מאת עוה"ד צבי שוב ומתי ארנרייך ממשרד צבי שוב

 

פסק דין תקדימי חדש קובע שאם נישום לא "התעשר" בפועל מתוכנית שבגינה שילם היטל השבחה יש להחזיר לו את ששולם. הח"מ סבורים כי במקרים מסוימים לפעמים על אף מתן היתר לשימוש חורג או לשינוי ייעוד אין לדרוש היטל השבחה מלכתחילה.

 

היטל השבחה משולם לועדה המקומית בגין עליית שוויים של המקרקעין עקב אישור תכנית או מתן הקלה או התרת שימוש חורג. תשלום זה ממוקם על הציר שבין מס לבין אגרה.
דואליות זו יצרה חוסר וודאות באשר לאפשרות לקבלת החזר היטל  השבחה ששולם במקרים בהם לא נהנה האזרח בסופו של יום מההשבחה ו/או מחלקה. 
לאחרונה (9.2.09) ניתן פסק דין בבית המשפט המחוזי בירושלים (ת"א 9224/07) במסגרתו קבע בית המשפט בפסק-דין תקדימי כי אין צורך להכריע בדבר מהותו של היטל ההשבחה, מן הטעם שאף אם נראה את היטל ההשבחה כקרוב במהותו לאגרה יותר מאשר למס, עשויה לקום חובת השבה. בית המשפט סמך את דבריו על הרציונל לגביית ההיטל שהינו חתירה לצדק חברתי לפיו מי "שהתעשר" בשל פעילות נורמטיבית של רשויות התכנון ישתף את הציבור בהתעשרותו בדרך של תשלום היטל. מכאן כי אם לא "התעשר" הנישום – אין הצדקה לחיובו בהיטל השבחה.
פסק הדין הנ"ל עסק בשאלה האם חייבת הרשות להשיב לבעל מקרקעין היטל השבחה שנגבה כדין עקב מתן תוקף לתכנית, לאחר שפג תוקפה של התכנית כי לא התממשה תוך זמן קצוב. בית המשפט קבע כי כי אם בפועל לא הייתה "התעשרות" הרי שאין מקום לחיוב בהיטל השבחה ואם זה שולם, הרי שהאזרח זכאי להשבתו. הוא הדין במקרה שהבעלים מבקשים לוותר על הקלה שקיבלו או במקרה בו ההקלה התבטלה מעצמה. יחד עם זאת, בית המשפט לא דחה את האפשרות כי מההחזר יש לנכות את הוצאות הרשות בקשר עם התכנון אותה יצרה.
לדעתנו על בסיס הקריטריונים הללו ייתכן ויש ללכת כברת דרך נוספת ולטעון גם כי אין מקום לגבות היטל השבחה גם לדוגמא במקרה של מתן היתר לשימוש חורג מהיתר או במתן היתר לשינוי ליעוד אחר המותר אף הוא בתוכנית , לדוגמא אם נכס יכול על פי התכנית לשמש הן לדירה והן למשרד, והבעלים מבקש לשנות את ההיתר משימוש לשימוש, הרי שמאחר ומלכתחילה שילם מראש בעת אישור התכנית עבור השימוש המיטבי, ומשכן גם במקרים אלו לא התעשר האזרח מאחר והזכות לשימושים אלו כבר ניתנה לו (והוא שילם עליה) עם אישור התוכנית, תחלופה פנימית ואולי אף ארעית בין השימושים, אין בהן התעשרות לדעתנו. כמו כן על בסיס קריטריונים אלו ניתן לדעתנו לטעון כי בעת חישוב היטל ההשבחה יש לקזז את כל ההוצאות והעלויות שהוצאו על ידי הבעלים בפועל לצורך ההשבחה, אף אם מדובר בהשקעה מיוחדת ויקרה (כגון בהתאמת שטח מסחרי למסעדה תוך השקעה מיוחדת בדקורציה ועיצוב אף שניתן היה באופן עקרוני לבצע התאמה פשוטה). כן יש להקפיד כי היטל ההשבחה במקרה של היתר לשימוש חורג או הקלה לתקופה מוגבלת ייקח בחשבון את ההשבחה רק לגבי התקופה המוגבלת כאשר מלא הוצאות ההתאמה ככל שיוצאו ינוכו, גם אם לכאורה המדובר בעבודות התאמה שמטבעם עתידות להישאר גם לאחר תום התקופה.

 

פורסם במקור בעיתון גלובס, מדור נדל"ן, 9 במרץ 2009