוונטית, יש לדון באופיו של הנכס כדי לקבוע כיצד ניתן לחלוקו. כלומר, אילו מדובר בשדה או קרקע אשר ניתן לחלק אותה ולבצוע אותה לחלקים הוגנים בהתאם לחלקו היחסי של כל בעל זכויות בנכס, כאשר לדוגמה בעבור שדה חקלאי ניתן לתחום את השטח המגיע לכל צד ובכך למעשה לפרק הלכה למעשה את השותפות.

פירוק שיתוף באמצעות מכירת הנכס

מנגד, אילו מדובר בפירוק שיתוף עבור נכס אשר לא ניתן לחלקו בצורה שווה מבלי לפגוע בערכו של כל צד, לרוב מתבצעת מכירת נכס, בין אם בין הבעלים עצמם, ובין אם בעבור צד ג' חיצוני.

רוצה לומר, במידה ומדובר בדירת בני זוג אשר גרו בה יחדיו וכעת מבקש אחד מהם לקבל את חלקו היחסי בה בעודו עוזב אותה ומפסיק לעשות בה שימוש, עומדת בפניו האפשרות למכור את חלקו בדירה לבן/ת זוגו, כמו גם לדרוש את מכירת כלל הדירה בעבור גורם חיצוני צד ג', כאשר כתוצאה ממכירה זו ההון שיתקבל יתחלק בין השותפים הקיימים כעת, כלומר בני הזוג.

פירוק שיתוף באמצעות מכירת נכס לנוכח זכות ראשונים

בנוסף לכך, בעת הצורך למכור נכס אשר מערב קרובי משפחה, קיימת לבעלים הראשונים של הנכס זכות ראשונים כנגד הנכס עצמו, כאשר כתוצאה מכך מוכרחים בני הזוג לנסות ולמכור את הנכס בינם לבין עצמם קודם לכן, בטרם יוכלו להציעו בעבור רוכשים פוטנציאלים חיצוניים.

כלומר, הצד המבקש למכור את הנכס מוכרח להגיש הצעה בעבור הצד הנגדי, כדי שזה ירכוש ממנו את חלקו בנכס ובכך יאפשר לו לפרק את השיתוף מבלי לאלץ אותו להיפרד מאחזקה בו בהתאם. אילו המחזיק בנכס סירב להצעתו של המבקש למכור אותו, לאחרון קיימת הזכות להגיש הצעות לגורמים חיצוניים, כאשר נמנעת ממנו היכולת להציע הצעה נמוכה מאשר הציע לבן/ת הזוג שלו קיימת זכות ראשונים.

כמו כן, אילו לא יצליח למכור את הנכס בקרב רוכשים חיצוניים, הוא יהיה רשאי לקיים את ההליך הנ"ל חוזר חלילה, כאשר הוא ראשית מציע לבעל זכות הראשונים הצעה בעבור חלקו בנכס, כאשר אילו לא מתקיימת הסכמה ביניהם, רשאי שנית דורש הפירוק להציע את הנכס עבור גורמים חיצוניים.

פירוק שיתוף באמצעות מכירת נכס דרך כונס נכסים

לעומת זאת, אילו בני הזוג לא מקיימים בינם לבין עצמם יחסים תקינים המאפשרים את מכירת הנכס במשותף וקל וחומר את מכירתו אחד לשני, ייתכן כי יורה להם על ידי בית המשפט ו/או יוצע להם על ידי הליך הגישור לקיים מכירת נכס באמצעות כונס נכסים.

באמצעות אפיק זה, בני הזוג / השותפים בנכס למעשה מעמידים את הנכס כמכלול על כלל היבטיו למכירה פומבית בעבור גורמים חיצוניים, כאשר אילו הנכס לבסוף אכן יימכר, כלל ההכנסות מאותה מכירה יתחלקו בין כלל השותפים ובעלי הזכויות בנכס בהתאם לגודלן היחסי של אותן זכויות בעבורן.

תפקידו של בית המשפט כחלק מהליך השיתוף

מנגד, אף על פי כי בית המשפט מאפשר ומקיים את דרישותיהם של בעלי זכויות המבקשים לקבל תמורה בעבור חלקם היחסי בשיתוף מקרקעין, לעתים הוא עלול אף לעכב עד כדי לדחות את בקשתו של מי מבין השותפים, במיוחד לנוכח קיומה של התנהגות שלא בתום לב מצד אחד מהשותפים.

במסגרת התנהגות זו, אשר מוגדרת כפירוק בלתי תמים, פועל אחד מהשותפים באופן אשר דורש למראית העין פירוק שיתוף, אך כאשר הסיבה לכך היא ניסיונו של מי מבין השותפים לדחוק החוצה את שותפיהם האחרים, באמצעות דרישתם שימכרו את הנכס בהקדם, ובתעריפים אשר מגדילים את שוויו של החלק הקיים בצד שותפיהם.

לכן, במידה ואכן קיים רצון אשר ייתפס בעיני בית המשפט כהתנהגות אשר אינה פועלת בתום לב, קיים יסוד סביר להניח כי בית המשפט יבחר לסרב לבקשת קיום השיתוף, כאשר כתוצאה מכך למעשה בקשתו של דורש הפירוק תוקפא ולא תתקיים כשורה.

הסיבה לכך היא יכולתו של בית המשפט על אף הקבוע בחוק המקרקעין אשר ציינו טרם לכן, לקבוע כיצד והאם בכלל יתקיים השיתוף, כאשר הוא לעתים קובע למורת רוחם של מי מבעלי המקרקעין, כי עליהם להפריד את זכויותיהם במסגרת כינוס נכסים ו/או מכירה הדדית, בהתאם לנסיבות המכירה כשלעצמה.

הסכם שותפות מקרקעין והשפעתו על פירוק שיתוף במקרקעין

בנוסף לכך, כאשר אחד מהשותפים עורך שינויים בנכס אשר עלולים להשפיע על רצונו של מי מבין השותפים להמשיך ולהחזיק בנכס, כאשר לנוכח שינויים אלה שוויו יכול לרדת, או לחליפין כאשר מדובר בהפרת חוזה לאור הסכם השותפות אשר כרתו בעליו השונים של הנכס, לבעלי הנכס קיימות 3 שנים אשר במהלכן לא רשאי מי מבין בעליו להגיש דרישה לפירוקו, אלא אם התקיימה הרחבת בנייה חריגה שמצדיקה זאת.

לפיכך, במידה והתקיימה בנייה שכזו, קיימת עודנה הזכות בעבור הצדדים המעורבים לדרוש את פירוק השותפות לאור קיומה, שכן היא מהווה מעין "הפרת חוזה".

פירוק שיתוף בנכס המתגוררים בו קטינים

זאת ועוד, כי קיים חידוד נוסף בעבור פירוק שיתוף עבור נכס המתגוררים בו קטינים, כאשר לנוכח כך בית המשפט לא יאשר את פירוק השיתוף וקיום רצונו של מי מבין בני הזוג ו/או השותפים הקיימים, עד אשר לא יינתן פתרון קבוע והולם עבור צרכי הקטינים אשר דרים באותו נכס.

הליכי גירושין עוקפים בעבור פירוק שיתוף פשוט יותר

על כל אלה ועוד, כי עד כה בעיקר מנינו את הגורמים השונים המשפיעים על קיומו של ההליך בפועל, לעומת זאת ישנם גורמים אשר יכולים לסייע לבני הזוג במידה רבה להיפרד מלכתחילה באופן אשר לא מצריך בכלל את קיום הליך פירוק השיתוף, אלא אם יקבעו כך בני הזוג.

רוצה לומר, הליך פירוק השיתוף לעתים רבות מהווה גילומו של עיקרון איזון המשאבים אשר גורס כי לעת גירושין על בני זוג לקיים הפרדת ממון מאוזנת ושווה אשר לאורה קיים הצורך לפרק את השותפות בנכס ולהעניק לכל צד את חלקו היחסי בו.

הסכם ממון אל מול פירוק שיתוף

בהמשך לכך, באמצעות כריתת הסכם ממון מבעוד מועד לקרע עצמו, בין אם בראשית הנישואין או במהלכם, יכולים בני הזוג למעשה לקבוע ולעגן את זכותו של מי מהם אודות הנכס, או לחליפין לקבוע כיצד הם רוצים לבצע פירוק שיתוף במקרקעין, כאשר לנוכח ההבנות וההסכמים אשר ייחתמו עליהם באותו מועד, במידה ואכן יקום הצורך לבצע פירוק שיתוף, אזי שהוא יתקיים באופן מהיר וחד משמעי יותר.

הסיבה לכך היא היותו של הסכם ממון חוזה משפטי מחייב אשר כריתתו מתבצעת באמצעות גורם משפטי מתווך המוודא כי כלל הצדדים המעורבים בהסכם מודעים להשלכותיו המחייבות, כמו גם כי הם חותמים עליו מרצונם החופשי, כאשר לעתים בשל כך ניתן לאותו הסכם מעמד של פסק דין מחייב.

הליך גישור אל מול פירוק שיתוף

בנוסף לכך, במידה ואיחרו בני הזוג את המועד, גם באמצעות הליך הגישור יכולים בני הזוג להסדיר ולעגן את עניינם בהקשרו של הליך פירוק שיתוף, כאשר יסדירו באמצעות משא ומתן את הזכויות אודות הכנס. היתרון הרב שקיים לטובת שיטה זו הוא המנטרה אשר הוא מבקש לקיים.

כלומר, בניגוד לתביעת גירושין אשר תכליתה הכרעה ונקיטת עמדה, באמצעות הליך הגישור ניתן דגש ניכר בעיקר על הגעה להסכמות ברות קיימא אשר תכליתן לאפשר לבני הזוג להתגרש כהלכה ולפצוח בחיים עצמאיים כאשר כלל ההסכם אשר קוים בעניינם הוא תולדתן של הבנות אשר הם עצמם יצרו.

בנוסף לכך, הליך הגישור הינו חשאי לחלוטין, כאשר כתוצאה מכך כלל ההבנות והוויתורים אשר מי מבין בני הזוג עלול לקיים במסגרתו, בעודו לדוגמה מוותר על דרישתו לקיים פירוק שיתוף כאשר הוא מעניק לבן/ת זוגו זכויות אודות הנכס בעבור תמורה כספית מסוימת, לא ישמשו כעדות נגדו בעת הצורך לקיום הליך אחר.

כלומר, אילו בני זוג יחלו בהליך גישור אשר לא יישא פירות לבסוף כאשר לא יצליחו בני הזוג להגיע לעמק השווה, בשל החיסיון אשר קיים להליך לא יוכל מי מבין בני הזוג, כמו גם עורכי דינם, לעשות שימוש בהבנות או הוויתורים כתשתית לקביעת עובדות בעבור ההסכם העתידי אשר הם מבקשים לקיים כעת בתיווכו של בית המשפט.

לסיכום – פירוק שיתוף במקרקעין כהליך בעל פרטים רבים

כפי שניתן להסיק מן הכתוב לעיל, פירוק הליך שיתוף מקרקעין כולל בתוכו מספר אלמנטים אשר הופכים אותו למורכב ובעל פנים רבות, כאשר לעתים מדובר במספר עקרונות משפטיים אשר עלולים לבוא זה כנגד זה, ובכך להקשות במידה רבה על ביצועו באופן שאינו דורש זמן ומאמצים רבים מהמעורבים בו.

לעומת זאת, חשוב לציין כי קיימת בעבור כל צד המחזיק במקרקעין את הזכות לדרוש קבלת תמורה בעבורו במידה והוא חפץ בכך, כמו גם כי קיים יסוד סביר להניח כי לכל צד אשר נכפה עליו פירוק שיתוף, תינתן היכולת והזכות לרכוש את הנכס כחלק מזכות ראשונים.

כמו כן, לאור בחינתו של ההליך מתחדדים יתרונותיהם של הליכים אחרים ומקבילים, כדוגמת הסכם ממון והליך גישור, אשר ביכולתם לאפשר לבני הזוג להימנע מלכתחילה ממאבק הרכוש הנ"ל, אשר עלולים להתלוות לו יצרים רבים ומפחי נפש משמעותיים, כאשר עוסקים ברכוש בעל משקל כה רב, כדוגמת מקרקעין.

אחרית דבר

לבסוף, קיימת חשיבות רבה לעריכת ההליך באמצעות היוועצות חיצונית עם גורמי מקצוע בקיאים ומודעים לשלל ההבנות והחידודים אשר נלווים לו, כדוגמת עורך דין מקרקעין ו/או עורך דין גירושין ו/או עורך דין הסכם ממון / גישור, כדי להבטיח כי כלל ההליך יתקיים כאשר הכול ידוע והרשות נתונה.

אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי, אלא יש לראות בכתוב הסבר כללי בלבד ואין להסתמך ו/או לפעול בהתאם לאמור לעיל ללא ייעוץ משפטי.