סוגיות בדיני פירוק שיתוף במקרקעין בצל פסיקת בתי המשפט
מאת עוה"ד צבי שוב, מתי ארנרייך ממשרד צבי שוב
 
בעולמנו המודרני, פירוק שיתוף במקרקעין, הופך נפוץ יותר ויותר, לאחר שהחברה בה אנו חיים עברה כברת דרך ארוכה מהזמנים בהם הייתה נחלה משפחתית אשר עברה בשלמותה מאב לבנו (הבכור). כיום צורת החיים מזמנת סיטואציות רבות בהם מוצאים אנו עצמנו במצב של שותפות בזכויות במקרקעין עם בעלים נוספים ויתר על כן לעיתים המדובר בשותפים רבים ובלתי מוכרים שאף נכפו עלינו.
נזכיר כדוגמא תכנית של "איחוד וחלוקה" המקצה מגרשים "ומשדכת" להם בעלים שונים, שהם לאו דווקא בעלי זיקה משותפת. בין הבעלים עשויה להיות שונות חברתית, תרבותית, וסוציואקונומית ולכל אחד מהשותפים השקפה שונה ואף מנוגדת באשר לדרך מימוש המקרקעין. פירוק השיתוף במקרקעין הוא לפעמים הדרך היחידה לפתור הסכסוכים ולהוציא את המקרקעין מקיפאון, ולפיכך חשוב לבצע את פירוק השיתוף בצורה נכונה ולהתאים את סוג ואופי הפירוק לכל מקרה ומקרה, וכבר כתבו חז"ל כי "קדירה דבי שותפיה לא קרירא ולא חמימא" (קדירה של שותפים לא חמימה ולא קרירה, דהיינו "פרווה"). 
הוראות פירוק השיתוף במקרקעין מעוגנת בסעיפים 37- 45 לחוק המקרקעין תשכ"ט – 1969  (להלן: "החוק"). נזכיר בקצרה מספר הוראות מרכזיות ונסקור חידושי פסיקה שניתנו בעניינם.
נקבע בחוק כי כל שותף במקרקעין זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף. פירוק השיתוף יהיה על פי הסכם בין השותפים ובאין הסכם יהיה פירוק השיתוף על פי צו בית המשפט. במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין ובמקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, או אם החלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון. המכירה תהיה בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל. עקרונית זכויות במקרקעין שאינן רשומות דינם כמטלטלין ופירוק השיתוף בהם יעשה בהתאם לחוק המיטלטלין. סעיף 10 לחוק המיטלטלין תשל"א – 1971 קובע הוראות דומות לאלו שבחוק המקרקעין.
סוגיה מעניינת שהגיע לפתחו של בית המשפט העליון הייתה האם יכול צד לדרוש כי פירוק השיתוף יהיה באופן של מכירת חלקו של הצד השני בלבד (בעיקר כשמדובר בצד שמחזיק את מרבית הזכויות והוא "נסחט" על ידי המיעוט). בפסק דין בית המשפט העליון מיום 25.7.10 (רע"א 1497/09 בעלי זכויות בחלקה 10 בגוש 6884 נ' ויסמן – פורסם בנבו, להלן: הלכת ויסמן)  נקבע כי פירוק שיתוף בדרך של מכירה יעשה באופן שהנכס כולו יימכר אף אם נפל פגם בהתנהגותו של המיעוט. בית המשפט הוסיף כי על המבקש לפרק השיתוף לידע כי יש לדבר "תג מחיר", הצורך למכור את הנכס כולו, ובכך ישמר האיזון ומחד ניתן לפרק שיתוף אך ללא דריסת זכויות הצד שכנגד.
עוד קבע בית המשפט העליון בהלכת ויסמן כי אומנם ברירת המחדל שבחוק הינה מכירה "בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצל"פ, היינו מכירה פומבית, אך כבר השתרשה ההלכה כי בית המשפט רשאי להורות על התמחרות פנימית בין השותפים, כאשר יתרונו של מסלול  זה שמי מהצדדים שיש לו אחזקה גדולה יותר וזיקה גבוהה יותר לנכס ורצון להמשיך להחזיקו ולפתחו יוכל להמשיך ולעשות זאת . יצוין כי בפסק דין שניתן לאחרונה (ה"פ (ת"א) 175238/09 הילה ר.ג.יעוץ ניהול והשקעות בע"מ נ' נווה מורן בנין והשקעות בע"מ), יושמה הלכת ויסמן כאשר בית המשפט הורה על התמחרות פנימית בין היתר מהסיבה כי הצדדים האחרים מחזיקים בזכויות נוספות בנכס וצודק ליתן להם עדיפות לרכוש זכויות אחרות באותו נכס.
השוואת המשפט הישראלי למשפט העברי בנקודה זו מעלה כי במשפט העברי קיימת נטייה חזקה יותר לשמור על זכות הקניין. הרמב"ם בהלכות שכנים א', ב' קובע כי "אחד מן השותפין שאמר לחבירו במקום שאין בו דין חלוקה .. מכור לי חלקך בכך וכך או קנה ממני כשער הזה, הדין עמו וכופין את הנתבע למכור לחבירו או לקנות ממנו" דין זה, המחייב שותף לרכוש את חלקו של שותפו או למכור לו את חלקו דומה לנוסחה הידועה BMBY. דין זה אינו מאפשר לשותף לדרוש מחברו למכור את חלקו תוך שהוא עצמו שומר על קניינו ואינו מוכן לשלם "מחיר" זהה בעבור הפירוק. יוער כי במשפט העברי נעשו ניסיונות נוספים על מנת להקטין עד למינימום את הפגיעה ויש שהציעו כי על המחיר להיות לפחות בשווי שוק (שו"ע חו"מ קע"א ו) כן נפסק כי כדי למנוע עיוות ורמיסת זכויות מי שאין לו, "שיכול העני לומר איגוד ואמכרנו לאחרים... דאם לא כן, ידחוק העשיר את העני" (נתיבות המשפט שם, סעיף קטן ח).
סוגיה נוספת הנפוצה יותר ויותר בתכנון המודרני בו מקדמות תב"עות גדולות הכוללות שטחים נרחבים היא האם זכויות שנוצרו כתוצאה מאישורה של תוכנית איחוד וחלוקה שטרם נרשמה, הינן זכויות במקרקעין. בעניין זה קבע בזמנו (4.7.93) הש' גורן (ה"פ (מחוזי ת"א) 971/91 פגסוס טרייד סנטר בע"מ נ' ישרונטל-ישראל קונטיננטל חברה לפיתוח בע"מ (1993) (פורסם בנבו) כי זכויות המוקנות לבעלים מכח סעיפי חוק התו"ב, אינם מקנים כל זכות אובליגטורית, אלא זכות כי לא יעשה דבר בניגוד לאמור באותם סעיפים ולפיכך לא ניתן לפרק השיתוף בהן. אך בית משפט השלום במספר פסקי דין ולאחרונה (16.1.12) ת"א (ת"א) 35532-04-11 רפאל זוארס נ' יחיאל זאב אורנבוך  קבעו כי לאור פסיקות בית המשפט העליון, יש לאמץ את הקביעה כי המדובר בזכויות שבמקרקעין שכן קשה לקבל מצב בו זכותו המהותית של בעל המגרש תהא פונקציה של יעילות הרשויות.
נציין כי השאלה האמורה מעלה בין היתר את הפועל היוצא שהינו האם הפירוק יהא לפי דיני המטלטלין, שכן מגרש אינו בגדר קניין אלא "זכויות בלבד" או שיחול חוק המקרקעין, וקיימים הבדלים בין החוקים, כולל בעניין עדיפות הפיתרון של "חלוקה בעין".
סוגיה נוספת רלוונטית הינה מה גורלה של חכירה במקרקעין שהבעלות בהן פורקה. בימים אלה (28.02.12) ניתן פסק דין בעניין של בית המשפט העליון ברע"א 6948/11 אורי חזקיהו נ' עזבון המנוחה עוזיאל לוי ז"ל , (פורסם בנבו), (להלן: "פרשת חזקיהו"). המדובר היה בשותפים, אשר חתמו ביניהם על הסכם חכירה צולבת, לפיו כל אחד מהשותפים חכר את זכויותיו של השני במחצית בה הוא החזיק ונשאלה השאלה מי נושא בסיכוני הפקעה שבוצעה בשטח החכור על ידי אחד מהצדדים. ביהמ"ש העליון קבע כי אמנם, הצדדים חיו שנים בתודעה של בעלות בלעדית על אותה מחצית שבה החזיקו. אך שימת דגש על תודעה זו תהווה מחיקה דה-פקטו של עליונות המרשם ושל הוראות סעיף 13 לחוק המקרקעין לפיו אין תוקף לעסקת מכר בחלק מסוים במקרקעין. בית המשפט קבע כי לאחר שחלק מהחלקה הופקע ועבר לבעלותה של הרשות, הצדדים נותרו בעליה במשותף של שארית החלקה וכל אחד מהם מחזיק עדיין ב-50% מהבעלות בה. דהיינו מפסיקת בית המשפט עולה כי פירוק השיתוף מביא את תקופת החכירה אל קיצה. נציין כי בית המשפט העליון ביקש לחזק את זכות הקניין אל מול זכויות "נחותות" כגון שכירות וחכירה. אך התעלם מן העובדה שמטרת הצדדים בהסכם החכירה היתה לחלק ביניהם דה – פקטו את החלקה, דהיינו להביא לנתק קנייני מלא. מעשים שבכל יום, בהם מחולקות חלקות על מנת לאפשר לכל שותף לעשות שימוש מיטבי בחלקו. כולל אף בנייה בה, פועל יוצא של פסיקת בית המשפט הוא איון הסכמים אלה וריקונם מתוכן שכן ברי שלא ניתן להסתמך על ההסכמים, כשבכל עת חשופים לפירוק השיתוף וביטול החכירה כתוצאה מכך, והדבר עלול להשפיע אף על מימון בנקים ועוד.
בשולי הדברים יצוין כי לאחרונה ניתן פסק דין בת"א (שלום חד') 5496-04 עזבון המנוח מוחמד סעיד ביאדסי ז"ל נ' מוחמד עטא קעדן במסגרתו קבע בית המשפט כי יש לבצע "חלוקה בעין" באופן שכל אחד מהצדדים סופג את ההפקעה ככל שזו נופלת בשטחו. מעניין היה לדעת האם פסיקה זו הייתה משתנה לו ניתנה לאחר פסק הדין בפרשת חזקיהו.
הנה כי כן ראינו על קצה המזלג את הבעיות הקשיים והדילמות הניצבות בפני בעלים במשותף ודרכי פירוק השיתוף האפשריות. טוב יעשה כל אחד, וישתדל לכלכל צעדיו מראש ולא להגיע, במידת האפשר, למצב של שיתוף במקרקעין או לכל הפחות יבצע הערכה אמיתית של "ריחיים" אלו ומשמעותם הכלכלית, בבוחנו כניסה להשקעה במקרקעין עם שותפים.
 
פורסם במקור במגזין המקוון של המשרד עו"ד על נדל"ן מס. 32 בתאריך 4 באפריל 2012